Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai từ 2022

Thế chấp gia tài là một trong những giải pháp bảo vệ thông dụng được những cá thể, tổ chức triển khai vận dụng trong hợp đồng vay. Một trong những loại gia tài lúc bấy giờ được pháp lý công nhận đó là gia tài hình thành trong tương lai. Vậy có được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ( thế chấp gia tài hình thành trong tương lai ) hay không ?
Để giải đáp vướng mắc trên, Công ty Luật Thái An xin san sẻ tới bạn đọc những pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong bài viết dưới đây .

Câu hỏi của khách hàng về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Chào luật sư. Tôi tên là Phạm Văn Nhất, nhân viên cấp dưới Công ty chuyển phát nhanh tại tại Quận 1, TP HCM. Tôi đang có dự án Bất Động Sản kinh doanh thương mại khả thi, muốn vay vốn ngân hàng nhà nước bằng căn hộ cao cấp nhà ở đang thiết kế xây dựng. Xin hỏi : Tôi có được thế chấp nhà ở / gia tài hình thành trong tương lai hay không ? Rất mong được luật sư giải đáp .

Luật Thái An trả lời 

Cảm ơn bạn đã tin cậy gửi câu hỏi về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ( thế chấp gia tài hình thành trong tương lai ). Chúng tôi có quan điểm tư vấn về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau .

1. Cơ sở pháp lý quy định thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Cơ sở pháp lý kiểm soát và điều chỉnh pháp luật thế chấp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ( thế chấp gia tài hình thành trong tương lai ) là những văn bản pháp lý sau :

• Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Luật Đất đai 2013 ;
• Luật Nhà ở 2014;
• Nghị định số 102 / 2017 / NĐ-CP ngày 01/9/2017 của nhà nước về ĐK giải pháp bảo vệ ;
• Thông tư số 07/2019 / TT-BTP ngày 25/11/2019 về ĐK thế chấp quyền sử dụng đất, gia tài gắn liền với đất .

2. Khái niệm tài sản/nhà ở hình thành trong tương lai?

Khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm ngoái pháp luật về gia tài hình thành trong tương lai. Theo đó, gia tài hình thành trong tương lai được hiểu là gia tài chưa sống sót, đang được góp vốn đầu tư, thiết kế xây dựng vào thời gian xem xét nhưng chắc như đinh sẽ có và hình thành trong tương lai hoặc là gia tài đã hình thành nhưng mới thuộc chiếm hữu tại thời gian giao kết thanh toán giao dịch và chưa chuyển giao quyền chiếm hữu .

===>>> Xem thêm: Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai

2. Tài sản hình thành trong tương lai gồm có :
a ) Tài sản chưa hình thành ;
b ) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời gian xác lập thanh toán giao dịch .

Tại Luật Nhà ở năm năm trước, khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai là “ nhà ở đang trong quy trình góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng và chưa được nghiệm thu sát hoạch đưa vào sử dụng ” .
Tuy nhiên, tại Điều 3 Thông tư 07/2019 / TT-BTP thì khái niệm nhà tại ( gia tài gắn liền với đất hình thành trong tương lai được lý giải rõ hơn :

1. Tài sản gắn liền với đất gồm nhà tại, khu công trình thiết kế xây dựng thuộc dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng nhà ở ; nhà ở riêng không liên quan gì đến nhau theo pháp luật của Luật nhà ở ; khu công trình thiết kế xây dựng khác theo lao lý của pháp lý về góp vốn đầu tư, kinh doanh thương mại bất động sản và pháp lý khác có tương quan ; cây nhiều năm, rừng sản xuất là rừng trồng ;

2. Tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai gồm:
   a) Nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng gồm: Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật nhà ở; công trình xây dựng khác theo quy định của pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản và pháp luật khác có liên quan.

===>>> Xem thêm: Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà

3. Điều kiện chung để thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Điều 118 Luật Nhà ở pháp luật điều kiện kèm theo đưa nhà ở tham gia thanh toán giao dịch trong đó có thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là :

• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Lưu ý: Trong quy định của pháp luật về nhà ở hiện nay thì khi thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không bắt buộc phải có GCN.

===>>> Xem thêm: Vay thế chấp nhà

4. Điều kiện cụ thể thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Thế chấp gia tài là một trong những giải pháp bảo vệ phổ cập khi thực thi hợp đồng vay. Bộ luật Dân sự năm ngoái được cho phép gia tài dùng để thế chấp khoản vay là gia tài hiện có hoặc gia tài hình thành trong tương lai ( Khoản 3 Điều 295 ). Tuy nhiên gia tài dùng để thế chấp cần phải phân phối những điều kiện kèm theo sau :

===>>> Xem thêm: Những rủi ro khi mua bán nhà đất

• Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.
• Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được.
• Giá trị của tài sản bảo đảm do các bên thỏa thuận, có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.

Mặt khác, Luật Nhà ở năm trước cũng được cho phép việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với những điều kiện kèm theo được lao lý tại Điều 147 Luật này .
Đối với thế chấp dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì :

===>>> Xem thêm: Mua bán nhà tái định cư

• Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.
• Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.
• Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.
• Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó”.

===>>> Xem thêm: Quy trình mua bán nhà

Ngoài ra, Điều 148 Luật Nhà ở năm trước cũng pháp luật điều kiện kèm theo thế chấp dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai như sau :

• Trường hợp chủ góp vốn đầu tư thế chấp một phần hoặc hàng loạt dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng nhà ở cần có :
  • Hồ sơ dự án Bất Động Sản ;
  • Thiết kế kỹ thuật của dự án Bất Động Sản được phê duyệt ;
  • Giấy ghi nhận hoặc quyết định hành động giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ;
  • Nhà ở thế chấp đã thiết kế xây dựng xong phần móng và không nằm trong phần dự án Bất Động Sản hoặc hàng loạt dự án Bất Động Sản mà chủ góp vốn đầu tư đã thế chấp ( chỉ với nhà ở hình thành trong tương lai kiến thiết xây dựng trong dự án Bất Động Sản ) .

===>>> Xem thêm: Đối tượng, điều kiện, hồ sơ, thủ tục mua nhà ở xã hội

• Trường hợp cá thể, tổ chức triển khai thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên đất hợp pháp của mình cần có :

• • Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp,
  • Giấy phép kiến thiết xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép kiến thiết xây dựng .
• Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà tại của chủ góp vốn đầu tư trong dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng nhà ở cần có :

• • Hợp đồng mua và bán nhà ở ký kết với chủ góp vốn đầu tư ;
  • Văn bản chuyển nhượng ủy quyền hợp đồng mua và bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng ủy quyền hợp đồng mua và bán nhà ở ;
  • Giấy tờ chứng tỏ đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ góp vốn đầu tư theo quá trình thỏa thuận hợp tác trong hợp đồng mua và bán ;
  • Không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua và bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng ủy quyền hợp đồng mua và bán nhà tại này .

===>>> Xem thêm: Mua nhà thuộc sở hữu nhà nước

4. Nguyên tắc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Điều 5 Thông tư 07/2019 / TT-BTP, nguyên tắc ĐK thế chấp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ( thế chấp gia tài hình thành trong tương lai ) được lao lý như sau :

• Văn phòng ĐK đất đai chỉ thực thi ĐK thế chấp quyền sử dụng đất, gia tài gắn liền với đất trong trường hợp bên thế chấp là người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất ;
• Các bên tham gia hợp đồng thế chấp phải tự chịu nghĩa vụ và trách nhiệm so với những nội dung thỏa thuận hợp tác về giá trị gia tài bảo vệ, nghĩa vụ và trách nhiệm được bảo vệ, việc bảo vệ thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm dân sự của bên thế chấp hoặc của người khác ;
• Thỏa thuận về gia tài bảo vệ khác không phải là quyền sử dụng đất, gia tài gắn liền với đất nội dung khác mà những bên được thỏa thuận hợp tác theo pháp luật của pháp lý .
• Đã ĐK thế chấp quyền gia tài phát sinh từ hợp đồng mua và bán nhà ở thì không được đồng thời ĐK thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đó
• Đã ĐK thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì không được đồng thời ĐK thế chấp quyền gia tài phát sinh từ hợp đồng mua và bán nhà ở .
• Trường hợp chủ góp vốn đầu tư đã thế chấp và ĐK thế chấp dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai thì trước khi bán nhà ở trong dự án Bất Động Sản, chủ góp vốn đầu tư phải thực thi thủ tục ĐK đổi khác nội dung thế chấp đã ĐK để rút bớt gia tài thế chấp, trừ trường hợp chủ góp vốn đầu tư, bên mua và bên nhận thế chấp có thỏa thuận hợp tác khác .

===>>> Xem thêm: Quy định về vi bằng nhà đất

Trên đây là phần tư vấn về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (thế chấp tài sản hình thành trong tương lai). Nếu bạn cần được tư vấn chi tiết hơn và được giải đáp các thắc mắc trong từng trường hợp cụ thể, hãy gọi Tổng đài tư vấn Luật đất đai, Luật nhà ở của Luật Thái An. Luật sư sẽ giải thích cặn kẽ những gì chưa thể hiện được hết trong bài viết này.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo các bài viết sau để có thêm thông tin liên quan:

===>>> Xem thêm: Điều kiện thực hiện giao dịch dân sự về nhà ở. 

===>>> Xem thêm: Quy định về nhà ở bạn cần lưu ý khi giao dịch.

5. Dịch vụ tư vấn luật và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở của Luật Thái An

Sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn về đất đai là sự lựa chọn rất khôn ngoan. Bạn sẽ hiểu rõ về quyền và lợi ích hợp pháp của mình, từ đó biết cách xử lý đúng đắn trong các tình huống liên quan tới đất đai, nhà ở.

===>>> Xem thêm: Dịch vụ tư vấn đất đai.

Trường hợp bạn có những khúc mắc, thậm chí còn là tranh chấp tương quan tới nhà tại, đất đai luật sư sẽ giúp bạn giải quyết và xử lý những trường hợp đó một cách chuyên nghiệp và có lợi nhất trong khuôn khổ pháp lý được cho phép .
Lưu ý :

• Bài viết trên được các luật sư và chuyên viên pháp lý của Công ty Luật Thái An – Đoàn Luật sư TP Hà Nội thực hiện phục vụ với mục đích phố biến kiến thức pháp luật cho cộng đồng hoặc nghiên cứu khoa học, không có mục đích thương mại.
• Bài viết căn cứ các quy định của pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, tại thời điểm Bạn đọc bài viết này, rất có thể các quy định pháp luật liên quan đã bị sửa đổi, thay thế hoặc hết hiệu lực.
• Để giải đáp mọi vấn đề pháp lý liên quan hoặc cần ý kiến pháp lý chuyên sâu cho từng vụ việc, Bạn hãy liên hệ với Công ty Luật Thái An qua Tổng đài tư vấn luật đất đai hoặc gửi Email theo địa chỉ [email protected]. Bạn cũng có thể để lại tin nhắn, điền thông tin yêu cầu trên website https://evbn.org/ nếu cần sử dụng dịch vụ luật sư của chúng tôi.

Source: https://evbn.org
Category : blog Leading