Thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ chi phí

(TDVC Cách tiếp cận từ chi phí) –  Cách tiếp cận từ chi phí được Bộ Tài Chính ban hành theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20 tháng 8 năm 2015, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09. Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá. Cách tiếp cận từ chi phí gồm hai phương pháp thẩm định giá là: Phương pháp chi phí tái tạo; Phương pháp chi phí thay thế.

• Phương pháp chiphí tái tạo là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí.
• Phương pháp chi phí thay thếlà phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

Cách tiếp cận từ chi phí

Cách tiếp cận từ chi phí hoàn toàn có thể được sử dụng để xác lập giá trị gia tài thẩm định giá theo cơ sở giá thị trường hoặc phi thị trường .Để xác lập giá trị thị trường, việc vận dụng cách tiếp cận chi phí cần phản ánh được quan điểm của đối tượng người tiêu dùng thường thì tham gia thị trường gia tài thẩm định giá. Cụ thể : chi phí thay thế sửa chữa, mức độ hữu dụng mong ước so với gia tài, giá trị hao mòn của gia tài, … cần được nhìn nhận trên cơ sở khảo sát thị trường, tìm hiểu và khám phá quan điểm, nhu yếu và tình hình kinh tế tài chính của những người tham gia thị trường. Thẩm định viên cũng cần xác lập mục tiêu sử dụng gia tài để phân phối nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu suất cao nhất .

Để xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận chi phí cần phản ánh được các đặc điểm đặc thù của đối tượng sử dụng đặc biệt, đặc điểm đặc biệt hoặc tính năng sử dụng đặc biệt của tài sản thẩm định giá. Ví dụ: trong trường hợp xác định giá trị tài sản đối với người chủ sở hữu, thẩm định viên cần áp dụng cách tiếp cận chi phí trên cơ sở đánh giá nhu cầu sử dụng tài sản, khả năng tài chính,… của người chủ sở hữu.

>>> Thẩm định giá tài sản theo cách tiếp cận từ thị trường

1. Trường hợp áp dụng cách tiếp cận từ chi phí

Cách tiếp cận từ chi phí thường được vận dụng trong các trường hợp sau :

• Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập.
• Có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo.
• Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác.
• Tùy vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm của tài sản và mức độ sẵn có của số liệu, thẩm định viên lựa chọn phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo trong cách tiếp cận chi phí để tiến hành thẩm định giá.

2. Công thức xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cách tiếp cận chiphí

a) Phương pháp chi phí tái tạo

Phương pháp chi phí tái tạo dựa trên chi phí tạo ra gia tài giống nguyên mẫu với gia tài thẩm định giá. Tài sản này gồm có cả những điểm đã lỗi thời, lỗi thời của gia tài thẩm định giá .Công thức :

b) Phương pháp chi phí thay thế

Phương pháp chi phí sửa chữa thay thế dựa trên chi phí để tạo ra gia tài thay thế sửa chữa, tương tự như với gia tài thẩm định giá về tính năng, tác dụng, nhưng được phong cách thiết kế, sản xuất hoặc thiết kế xây dựng với công nghệ tiên tiến, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới hơn. Thông thường, gia tài thay thế thường có chi phí tạo ra thấp hơn so với chi phí tái tạo, đồng thời chi phí quản lý và vận hành cũng không bị cao hơn so với mức thông dụng tại thời gian thẩm định giá. Vì vậy, tổng giá trị hao mòn hay hao mòn lũy kế của gia tài thay thế thường không gồm có hao mòn công dụng do chi phí vốn cao hoặc hao mòn công dụng do chi phí quản lý và vận hành cao .Công thức :

3. Các bước xác định giá trị tài sản theo cách tiếp cận chi phí

Sau khi tích lũy và nghiên cứu và phân tích các thông tin có tương quan đến gia tài thẩm định giá, thẩm định và đánh giá viên thực thi theo các bước sau :

Đối với bất động sản

• Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất trong tổng giá trị bất động sản. Giá trị của đất cần được xác định trên cơ sở mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có tính đến mục đích sử dụng đất hợp pháp và tại thời điểm thẩm định giá. Các giả thiết, điều kiện tính toán,… cần được áp dụng thống nhất đối với tất cả các bộ phận cấu thành bất động sản thẩm định giá như đất đai, nhà xưởng, máy, thiết bị,…
• Bước 2: Ước tính các chi phí tái tạo, chi phí thay thế công trình xây dựng hiện có.
• Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của công trình xây dựng hiện có.
• Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách lấy tổng chi phí xây dựng công trình bước 2 trừ (-) giá trị hao mòn đã tính bước 3.
• Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá bằng cách lấy giá trị của đất bước 1 cộng (+) giá trị ước tính của công trình xây dựng bước 4.

Đối với máy, thiết bị

• Bước 1: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế của máy, thiết bị.
• Bước 2: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của máy, thiết bị thẩm định giá.
• Bước 3: Ước tính giá trị của máy, thiết bị bằng cách lấy kết quả bước 1 trừ (-) kết quả bước 2.

CÓ THỂ BẠN QUAN TÂM

4. Các loại chi phí

4.1. Chi phí tái tạo, chi phí thay thế

Ứng với từng giải pháp chi phí tái tạo hoặc giải pháp chi phí thay thế sửa chữa, đánh giá và thẩm định viên cần xác lập chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế sửa chữa để ước tính giá trị gia tài thẩm định giá, trong đó :

• Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản giống nguyên mẫu với tài sản thẩm định giá, bao gồm tất cả những điểm lỗi thời, lạc hậu của tài sản thẩm định giá.
• Chi phí thay thế là chi phí hiện hành tại thời điểm thẩm định giá để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản có công dụng (giá trị sử dụng) tương tự như tài sản thẩm định giá, loại trừ các bộ phận có chức năng lỗi thời, nhưng tínhđến tiến bộ khoa học, công nghệ tại thời điểm thẩm định giá để tạo ra sản phẩm thay thế có tính năng ưu việt hơn so với tài sản thẩm định giá.

4.2. Thành phần của chi phí tái tạo, chi phí thay thế

Chi phí tái tạo, chi phí thay thế sửa chữa gồm có tổng thể các chi phí hoàn toàn có thể phát sinh khi tạo ra gia tài mang lại tính năng, hiệu quả tương tự như, gắn với loại cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường cần xác lập và các giả thiết kèm theo. Ví dụ : nếu gia tài thẩm định giá là máy thiết bị đang được sử dụng, quản lý và vận hành thì chi phí tái tạo ( chi phí thay thế sửa chữa ) gồm có cả chi phí lắp ráp. Nếu máy thiết bị đó đang được nhìn nhận riêng không liên quan gì đến nhau để tách ra khỏi dây chuyền sản xuất sản xuất thì chi phí lắp ráp sẽ không được tính đến .Chi phí tái tạo và chi phí sửa chữa thay thế gồm có các loại chi phí như : vật tư, nhân công, luân chuyển, phong cách thiết kế, chi phí tư vấn, chi phí quản trị, chi phí kinh tế tài chính trong thời hạn sản xuất, kiến thiết thiết kế xây dựng, thuế không hoàn trả, chi phí lắp ráp, chạy thử, doanh thu nhà thầu, doanh thu của đơn vị sản xuất / nhà góp vốn đầu tư và các khoản thuế, phí phải nộp theo lao lý của pháp lý, … .Chi phí tái tạo gồm có các tổng thể các khoản mục chi phí để tạo ra mẫu sản phẩm giống hệt với gia tài thẩm định giá, gồm có các điểm lỗi thời, lỗi thời. Trường hợp không hề tìm được vật tư, máy móc kỹ thuật để tạo ra mẫu sản phẩm giống hệt với gia tài thẩm định giá, cần xem xét vận dụng loại vật tư hoặc máy móc kỹ thuật tựa như với gia tài thẩm định giá .Chi phí thay thế sửa chữa gồm có các chi phí tạo ra loại sản phẩm có công dụng tựa như và tính hữu dụng tương tự với gia tài thẩm định giá, tuy nhiên được phong cách thiết kế, sản xuất hoặc thiết kế xây dựng với công nghệ tiên tiến, nguyên vật liệu và kỹ thuật mới đang được sử dụng tại thời gian thẩm định giá. Để xác lập chi phí sửa chữa thay thế, thẩm định và đánh giá viên cần xác lập gia tài sửa chữa thay thế trên cơ sở hiểu biết về các tính năng và tác dụng của gia tài thẩm định giá. Sau đó xác lập chi phí để tạo ra hoặc mua gia tài thay thế sửa chữa. Trong trường hợp gia tài thẩm định giá là gia tài mới thì chi phí thay thế sửa chữa bằng với chi phí tái tạo .

4.3. Thời điểm xác định chi phí: các loại chi phí thuộc chi phí tái tạo, chi phí thay thế đều cần được xác định tại thời điểm thẩm định giá.

Việc thống kê giám sát các loại chi phí kiến thiết xây dựng, sản xuất phải địa thế căn cứ vào mặt phẳng giá thị trường của nguyên nhiên vật tư, các pháp luật của cơ quan có thẩm quyền về định mức kinh tế tài chính kỹ thuật, định mức tiêu tốn nguyên, nhiên vật tư và các hướng dẫn về xác lập đơn giá kiến thiết xây dựng, sản xuất tại thời gian thẩm định giá .

5. Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế đối với công trình xâydựng

5.1. Các chi phí tái tạo, chi phí thay thế bao gồm:

• Chi phí trực tiếp: Chi phí cấp phép xây dựng; chi phí vật liệu trực tiếp; chi phí nhân công; chi phí máy thi công, chi phí mua sắm thiết bị; chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình chính, công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình; chi phí cho những công tác cần thiết phục vụ trực tiếp thi công xây dựng công trình; chi phí an ninh trong quá trình xây dựng; lợi nhuận nhà thầu; các chi phí trực tiếp khác.
• Chi phí gián tiếp: Chi phí quản lý dự án; chi phí thiết kếxây dựng công trình, chi phí đánh giá tác động môi trường và xử lý các tác động của dự án đến môi trường, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác; chi phí kiểm toán; chi phí tài chính trong thời gian thi công xây dựng; chi phí bảo hiểm công trình; chi phí quảng cáo bán hàng; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình; các chi phí khác phát sinh từ sau khi hoàn thành xây dựng công trình đến khi bàn giao công trình (hay khi bán hoặc cho thuê được hết diện tích công trình xây dựng); các khoản phí và lệ phí theo quy định; các khoản chi phí gián tiếp khác.
• Lợi nhuận nhà đầu tư/nhà sản xuất: Lợi nhuận của nhà đầu tư/nhà sản xuất được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận bình quân trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp) đối với việc đầu tư kinh doanh tài sản thẩm định giá.

5.2. Các phương pháp xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế:

• Phương pháp so sánh theo đơn vị;
• Phương pháp ước tính chi phí theo hạng mục công trình;
• Phương pháp khảo sát số lượng.

Thẩm định viên địa thế căn cứ vào mô hình khu công trình, thông tin có được để lựa chọn chiêu thức vận dụng tương thích .

(5.2.1) Phương pháp so sánh theo đơn vị

Phương pháp so sánh theo đơn vị chức năng là chiêu thức xác lập tổng chi phí trên cơ sở tổng chi phí kiến thiết xây dựng của khu công trình tựa như trải qua việc so sánh các chỉ tiêu kinh tế tài chính – kỹ thuật với khu công trình thẩm định giá .Đối với các khu công trình vừa mới được thiết kế xây dựng thì sử dụng các loại giá trong hợp đồng kiến thiết xây dựng của khu công trình này để xác lập giá trị khu công trình thiết kế xây dựng thẩm định giá. Thẩm định viên xem xét kiểm soát và điều chỉnh giá khu công trình kiến thiết xây dựng về thời gian thẩm định giá ; vô hiệu các chi phí có trong khu công trình tương tự như nhưng không phát sinh khi kiến thiết xây dựng khu công trình có tính năng tương tự như với khu công trình thẩm định giá .Để vận dụng được giải pháp này, đánh giá và thẩm định viên cần tích lũy thông tin của các tổ chức triển khai được phép phân phối thông tin về số liệu, chi phí bất động sản ; tích lũy các tài liệu từ tòa nhà có quy mô, kích cỡ tương thích, sau đó kiểm soát và điều chỉnh những chi phí cơ bản về sự khác nhau giữa khu công trình so sánh với khu công trình thẩm định giá. Đối với một số ít khu công trình tương tự như về quy mô thì vẫn hoàn toàn có thể độc lạ về phong cách thiết kế và chất lượng kiến thiết xây dựng. Sự khác nhau về phong cách thiết kế mái, đặc thù phong cách thiết kế bên trong khu công trình, chu vi và hình dáng khu công trình có ảnh hưởng tác động cơ bản đến chi phí so sánh theo đơn vị chức năng. Vì vậy, so với những độc lạ này thẩm định và đánh giá viên phải xem xét tính tương thích khi vận dụng các số liệu của khu công trình đó .Trong trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hành đơn giá kiến thiết xây dựng hoặc suất vốn góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng khu công trình có cấu trúc tương tự như thì thẩm định và đánh giá viên hoàn toàn có thể vận dụng đơn giá kiến thiết xây dựng hoặc suất vốn góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng đó nếu đơn giá kiến thiết xây dựng hoặc suất vốn góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng khu công trình này tương thích với giá thị trường tại thời gian thẩm định giá. Thẩm định viên cũng cần kiểm soát và điều chỉnh đơn giá, suất vốn góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng theo sự độc lạ về phong cách thiết kế và chất lượng thiết kế xây dựng như đã nêu ở trên .

(5.2.2) Phương pháp ước tính chi phí theo hạng mục công trình

Phương pháp ước tính chi phí theo khuôn khổ khu công trình là giải pháp xác lập tổng chi phí khu công trình bằng cách cộng chi phí của toàn bộ các khuôn khổ khu công trình, trong đó chi phí từng khuôn khổ khu công trình địa thế căn cứ vào định mức chi phí cho một mét vuông diện tích quy hoạnh, một m3 hoặc một mét dài của khuôn khổ khu công trình đó .Việc ước tính chi phí khuôn khổ khu công trình dựa trên tài liệu thẩm định và đánh giá viên tích lũy được từ các đơn vị chức năng thiết kế, đơn vị chức năng tư vấn ( gồm : bảng xác lập giá trị khối lượng việc làm triển khai xong, bảng xác nhận giá trị khối lượng việc làm phát sinh ( nếu có ), biên bản nghiệm thu sát hoạch triển khai xong chuyển giao khu công trình … ) ; cuộc mở thầu cạnh tranh đối đầu hoặc dịch vụ chuyên cung ứng thông tin số liệu từ những khu công trình tựa như, chi phí gián tiếp được thống kê giám sát riêng không liên quan gì đến nhau. Chi phí tư vấn góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng, chi phí quản trị dự án Bất Động Sản, chi phí khác và doanh thu của nhà đầu tư / nhà sản xuất được tính vào chi phí khu công trình .

(5.2.3) Phương pháp khảo sát số lượng

Phương pháp khảo sát số lượng là chiêu thức ước tính chi phí dựa trên bản vẽ phong cách thiết kế kỹ thuật thiết kế và bảng dự trù phong cách thiết kế được sử dụng trong khu công trình thẩm định giá. Trong đó, các khuôn khổ được chia nhỏ thành các bộ phận và số lượng mỗi phần nguyên vật liệu đã được thống kê, giám sát theo giá thông dụng trên thị trường .Sau khi đã triển khai khảo sát số lượng, các chi phí của thiết bị, vật tư nguyên vật liệu được ước tính tại chỗ. Các chi phí về vốn vay, chi phí cho phong cách thiết kế, chi phí tư vấn góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng, chi phí quản trị dự án Bất Động Sản, phí cấp phép, bảo hiểm, thuế các loại, chi phí khác và doanh thu của nhà đầu tư / nhà sản xuất được tính vào chi phí khu công trình .Phương pháp khảo sát số lượng được vận dụng phổ cập khi ước tính chi phí của dự án Bất Động Sản lớn, phức tạp, không hề so sánh với những dự án Bất Động Sản khác, tương tự như đã có trên thị trường, phải sử dụng tích hợp các thông tin, số liệu của các kiến trúc sư, nhà thầu, nhà kiến thiết và các đánh giá và thẩm định viên. Khi vận dụng giải pháp này thiết yếu phải có các bản vẽ cụ thể khuôn khổ và bản vẽ chi tiết cụ thể kỹ thuật, đồng thời các cụ thể kỹ thuật được diễn giải đúng chuẩn thành chi phí thị trường của các mẫu sản phẩm đã hoàn hảo. Phương pháp này mang tính kỹ thuật, yên cầu nhiều thời hạn và tốn kém chi phí .Ngoài ra, việc xác lập chi phí tái tạo, chi phí thay thế sửa chữa hoàn toàn có thể được thực thi trên cơ sở tìm hiểu thêm hướng dẫn của Bộ Xây dựng về lập và quản trị chi phí góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng khu công trình ( không gồm có chi phí dự trữ ) và hướng dẫn của Tiêu chuẩn này về xác lập doanh thu nhà đầu tư .Trong trường hợp tích lũy được các thông tin về chi phí kiến thiết xây dựng khu công trình mới của khu công trình thiết kế xây dựng tương tự như thì thẩm định và đánh giá viên hoàn toàn có thể triển khai kiểm soát và điều chỉnh ( nếu thiết yếu ) để xác lập chi phí thay thế sửa chữa của khu công trình thẩm định giá .

6. Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế đối với máy, thiết bị

Phương pháp xác lập chi phí tái tạo, chi phí thay thế sửa chữa so với máy, thiết bị là chiêu thức chi phí chi tiết cụ thể .

• Tài sản được ghi thành từng khoản chi phí chi tiết để tổng cộng các thành phần chi phí phản ánh chi phí của toàn bộ tài sản. Các chi phí bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và lợi nhuận nhà đầu tư/nhà sản xuất, trong đó:
• Chi phí trực tiếp: chi phí vật liệu trực tiếp, chi phí nhân công, chi phí vận chuyển, đóng gói, chi phí lắp đặt chạy thử, chi phí điện, chi phí hệ thống ống dẫn, chi phí bệ máy, thuế, phí liên quan đến việc mua sắm thiết bị theo quy định của pháp luật và các chi phí trực tiếp khác.
• Chi phí gián tiếp: các khoản chi phí liên quan trong việc mua, lắp đặt một tài sản hoặc một nhóm tài sản, chi phí quản lý, chi phí kiểm toán, chi phí bảo hiểm, phí cấp phép cho việc lắp đặt, chi phí an ninh trong quá trình lắp đặt hoặc xây dựng, chi phí hoạt động, lợi nhuận của nhà đầu tư/nhà sản xuất và các chi phí gián tiếp khác.
• Lợi nhuận nhà đầu tư/nhà sản xuất: Lợi nhuận của nhà đầu tư/nhà sản xuất được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận bình quân trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp) đối với việc đầu tư kinh doanh tài sản thẩm định giá.

7. Giá trị hao mòn

Tổng giá trị hao mòn của gia tài hoàn toàn có thể xác lập được dựa trên một hoặc nhiều chiêu thức sau :

• Phương pháp so sánh;
• Phương pháp tuổi đời;
• Phương pháp tổng cộng.

7.1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh xác lập giá trị hao mòn của gia tài trải qua giá trị hao mòn của các gia tài so sánh được thanh toán giao dịch trên thị trường .

Phương pháp so sánh bao gồm các bước sau:

• Bước 1: Thu thập thông tin và lựa chọn ít nhất hai tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường.
• Bước 2: Trên cơ sở đánh giá một số yếu tố so sánh cơ bản (ví dụ điều kiện bán hàng, điều khoản về tài chính), thẩm định viên điều chỉnh giá giaodịch của tài sản tương tự để có các mức giá chỉ dẫn của tài sản tương tự phản ánh các đặc điểm của tài sản thẩm định giá. Đối với trường hợp bất động sản, giá trị quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất (nếu có) của các tài sản so sánh cần được loại trừ để phản ánh giá trị thị trường của tài sản trên đất.
• Bước 3: Xác định chi phí tạo ra tài sản tương tự mới tại thời điểm giao dịch của các tài sản tương tự (hoặc của tài sản trên đất đối với trường hợp là bất động sản), chưa có hao mòn, lỗi thời nhưng đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất.
• Bước 4: Lấy kết quả bước 3 trừ đi kết quả bước 2 để xác định giá trị hao mòn của các tài sản so sánh. Sau đó, xác định tỷ lệ hao mòn của các tài sản so sánh bằng cách lấy giá trị hao mòn chia cho chi phí tạo ra tài sản so sánh mới. Trên cơ sở đó, thẩm định viên xác định tỷ lệ hao mòn của tài sản thẩm định giá.
• Bước 5: Xác định chi phí tạo ra tài sản thẩm định giá mới, sau đó nhân với tỷ lệ hao mòn đã xác định được bước 4 để xác định tổng giá trị hao mòn.

7.2. Phương pháp tuổi đời

Phương pháp tuổi đời xác lập tỷ suất hao mòn của gia tài trải qua tỷ suất tuổi đời hiệu suất cao và tuổi đời kinh tế tài chính của gia tài thẩm định giá .

Trong đó : Tuổi đời kinh tế tài chính = Tuổi đời hiệu suất cao + Tuổi đời kinh tế tài chính còn lại .Thẩm định viên cần xem xét đến tác động ảnh hưởng của việc trùng tu, bảo trì, thay thế sửa chữa và góp vốn đầu tư tăng cấp của gia tài … đến tuổi đời hiệu suất cao của gia tài .Trên cơ sở tìm hiểu thông tin trên thị trường và nhìn nhận chất lượng còn lại của gia tài thẩm định giá, đánh giá và thẩm định viên ước đạt tuổi đời hiệu suất cao, tuổi đời kinh tế tài chính của gia tài thẩm định giá. Độ đúng chuẩn của chiêu thức này nhờ vào nhiều vào kinh nghiệm tay nghề và năng lực nhìn nhận thị trường của thẩm định và đánh giá viên .Việc ước tính tuổi đời kinh tế tài chính hoàn toàn có thể được đo lường và thống kê trải qua tỷ suất hao mòn trung bình hàng năm của các gia tài tương tự như với gia tài thẩm định và đánh giá đã thanh toán giao dịch thành công xuất sắc trên thị trường. Tuổi đời kinh tế tài chính của gia tài thẩm định giá được xác lập tỉ lệ nghịch của tỉ lệ hao mòn trung bình hàng năm nêu trên. Ví dụ : tỉ lệ hao mòn trung bình hàng năm của 03 ngôi nhà tựa như với ngôi nhà thẩm định giá là 2 %. Như vậy, tuổi đời kinh tế tài chính của ngôi nhà cần đánh giá và thẩm định là 50 năm ( 1/0, 02 ) tại thời gian đánh giá và thẩm định .

7.3. Phương pháp tổng cộng

Hao mòn gồm có những tổn thất về tính hữu dụng của gia tài dẫn tới giảm giá trị gia tài do hư hỏng về vật chất của gia tài hoặc các bộ phận cấu trúc nên gia tài, do lỗi thời về công dụng hoặc do ảnh hưởng tác động của các yếu tố bên ngoài. Trong đó, có những tổn thất về tính hữu dụng hoàn toàn có thể khắc phục được và không hề khắc phục được. Như vậy, hao mòn gồm có hao mòn hoàn toàn có thể khắc phục và hao mòn không hề khắc phục .Hao mòn vật lý và hao mòn công dụng được gây ra bởi những nguyên do hoàn toàn có thể khắc phục được và những nguyên do không hề khắc phục được. Hao mòn ngoại biên gây ra bởi các nguyên do bên ngoài, thường là không hề khắc phục được. Hao mòn vật lý do hư hỏng một bộ phận cấu thành gia tài cũng được coi là hoàn toàn có thể khắc phục được nếu việc khắc phục này sẽ bảo vệ giữ được giá trị cho các bộ phận khác của gia tài .Hao mòn được coi là hoàn toàn có thể khắc phục được nếu như :

• Chi phí để khắc phục những điểm hư hỏng hoặc lỗi thời nhỏ hơn hoặc bằng giá trị tăng thêm từ việc sửa chữa, khắc phục.
• Chi phí để khắc phục những điểm hư hỏng hoặc lỗi thời lớn hơn giá trị tăng thêm từ việc sửa chữa, khắc phục nhưng việc khắc phục này cần thiết để duy trì giá trị của các bộ phận khác của tài sản thẩm định giá.

Giá trị hao mòn vật lý hoàn toàn có thể khắc phục được đo bằng chi phí để khắc phục, thay thế sửa chữa những hư hỏng hoặc lỗi thời của gia tài. Chi phí này gồm có tổng các chi phí như chi phí mua các bộ phận mới, chi phí tháo dỡ các bộ phận cũ, … sau khi khấu trừ phần thu nhập có được từ việc bán thanh lý các bộ phận cũ bị tháo dỡ ( nếu có ). Đối với trường hợp hao mòn không hề khắc phục thì tổng giá trị hao mòn không hề khắc phục được hoàn toàn có thể được ước tính trên cơ sở chiêu thức tuổi đời, vốn hóa thu nhập bị tổn thất, vốn hóa chi phí tăng cao, …Trong trường hợp gia tài có đồng thời hao mòn hoàn toàn có thể khắc phục và hao mòn không hề khắc phục thì giá trị hao mòn hoàn toàn có thể khắc phục sẽ được giám sát trước, sau đó là giá trị hao mòn không hề khắc phục được. Trường hợp đánh giá và thẩm định viên xác lập giá trị từng loại hao mòn ( vật lý, công dụng, ngoại biên ) một cách riêng rẽ, thì cần xác lập theo thứ tự ưu tiên sau : hao mòn vật lý, hao mòn tính năng, hao mòn ngoại biên .Theo giải pháp tổng số, tổng giá trị hao mòn của gia tài ( giá trị hao mòn lũy kế ) hoàn toàn có thể được xác lập trải qua tổng giá trị các loại hao mòn vật lý, công dụng và ngoại biên của gia tài, đơn cử như sau :

a) Ước lượng giá trị hao mòn vật lý

Giá trị hao mòn vật lý được xác lập trải qua các giải pháp sau : Phương pháp tỷ suất sử dụng, Phương pháp tuổi đời và Phương pháp chuyên viên .

(a1). Phương pháp tỷ lệ sử dụng:

Phương pháp tỷ suất sử dụng dựa vào việc nghiên cứu và phân tích giá trị sử dụng của gia tài tại thời gian so sánh để ước tính giá trị hao mòn vật lý. Cụ thể :

Phương pháp tỷ suất sử dụng thường được vận dụng với máy, thiết bị .

(a2). Phương pháp tuổi đời:

Phương pháp tuổi đời xác lập tỷ suất hao mòn vật lý trải qua tỷ suất tuổi đời hiệu suất cao và tuổi đời vật lý của gia tài thẩm định giá. Trong đó, tuổi đời vật lý là số năm gia tài hoàn toàn có thể sử dụng trước khi chuyển sang trạng thái không còn sử dụng được do hư hỏng hoặc bào mòn vì các nguyên do vật lý, chưa tính đến những lỗi thời về tính năng hoặc ảnh hưởng tác động của các yếu tố bên ngoài .Công thức :

Tuổi đời vật lý hoàn toàn có thể được xác lập trải qua các thông số kỹ thuật kỹ thuật của nhà phân phối, đặc thù cấu trúc của gia tài, … Tuổi đời vật lý còn hoàn toàn có thể được xác lập một cách đúng mực hơn trải qua công thức :Tuổi đời vật lý = Tuổi đời hiệu suất cao + Tuổi đời vật lý còn lại .Trong đó tuổi đời vật lý còn lại là thời hạn ước tính còn lại mà gia tài hoàn toàn có thể liên tục được sử dụng trước khi chuyển sang trạng thái không còn sử dụng được do hư hỏng hoặc bào mòn vì các nguyên do vật lý, không tính đến năng lực chấm hết sử dụng gia tài sớm hơn do lỗi thời về tính năng hoặc tác động ảnh hưởng của các yếu tố bên ngoài .

(a3). Phương pháp chuyên gia:

Đối với chiêu thức chuyên viên các thẩm định và đánh giá viên sử dụng quan điểm chuyên viên có kinh nghiệm tay nghề thao tác lâu năm tương quan đến gia tài thẩm định giá, trên cơ sở các thông tin, khảo sát gia tài thẩm định giá để nhìn nhận mức độ hư hỏng, chất lượng còn lại của gia tài thẩm định giá ; từ đó, ước đạt tỷ suất % giá trị hao mòn của gia tài thẩm định giá .Trong trường hợp địa thế căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các cấu trúc của gia tài thẩm định giá để tính giá trị hao mòn của gia tài thẩm định giá, thẩm định và đánh giá viên dựa vào kinh nghiệm tay nghề thực tế của các chuyên viên để đưa ra mức tỷ trọng hao mòn của gia tài thẩm định giá cho tương thích .

b) Ước lượng giá trị hao mòn chức năng

– Hao mòn tính năng gồm có : Hao mòn công dụng do thiếu khuyết, hao mòn tính năng do chi phí vốn cao và hao mòn tính năng do chi phí quản lý và vận hành cao .– Đối với hao mòn công dụng hoàn toàn có thể khắc phục được thì giá trị hao mòn tính năng được tính bằng tổng chi phí khắc phục sau khi giảm trừ phần thu nhập ( nếu có ) từ việc bán thanh lý các bộ phận bị tháo dỡ, thay thế sửa chữa ( nếu có ) .– Hao mòn công dụng do thiếu khuyết là trường hợp gia tài thiếu một bộ phận hay thiết bị nào đó mà các gia tài tựa như có cùng công dụng trên thị trường có hoặc trường hợp gia tài có một bộ phận hay thiết bị nào đó cần phải được sửa chữa thay thế hoặc hiện đại hóa để gia tài hoàn toàn có thể hoạt động giải trí một cách thông thường hoặc phân phối được nhu yếu của thị trường .Hao mòn tính năng do thiếu khuyết không hề khắc phục được hoàn toàn có thể được tính bằng cách vốn hóa các tổn thất do thiếu khuyết này gây ra. Các tổn thất này hoàn toàn có thể là tổn thất về lệch giá và / hoặc các tổn thất khác .– Hao mòn tính năng do chi phí vốn cao là trường hợp đổi khác về phong cách thiết kế, nguyên vật liệu sản xuất hoặc sử dụng công nghệ tiên tiến mới dẫn tới việc tạo ra gia tài thay thế sửa chữa có công suất tựa như nhưng với chi phí góp vốn đầu tư thấp hơn gia tài thẩm định giá. Hao mòn tính năng do chi phí vốn cao không hề khắc phục được ước đạt trải qua chênh lệch giữa chi phí tái tạo và chi phí thay thế sửa chữa của gia tài trong trường hợp chi phí tái tạo thường cao hơn chi phí thay thế sửa chữa của cùng một gia tài .– Hao mòn tính năng do chi phí quản lý và vận hành cao là trường hợp đổi khác về phong cách thiết kế, công nghệ tiên tiến hoặc hiệu suất tiêu biểu vượt trội dẫn tới việc tạo ra những gia tài thay thế sửa chữa có chi phí quản lý và vận hành, sản xuất thấp hơn gia tài thẩm định giá. Thẩm định viên xác lập giá trị hao mòn tính năng do chi phí quản lý và vận hành cao không khắc phục được qua các bước sau :

• Bước 1: Phân tích báo cáo hoạt động của tài sản thẩm định để xác định chi phí vận hành tính trên mỗi đơn vị sản phẩm tạo ra bởi tài sản thẩm định giá.
• Bước 2: Xác định chi phí vận hành tính trên mỗi đơn vị sản phẩm tạo ra bởi tài sản thay thế. Sau đó, xác định chênh lệch chi phí vận hành theo đơn vị sản phẩm tạo ra bởi tài sản thẩm định giá và tài sản thay thế.
• Bước 3: Ước tính tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản thẩm định.
• Bước 4: Xác định tổng mức chênh lệch chi phí vận hành hàng năm thông qua số lượng sản phẩm tạo ra hàng năm của tài sản thẩm định giá và mức chênh lệch chi phí vận hành xác định ở bước 2 trong suốt tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản thẩm định.
• Bước 5: Giảm trừ tổng mức chênh lệch chi phí vận hành hàng năm tươngứng với mức tác động của thuế thu nhập doanh nghiệp áp dụng đối với khoản thu nhập tăng thêm (do sử dụng tài sản thay thế có chi phí vận hành thấp hơn tài sản thẩm định giá).
• Bước 6: Hiện tại hóa tổng mức chênh lệch vận hành hàng năm (trong suốt tuổi đời kinh tế còn lại của tài sản) về thời điểm thẩm định giá với tỷ lệ chiết khấu phản ánh rủi ro gắn với việc sử dụng tài sản thẩm định giá.

Khi xác lập và ước tính các loại giá trị hao mòn công dụng, đánh giá và thẩm định viên cần nghiên cứu và phân tích, lập luận ngặt nghèo để tránh bị tính trùng dẫn tới làm xô lệch hiệu quả .

c) Ước lượng giá trị hao mòn ngoại biên

Hao mòn ngoại biên gồm hao mòn kinh tế tài chính và giảm giá do vị trí. Loại hao mòn này thường không hề khắc phục được .Thẩm định viên hoàn toàn có thể ước đạt giá trị hao mòn ngoại biên trải qua việc nghiên cứu và phân tích thông tin từ thị trường, vốn hóa trực tiếp phần thu nhập mất đi do hao mòn ngoại biên, hoặc vận dụng chiêu thức chiết trừ phần giá trị hao mòn vật lý và hao mòn công dụng ra khỏi tổng giá trị hao mòn của gia tài .Giá trị hao mòn ngoại biên thường được ước đạt sau khi ước đạt giá trị hao mòn vật lý và hao mòn tính năng do hao mòn ngoại biên được tạo ra bởi các yếu tố bên ngoài, không phụ thuộc vào vào gia tài thẩm định giá .

(c1). Ước tính hao mòn ngoại biên thông qua việc phân tích thông tin từ thị trường

Sử dụng nghiên cứu và phân tích thông tin từ thị trường để xem xét giá trị của gia tài thẩm định giá bằng cách nghiên cứu và phân tích thông tin của các gia tài tựa như đã thanh toán giao dịch thành công xuất sắc trên thị trường .

(c2). Ước tính hao mòn ngoại biên thông qua việc vốn hóa trực tiếp thu nhập bị mất đi.

Khi một gia tài tạo ra thu nhập thì thu nhập mất đi do hao mòn ngoại biên hoàn toàn có thể được vốn hóa để xác lập tổng thu nhập bị mất trong tổng giá trị của gia tài. Việc ước tính thu nhập mất đi được vận dụng hai bước sau :

• Bước 1: Phân tích thị trường để xác định giá trị khoản thu nhập mất đi hàng năm.
• Bước 2: Hiện tại hóa các khoản thu nhập mất đi hàng năm để xác định tổng giá trị mất đi tác động đến giá trị của tài sản.

Nếu khoản thu nhập mất đi hàng năm là không thay đổi, đều đặn thì việc hiện tại hóa dòng thu nhập được thực thi bằng cách vốn hóa khoản thu nhập mất đi hàng năm với tỷ suất vốn hóa tương thích .Nếu khoản thu nhập mất đi dịch chuyển hàng năm thì việc hiện tại hóa dòng thu nhập được triển khai bằng cách nghiên cứu và phân tích dòng tiền chiết khấu .

8. Ưu điểm, nhược điểm cách tiếp cận từ chi phí

• Ưu điểm: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt
• Nhược điểm: Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị; Phải có dữ liệu từ thị trường; Xác định hao mòn, giảm giá lũy kế phụ thuộc nhiều vào dánh giá chủ quan của thẩm định viên; Thẩm định viên phải có kinh nghiệm, chuyên môn cao.

Tùy vào mục tiêu thẩm định giá, đặc thù của gia tài và mức độ sẵn có của số liệu, đánh giá và thẩm định viên lựa chọn chiêu thức chi phí thay thế sửa chữa hoặc chiêu thức chi phí tái tạo trong cách tiếp cận chi phí để thực thi thẩm định giá .

QUÍ VỊ CÓ NHU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ VUI LONG LIÊN HỆ :

CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THÀNH ĐÔ

• Hội sở : Tầng 6 toà nhà Seaprodex số 20 Láng Hạ, Q. Đống Đa, TP. Hà Nội .
• đường dây nóng : 0985103666 – 0906020090 | | Email : [email protected]
• Hệ thống thẩm định giá toàn nước : XEM CHI TIẾT TẠI ĐÂY
• Hồ sơ năng lượng : TẠI ĐÂY

Source: https://evbn.org
Category: Góc Nhìn