Vấn đề thu hồi đất dưới góc nhìn của doanh nghiệp

Kỳ họp Quốc hội tháng 11/2022, Quốc hội đang thảo luận về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đây là dự án Luật được nhiều có tầm quan trọng và ảnh hưởng sâu rộng tới mọi mặt của đời sống xã hội đã đóng góp tích cực vào việc phát triển kinh tế – xã hội và môi trường. Thông qua việc phân bổ, sử dụng đất đã tạo được nhiều việc làm, ổn định đời sống cho người dân thông qua chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ, chuyển quỹ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do Nhà nước thu hồi đất đã góp phần ổn định đời sống hàng triệu hộ nông dân, thông qua chính sách hỗ trợ đào tạo chuyển đổi ngành nghề, giải quyết mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều quy định mới, tích cực, nhưng cũng còn có một số quy định chưa thật đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ, liên thông ngay trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và với các luật có liên quan, chưa thật sát với thực tiễn… và còn có nhiều ý kiến khác nhau, xung quanh vấn đề thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, vừa phải bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi, vừa tạo quỹ đất phục vụ đầu tư công và thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư bảo đảm công khai, minh bạch. Về vấn đề này, Luật gia, TS. Trần Minh Sơn – Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Thương mại Quốc tế Thái Bình Dương (PIAC) có một số ý kiến như sau:
Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” đã xác định mục tiêu “Nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất” và các nhiệm vụ, giải pháp, trong đó yêu cầu “Việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”, đồng thời cho phép “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”. 
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã “thể chế hoá” chủ trương trên đây của Nghị quyết số 18-NQ/TW và “luật hoá” khoản 3 Điều 54 Hiến pháp 2013 quy định “3. Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật” là phù hợp. 
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là có căn cứ Hiến pháp 2013 và Nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, nhưng cần phải đặc biệt quan tâm xây dựng nội hàm Điều 85, Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật.
Trước đây, khoản 1 Điều 40 Luật Đất đai 2003 đã quy định: “1. Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ” và Điều 62 Luật Đất đai 2013 cũng đã quy định Nhà nước “thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” đối với nhiều trường hợp.
Nhưng, cả Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều không quy định “việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” và xin được lưu ý là Luật Đất đai 2013 còn “bất cập” vì đã loại bỏ cả chế định “đấu thầu dự án có sử dụng đất”.
Điều kiện để thực hiện “việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất” thì Nhà nước phải có quỹ đất do Nhà nước quản lý (đất công) được tạo lập theo 02 phương thức sau đây:
Một là, Nhà nước sử dụng quỹ “đất công” có sẵn để thực hiện đấu giá, đấu thầu, nhưng quỹ “đất công” này không nhiều, bao gồm quỹ đất dôi dư do sắp xếp lại việc quản lý, sử dụng tài sản công theo quy định của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017, trong đó có mặt bằng, trụ sở cơ quan nhà nước dôi dư, đất nhà xưởng thuộc diện đi dời, đất công nông trường… hoặc quỹ đất do doanh nghiệp chuyển giao cho Nhà nước như quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư bàn giao cho Nhà nước theo quy định của Luật Nhà ở…
Hai là, Nhà nước phải tạo lập thêm quỹ đất theo Điều 86, Điều 88, Điều 89 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trước hết là theo Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước “thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”, nhưng cần phải quy định thật chặt chẽ, cụ thể các trường hợp thu hồi đất, không để bị lạm dụng thu hồi đất tràn lan, gây bất ổn xã hội.
Tuy nhiên, do các quy phạm pháp luật về “thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” (Điều 86); về “thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người” (Điều 89); về các “dự án thu hồi đất để tạo quỹ đất” (Điều 120); về “đấu giá quyền sử dụng đất” (Điều 135 và Điều 136); “đấu thầu dự án có sử dụng đất” (Điều 137); về “sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư” (Điều 138) Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có quan hệ hữu cơ, liên quan mật thiết với nhau nên xin được góp ý sửa đổi, bổ sung như sau:
– Đề nghị xem xét lại khái niệm “dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” tại đoạn mở đầu Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với khái niệm “dự án đầu tư”, “dự án đầu tư công”, “dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư” quy định tại Luật Đầu tư 2020, Luật Đầu tư công 2014, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020 và có tính kế thừa Điều 62 Luật Đất đai 2013:
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) giải thích “Dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là các dự án phát huy nguồn lực (Ghi chú của Hiệp hội: “nguồn lực” là “nguồn lực đất đai” hay là “nguồn lực nào ?!”), nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thực hiện chính sách về phát triển hạ tầng, đô thị, nông nghiệp, nông thôn; giải quyết các vấn đề chính sách xã hội, bảo vệ môi trường, bảo tồn di sản văn hóa, phân bổ công bằng, hài hòa giá trị tăng thêm từ đất, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo, nhằm phát triển kinh tế của đất nước, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân”. 
Giải thích này có tính chất như là “giải thích từ ngữ” nhưng lại không đưa vào Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), mà nội dung lại “trúc trắc trục trặc”, “tối nghĩa” và không có tính kế thừa Điều 62 Luật Đất đai 2013. Hơn nữa, nội dung giải thích “Dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” trên đây “na ná” như “Chương trình phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”.
Việc sử dụng từ “dự án” trong khái niệm “dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” cũng chưa chuẩn và có thể sẽ gây khó khăn trong “thực thi” Luật Đất đai (mới) sau này, bởi lẽ không có loại “dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” mà chỉ có các loại dự án theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 giải thích: “4. Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”; hoặc khoản 9 Điều 3 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020 giải thích: “9. Dự án PPP là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc đầu tư để cung cấp sản phẩm, dịch vụ công…”; hoặc khoản 13 Điều 4 Luật Đầu tư công 2014 giải thích: “13. Dự án đầu tư công là dự án đầu tư sử dụng toàn bộ hoặc một phần vốn đầu tư công”. 
Nhưng để được công nhận “dự án đầu tư”, “dự án PPP” thì phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, về đầu tư PPP (Ghi chú: Khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 giải thích “8. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định” phù hợp với khoản 2 Điều 3 Luật Đầu tư 2014 và khoản 4 Điều 3 Luật Đầu tư 2020).
Luật Đất đai 2013 rất đơn giản và dễ hiểu, như sau: “Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:…”, đồng thời khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013 đã giải thích khái niệm “11. Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai” và khoản 39 Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng giải thích tương tự “39. Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai hoặc thu hồi đất được Nhà nước giao quản lý”.
Bên cạnh đó, việc sử dụng từ “công trình” trong cụm từ “dự án công trình đầu tư công” không thống nhất với quy định “dự án đầu tư công” của Luật Đầu tư công 2014.
Do vậy, đề nghị không cần thiết giải thích khái niệm “đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” và càng không cần thiết giải thích khái niệm “dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”, đồng thời cần “chuẩn hóa” một số từ ngữ, nên Hiệp hội kiến nghị như sau:
– Đề nghị giao Chính phủ quy định chi tiết thực hiện về các loại “dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư” để phù hợp với đặc điểm, phong tục, tập quán của từng vùng, miền, trong đó có đồng bào dân tộc thiểu số miền núi:
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước thu hồi đất đối với: “c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư”. 
Thực tế cho thấy, “công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư” rất đa dạng, như một số trường hợp cụ thể, sau đây:
+ Công viên, sân thể dục, thể thao công cộng…
+ Công trình tín ngưỡng dân gian (không thuộc bất kỳ tổ chức tôn giáo nào, do người dân địa phương tự tạo lập, tự quản lý) như đình làng, đền thờ anh hùng dân tộc, danh nhân văn hoá, hoặc “khu rừng thiêng” của một số dân tộc thiểu số miền núi… 
Do vậy, đề nghị giao Chính phủ quy định chi tiết thực hiện  Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để phù hợp với đặc điểm và phong tục, tập quán của từng vùng, miền, như sau: “c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư. Chính phủ quy định chi tiết điểm này”.
– Đề nghị không quy định Nhà nước thu hồi đất “dự án xây dựng cơ sở tôn giáo”, mà nên để cho tổ chức tôn giáo thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất để “xây dựng cơ sở tôn giáo”:
Đề nghị không quy định Nhà nước thu hồi đất “dự án xây dựng cơ sở tôn giáo” theo điểm d khoản 2 Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), mà nên để tổ chức tôn giáo tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc tổ chức tôn giáo được tín đồ là người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để “xây dựng cơ sở tôn giáo”, như thực tiễn các tổ chức tôn giáo đã thực hiện từ xưa đến nay.
Đề nghị quy định rõ Nhà nước thu hồi đất “dự án xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng nhằm mục đích kinh doanh” tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thuộc trường hợp tạo quỹ đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất:
Hiện nay, bên cạnh một số “dự án xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng” thuộc loại “dự án công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh” thì đã có những “dự án xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng” theo mô hình “hoa viên nghĩa trang” với nhiều tiện ích, dịch vụ “nhằm mục đích kinh doanh”, như sau: 
Trường hợp 1: Đối với “dự án xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng” thuộc loại “dự án công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh” thì đã thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nên không cần thiết quy định trường hợp này tại điểm d khoản 2 Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Trường hợp 2: Đối với “dự án xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng nhằm mục đích kinh doanh”  thì có thể thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), hoặc thuộc trường hợp doanh nghiệp được “sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư” theo quy định tại khoản 5 Điều 86 và Điều 138 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). 
Do vậy, đề nghị quy định rõ Nhà nước thu hồi đất “dự án xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng nhằm mục đích kinh doanh” tại điểm d khoản 2 Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thuộc trường hợp tạo quỹ đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Khoản 1, khoản 2, khoản 3 và khoản 4 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị 2009 đã xác định: “1. Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn; 2. Đô thị mới là đô thị dự kiến hình thành trong tương lai theo định hướng quy hoạch tổng thể hệ thống đô thị quốc gia, được đầu tư xây dựng từng bước đạt các tiêu chí của đô thị theo quy định của pháp luật; 3. Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở; 4. Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị”.
Đồng thời, điểm đ khoản 1 Điều 1 Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 bổ sung khoản 15a Điều 3 Luật Xây dựng 2014 và khoản 16 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, quy định: “15a. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là dự án đầu tư xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác theo quy hoạch xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; 16. Điểm dân cư nông thôn là nơi cư trú tập trung của các hộ gia đình gắn kết với nhau trong sản xuất, sinh hoạt và các hoạt động xã hội khác trong phạm vi một khu vực nhất định, được hình thành do điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế – xã hội, văn hóa và các yếu tố khác”.
Trong “dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn” đã bao gồm “dự án nhà ở thương mại”, điển hình như Dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm thuộc loại dự án do Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và Ủy ban nhân dân thành phố lựa chọn các nhà đầu tư, có diện tích 657 hec-ta được chia thành 08 khu chức năng khác nhau gồm Khu 1: Khu trung tâm thương mại dịch vụ đa chức năng; Khu 2: Khu phức hợp với các chức năng thương mại, dân cư đa chức năng và thể thao, giải trí; Khu 3: Khu chức năng dân cư hỗn hợp bờ Bắc Thủ Thiêm; Khu 4: Khu dân cư hỗn hợp nằm ở Bắc Thủ Thiêm gồm 03 trường học, trung tâm sinh hoạt cộng đồng; Khu 5: Khu công trình công cộng phía Bắc Đại lộ Mai Chí Thọ, khu dân cư phía Nam Đại lộ Mai Chí Thọ và các công trình công cộng, công trình thương mại đa chức năng, tòa nhà cơ quan hành chính của khu đô thị; Khu 6: Nằm ở khu vực dọc theo Đại lộ Mai Chí Thọ và giữa các kênh rạch, trong đó có ga tàu điện ngầm; Khu 7: Nằm ở vị trí cực Đông của Thủ Thiêm với khu khách sạn, phức hợp; Khu 8: Khu sinh thái ngập nước phía Nam, bảo tồn của bán đảo Thủ Thiêm.
Sau khi Nhà nước thu hồi đất “dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn” thì trong khu đô thị có các dự án tại các khu chức năng đô thị, như các dự án xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị, đường giao thông, công trình phục vụ lợi ích công cộng được đầu tư bằng ngân sách nhà nước (đầu tư công) hoặc đầu tư theo phương thức PPP. Ngoài ra, còn có các dự án đầu tư có mục đích kinh doanh, trong đó có dự án bất động sản, nhà ở thương mại thì Nhà nước thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất “công khai, minh bạch” để lựa chọn nhà đầu tư, chứ không còn có chuyện “dấm dúi” chỉ định chủ đầu tư như đã có xảy ra trước đây.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Nhà nước thu hồi đất đối với “dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở” cũng không phù hợp với thực tế đa số các “dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất hỗn hợp” gồm “đất ở và các loại đất khác”, hoặc sử dụng “các loại đất không phải là đất ở”, nhất là các “dự án chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn” đều sử dụng “các loại đất hỗn hợp” thì lại thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại điểm d khoản 3 và điểm d khoản 4 Điều 86 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên không nhất quán. 
Hơn nữa việc quy định Nhà nước thu hồi đất đối với “dự án nhà ở thương mại”  Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) dễ gây “phản cảm, hiểu lầm” trong xã hội do lo ngại “ẩn khuất lợi ích nhóm” làm thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai. Do vậy, đề nghị bỏ điểm không quy định Nhà nước thu hồi đất “a) Dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở”. 
– Đề nghị xem xét lại khái niệm “dự án thu hồi đất để tạo quỹ đất” tại Điều 120 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với khái niệm “dự án đầu tư”, “dự án đầu tư công”, “dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư” quy định tại Luật Đầu tư 2020, Luật Đầu tư công 2014, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020 (Luật PPP).
Việc sử dụng từ “dự án” trong khái niệm “dự án thu hồi đất để tạo quỹ đất” tại Điều 120 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng chưa chuẩn và có thể sẽ gây khó khăn trong “thực thi” Luật Đất đai (mới) sau này, bởi lẽ không có “dự án thu hồi đất để tạo quỹ đất” mà chỉ có các loại dự án theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Đầu tư 2020 giải thích: “4. Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”; hoặc khoản 9 Điều 3 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020 giải thích: “9. Dự án PPP là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc đầu tư để cung cấp sản phẩm, dịch vụ công…”; hoặc khoản 13 Điều 4 Luật Đầu tư công 2014 giải thích: “13. Dự án đầu tư công là dự án đầu tư sử dụng toàn bộ hoặc một phần vốn đầu tư công”. Nhưng để được công nhận “dự án đầu tư”, “dự án PPP”, “dự án đầu tư công” thì phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về PPP, pháp luật về đầu tư công./.