Tranh chấp đất đai là gì? Một số vấn đề pháp lý liên quan đến tranh chấp đất đai.

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ sử dụng đất. Những vấn đề pháp lý liên quan đến tranh chấp đất đai sẽ được phân tích cụ thể hơn thông qua bài viết dưới đây.

1. Tranh chấp đất đai là gì? Đặc điểm tranh chấp đất đai?

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Tính phức tạp, gay gắt của tranh chấp đất đai không chỉ dừng lại ở khía cạnh tranh chấp dân sự mà còn có thể dẫn đến các vụ án hình sự, thậm chí còn mang tính chính trị, gây ảnh hưởng đến trật tự xã hội. Vì vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là một nội dung rất quan trọng và không thể thiếu của pháp luật đất đai.

Đặc điểm:

+ Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp.

+ Các chủ thể tranh chấp đất đai chỉ là chủ thể quản lý và sử dụng đất, không có quyền sở hữu với đất đai. Tranh chấp đất đai là một vấn đề liên quan tới quá trình sử dụng đất của các chủ thể nên không chỉ ảnh hưởng tới lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của nhà nước. Bởi trong quá trình tranh chấp, các bên không thực hiện được quyền của mình do đó gây ảnh hưởng tới việc thực hiện các nghĩa vụ với Nhà nước.

+ Tranh chấp đất đai không chỉ gây mất ổn định về tâm lý và đời sống của các bên tranh chấp, gây mất ổn định nội bộ nhân dân mà còn làm cho những quy định và chính sách pháp luật của Nhà nước không được thực hiện triệt để.

2. Các dạng tranh chấp đất đai?

Về cơ bản tranh chấp đất đai được chia thành ba dạng như sau:

– Tranh chấp về quyền sử dụng đất: Là những tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó. Bản chất khi giải quyết tranh chấp này cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải xác định quyền sử dụng đất thuộc về ai. Trong dạng tranh chấp này chúng ta thường gặp các loại tranh chấp về: 

+ Thứ nhất, tranh chấp giữa những người sử dụng với nhau và ranh giới giữa các vùng đất, đây có thể là tranh chấp về ranh giới đất liền kề, ngõ đi,… Loại tranh chấp này thường do một bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc hai bên không xác định được với nhau và ranh giới, một số trường hợp chiếm luôn diện tích đất của người khác.

+ Thứ hai, tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến tranh chấp về địa giới hành chính. Loại tranh chấp này thường xảy ra giữa người ở hai tỉnh, hai huyện, hai xã với nhau.

+ Thứ ba, tranh chấp đòi lại đất: Thực chất đây là dạng tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với đất có nguồn gốc trước đây thuộc quyền sở hữu của họ hoặc người thân của họ mà do nhiều nguyên nhân khác nhau họ không còn quản lý, sử dụng nữa. Bây giờ những người này đòi lại người đang quản lý, sử dụng dẫn đến tranh chấp: đất đã cho người khác mượn sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới….

– Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất: Trong các dạng tranh chấp này thì người đang sử dụng đất đã sử dụng hợp pháp đất, không có ai tranh chấp. Tuy nhiên, khi sử dụng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình là thực hiện các giao dịch về dân sự mà dẫn đến tranh chấp. Bản chất của tranh chấp trong các trường hợp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự. Dạng tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, bảo lãnh,… Các tranh chấp này có thể là yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu…

Bên cạnh đó, một loại tranh chấp khác cũng thuộc dạng này đó là tranh chấp về mục đích sử dụng đất đây là dạng tranh chấp liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là gì: đặc biệt là tranh chấp về đất nông nghiệp với đất lâm nghiệp, giữa đất nông nghiệp với đất thổ cư trong quá trình phân bố và quy hoạch sử dụng. Thông thường những tranh chấp này cũng dễ có cơ sở để giải quyết và trong quá trình phân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất. Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

– Tranh chấp liên quan đến đất: Tranh chấp này thông thể hiện dưới hai dạng chỉnh tranh chấp về những liên quan đến đất đai và tài sản vợ chồng khi ly hôn. Theo đó:

+ Thứ nhất, về tranh chấp quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn là trường hợp tranh chấp đất hoặc tài sản giá tiền với quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn. Tranh chấp có thể là giữa vợ chồng với nhau hoặc giữa một bà, ly hôn với hộ gia đình vợ hoặc chồng hoặc có thể xảy ra khi bố mẹ cho con đất, đến khi con ly hôn thì cha mẹ.

+ Thứ hai, về tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Đây dạng tranh chấp do người có quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chết mà không để lại di chúc hoặc đi di chúc không phù hợp với quy định của pháp luật và những người hưởng thừa kế không thỏa thuận được với phân chia thừa kế hoặc thiếu hiểu biết về pháp luật dẫn đến tranh chấp.

3.  Các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai.

Theo Luật Đất đai 2013, hiện nay có các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

3.1. Giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường hòa giải,

– Căn cứ pháp lý, điều 202 Luật Đất đai 2013,

– Nội dung: Các bên tự hòa giải, thương lượng với nhau  nếu không tự hòa giải được hòa giải thông qua tổ hòa giải ở cơ sở. Nếu hòa giải ở cơ sở không thành: Các bên gửi đơn đến UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi đang có tranh chấp để yêu cầu tổ chức việc hòa giải.

Thẩm quyền xử lý: Chủ tịch UBND cấp xã, phường, thị trấn có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tại địa phương mình, có sự phối hợp với UBMTTQ Việt Nam cùng cấp, các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thời hạn thực hiện thủ tục, không quá 45 ngày kể từ ngày UBND nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Hình thức: lập thành biên bản có chữ kí của các bên và xác nhận của UBND cấp xã, phường, thị trấn là thành hay không thành; biên bản được lưu tại UBND và gửi đến các bên tranh chấp.

Hòa giải thành nhưng có thay đổi hiện trạng ranh giới hoặc người sử dụng đất: UBND cấp xã, phường, thị trấn gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nếu là tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, Cộng đồng dân cư với nhau, các trường hợp khác gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất + cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.

– Ý nghĩa: Đây là biện pháp mềm dẻo, linh hoạt, hiệu quả, giải quyết mâu thuẫn trên cơ sở tự thỏa thuận. Giảm phiền phức, tốn kém cho các bên, giảm gánh nặng cho cơ quan Nhà nước. Phù hợp truyền thống đạo lý dân tộc, giữ được tình làng nghĩa xóm, đảm bảo đoàn kết trong nội bộ nhân dân 

3.2. Giải quyết tranh chấp bằng con đường khác nếu hòa giải tại UBND cấp xã, phường, thị trấn không

Trường hợp 1: Các bên tranh chấp có giấy tờ về quyền sử dụng đất: 

+ Căn cứ pháp lý: khoản 1, điều 203 Luật Đất đai 2013, có một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 100 Luật Đất đai 2013 

+ Thẩm quyền giải quyết: Tòa án nhân dân.

– Trường hợp 2: Các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

+ Căn cứ pháp lý: khoản 2, 3, 4 điều 203 Luật Đất đai 2013,

+ Cách 1: Khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự: Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền tạm ứng án phí và hoàn hình hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án | Tòa án tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án.

+ Cách 2: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền, cụ thể là: Nếu là tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, công đồng dân cư với nhau: do Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết nếu không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại TAND theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính. Nếu một bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo , người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết D nếu không đồng ý với quyết định giải quyết 3 khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại TAND. Người có thẩm quyền phải ra quyết định giải quyết tranh chấp, nếu các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

Ý nghĩa: Thể hiện vai trò của Nhà nước trong việc điều hòa, bảo đảm pháp luật về đất đai. Thêm một cách thức giải quyết để người dân có thêm cơ hội đòi lại công lý cho mình,

Đánh giá chung: Nhà nước khuyến khích cao nhất là giải quyết tranh chấp bằng con đường hòa giải và tôn trọng sự thỏa thuận của người dân. Cách thức, thủ tục giải quyết rõ ràng, cụ thể, có hệ thống. Việc giải quyết (nếu hòa giải không thành) chỉ dừng lại ở hai cấp, cấp thứ 2 là cấp giải quyết cuối cùng.

4. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai

Nguyên tắc 1: Đảm bảo đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thực hiện vai trò là người đại diện cho chủ sở hữu: Đây là nguyên tắc rất cơ bản trong hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai, đòi hỏi khi xem xét giải quyết mọi vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đất đai đều phải thực hiện trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, bảo vệ quyền lợi cho người đại diện của chủ sở hữu, bảo vệ thành quả cách mạng và ruộng đất. Cần quán triệt quan điểm xuyên suốt của Nhà nước là không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Nguyên tắc 2: Bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích việc tự hòa giải, thương lượng trong nội bộ quần chúng nhân dân. Thực hiện nguyên tắc này, hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai đã thể hiện được tư tưởng đổi mới trong quá trình Nhà nước điều hành các quan hệ xã hội về đất đai. Xét cả mặt lý luận và thực tiễn, lợi ích bao giờ cũng là vấn đề cốt lõi trong hầu hết các quan hệ xã hội và đất đai là một trong những lợi ích quan trọng nhất của mọi tầng lớp. Nếu lợi ích của người sử dụng đất không được đảm bảo thì việc sử dụng đất không thể đạt được hiệu quả mong muốn, đây là giải pháp thuyết phục khi giải quyết các tranh chấp đất đai. Để bảo vệ một cách tốt nhất những lợi ích thiết thân đó, trước hết các bên tranh chấp phải gặp nhau để bàn bạc, thảo luận và thương lượng. Đó cũng là cơ sở quan trọng đảm bảo quyền tự do định đoạt cho các đương sự. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai chỉ thụ lý đơn khi các bên đã tiến hành qua thủ tục này mà không đạt được sự nhất trí cần thiết.

Nguyên tắc 3: Việc giải quyết tranh chấp đất đai phải nhằm mục đích ổn định tình hình kinh tế – xã hội, gắn việc giải quyết tranh chấp đất đai với việc tổ chức lại sản xuất, tạo điều kiện cho lao động ở nông thôn có việc làm phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi.  Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai – Công ty luật Minh Khuê