Thế chấp tài sản là gì? một số quy định về thế chấp tài sản.

Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia .Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

1. Khái niệm thế chấp tài sản.

Thế chấp tài sản là một hình thức bảo đảm được các bên thường xuyên lựa chọn trong quá trình giao kết hợp đồng đặc biệt là các hợp đồng liên quan đến vay tài sản giữa cá nhân với cá nhân hoặc giữa cá nhân với các tổ chức tín dụng điển hình là ngân hàng.

Hiện nay, mặc dù hợp đồng thế chấp tài sản được các bên thường xuyên giao kết nhưng không phải trường hợp nào cũng nắm bắt rõ các quy định pháp luật trong quá trình giao kết. Trên thực tế có rất nhiều các bên giao kết hợp đồng thế chấp tài sản nhưng chưa phù hợp với quy định của pháp luật liên quan đến thế chấp tài sản. Từ đó dẫn đến rất nhiều trường hợp bị ảnh hưởng khi phát sinh tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản.

Khoản 2 Điều 292 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) quy định Thế chấp tài sản là một trong 9 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. 

Điều 317 BLDS quy định

Thế chấp tài sản là việc một bên ( bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).

Thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm việc thực hiện một nghĩa vụ nhất định và không giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

Trong quan hệ về thế chấp tài sản thì bên có nghĩa vụ sẽ phải dùng tài sản để bảo đảm về việc thực hiện nghĩa vụ của mình và được gọi là bên thế chấp. Bên có quyền gọi là bên nhận thế chấp.

Tài sản được dùng để thế chấp vẫn do bên thế chấp giữ, tuy nhiên các bên vẫn có thể thỏa thuận về việc giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp đó.

Bên thế chấp phải có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ các thông tin về tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp; giao tài sản đã thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi không thực hiện được nghĩa vụ theo đúng thỏa thuận.

2. Đặc điểm của thế chấp tài sản.

Hình thức của việc thế chấp tài sản:

Việc thế chấp phải được lập thành văn bản, có thể là văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính.

– Nếu việc thế chấp được ghi trong hợp đồng chính thì những điều khoản về thế chấp là những điều khoản cấu thành của hợp đồng chính.

– Nếu việc thế chấp được lập thành văn bản riêng thì được coi là một hợp đồng phụ bên cạnh hợp đồng chính, hiệu lực của nó phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng chính. Do đó, nội dung của văn bản thế chấp được lập riêng phải phù hợp với hợp đồng chính.

Văn bản thế chấp phải công chứng hoặc chứng thực nếu pháp luật có quy định hoặc các bên có thỏa thuận.

Tài sản thế chấp:

Nếu thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản và động sản đó cũng được coi là tài sản thế chấp trừ trường hợp các bên thỏa thuận khác về vấn đề này.

Nếu thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản đó cũng thuộc về tài sản thế chấp trừ trường hợp các bên thỏa thuận khác về vấn đề này.

Hiệu lực của việc thế chấp tài sản:

Hợp đồng thế chấp tài sản sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác về vấn đề này. Việc thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

– Quyền của bên thế chấp:

1 Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thoả thuận.

2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

– Quyền của bên nhận thế chấp tài sản:

1. Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.

2. Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.

3. Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.

4. Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.

5. Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

6. Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

7. Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật dân sự 2015.

3. Nội dung của thế chấp tài sản.

Bên thế chấp phải giao toàn bộ giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp. Nếu tài sản thế chấp phải đăng kí giao dịch bảo đảm thì bên thế chấp phải đăng kí việc thế chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp. Nếu tài sản được dùng để thế chấp nhiều nghĩa vụ thì bên thế chấp phải thông báo cho từng người nhận thế chấp tiếp theo về việc tài sản đã đem thế chấp các lần trước đó.

Nếu các bên không có thỏa thuận gì khác thì bên thế chấp vẫn giữ tài sản và được khai thác công dụng của tài sản, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp ( trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp hoặc do việc khai thác công dụng mà tài sản thế chấp có nguy cơ bị mất hoặc bị giảm sút giá trị) Bên thế chấp phải bảo quản giữ gìn tài sản thế chấp và phải áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục nguy cơ thiệt hại tới tài sản. Bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng, cho tài sản thế chấp và chỉ được cho thuê, cho mượn hoặc dùng tài sản đã thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.

Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lí tài sản thế chấp khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, phải trả lại giấy tờ về tài sản thế chấp khi chấm dứt thế chấp

Nếu bên nhận thế chấp là người giữ tài sản thế chấp thì phải thực hiện đầy đủ, đúng nghĩa vụ của người giữ tài sản thế chấp. Bên nhận thế chấp khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp theo thỏa thuận với bên thế chấp. Nếu tài sản thế chấp bị người khác chiếm hữu, sử dụng bất hợp pháp thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu người đó phải trả lại tài sản cho mình.

4. Đối tượng của thế chấp tài sản.

Tài sản thế chấp có thể là vật, quyền tài sản, giấy tờ có giá, tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản đang cho thuê, cho mượn cũng được dùng để thế chấp.

Các bên có thể thỏa thuận dùng toàn bộ hoặc một phần tài sản để thế chấp

– Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

– Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

– Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

– Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.

Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.

Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

5. Xử lý tài sản thế chấp và chấm dứt thế chấp tài sản.

Nếu đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được xử lý để thực hiện nghĩa vụ.

Về nguyên tắc, việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện thông qua phương thức bán đấu giá. Nếu các bên đã thỏa thuận trước hoặc khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ các bên tự thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thì tài sản thế chấp được xử lý theo thỏa thuận của các bên.

Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản thế chấp sau khi trừ chi phí bảo quản và các chi phí liên quan khác.

Trường hợp phải xử lý tài sản thế chấp để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn mà tài sản đó được dùng thế chấp để đảm bảo nhiều nghĩa vụ thì các nghĩa vụ khác dù chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn. Quyền được ưu tiên thanh toán của những người nhận thế chấp ( các chủ nợ) được xác định theo thứ tự giống như thanh toán nghĩa vụ đối với những người nhận cầm cố tài sản.

Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:

– Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.

– Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

– Tài sản thế chấp đã được xử lý.

– Theo thỏa thuận của các bên.