Những vấn đề nổi lên trong quản lý đất đai hiện nay

Tuy vậy, công tác quản lý đất đai đang bộc lộ nhiều
bất cập, hiện tại, các cơ quan chức năng đang khẩn trương nghiên cứu, để cuối
năm 2012, trình Quốc Hội sửa Luật đất đai. Sau đây là những vấn đề nổi lên đang
được dư luận xã hội quan tâm:

1. Về thời hạn giao đất nông nghiệp:

Theo chính sách hiện hành, thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ nông dân sử dụng
ổn định 20 năm đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm
muối và 50 năm đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất. Điều này làm
cho người nông dân chưa yên tâm đầu tư lâu dài để nâng cao hiệu quả sử dụng đất;
khi hết thời hạn sử dụng lại phải làm các thủ tục hành chính phức tạp.

Vì vậy nên giao đất ổn định lâu dài cho người nông dân, không nên đặt vấn đề
điều chỉnh lại đất nông nghiệp đã giao cho người nông dân, trên cơ sở làm tốt
quy hoạch đất đai, khi Nhà nước cần thu hồi phục vụ lợi ích công cộng thì phải
đền bù thỏa đáng, tạo công ăn việc làm và cuộc sống ổn định cho người bị thu hồi
đất.

2. Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

Luật đất đai hiện hành quy định có hai hình thức thu hồi đất: Nhà nước thu hồi
để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; lợi ích Quốc gia; lợi ích công cộng;
các dự án đầu tư phát triển kinh tế lớn và cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận khi
thực hiện các dự án sản xuất kinh doanh nhỏ lẻ, phù hợp quy hoạch.

Mỗi cơ chế đều có mặt ưu điểm và mặt hạn chế. Cơ chế Nhà nước thu hồi đất khẳng
định Nhà nước là đại diện quyền sở hữu đất đai, đảm bảo được tính thống nhất,
công bằng trong thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tăng thu
ngân sách, khi thật cần thiết thì có thể cưỡng chế để đảm bảo đẩy nhanh tiến độ
thực hiện dự án. Nhưng Nhà nước thu hồi đất thì có nhiều mặt hạn chế: cán bộ
thực thi dễ lạm dụng quyền hành để định giá thấp, lạm dụng cưỡng chế; do thiếu
vốn đền bù nên trả quá chậm, mức đền bù thường thấp hơn giá thị trường 30-60%;
không có nguồn lực để chủ động xây dựng các khu tái định cư trước khi thực hiện
dự án, mà thường là thu hồi cùng lúc với triển khai xây dựng khu tái định cư nên
gây khó khăn cho người dân trong việc ổn định cuộc sống, thậm chí là khó khăn
hơn trước khi tái định cư. Việc chuyển đổi nghề cũng chưa được quan tâm đúng mức,
hiệu quả còn thấp, năng lực của các cơ quan chuyên trách về thu hồi đất rất hạn
chế, do đó cơ chế Nhà nước thu hồi đất phát sinh khiếu nại tố cáo rất nhiều,
nhiều vụ việc kéo dài rất phức tạp, gây mâu thuẫn giữa nhân dân và các cấp chính
quyền.

Cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận phát huy được thỏa thuận dân sự, nhà đầu tư năng
động tiếp xúc với dân, khi thỏa thuận được thì không phát sinh khiếu kiện, hình
thức này giảm tải gánh nặng cho các cơ quan nhà nước trong việc thu hồi, giải
phóng mặt bằng. Tuy nhiên nó lại có mặt hạn chế là thỏa thuận khó, tiến độ dự án
chậm, Nhà nước chưa thu hồi được đầy đủ phần giá trị tăng thêm từ đất mà không
phải do nhà đầu tư mang lại; việc thỏa thuận về giá đã tạo nên khoảng cách chênh
lệch lớn giữa hai cơ chế làm cho người dân so bì, gây chậm trễ cho cả dự án Nhà
nước thu hồi đất.

Vấn đề ở đây phải xác định đất đai là sở hĩu toàn dân, nhà nước chỉ là người đại
diện chủ sở hữu, mọi người dân đều có quyền sử dụng đất theo đúng quy định của
pháp luật, hơn nữa trong thực tiễn việc tự thỏa thuận dân sự trong việc sang
nhượng quyền sử dụng đất là rất phổ biến, do đó vẫn phải duy trì cả hai cơ chế
này. Điều quan trọng nhất là nghiên cứu xây dựng các chế tài để hạn chế đến mức
thấp nhất các điểm yếu của mỗi cơ chế thu hồi đất. Cần phải lượng hóa rõ Nhà
nước thu hồi đất trong trường hợp nào, nói dự án kinh tế lớn nhưng thế nào là
lớn? trường hợp nào thì cưỡng chế? để đề phòng lạm dụng quyền lực, gây tổn hại
đến lợi ích của người dân; đối với các dự án có tái định cư, trước khi thu hồi
đất Nhà nước phải xây dựng khu tái định cư trước, giải quyết đất sản xuất, nhà
ở, chuyển đổi nghề nghiệp, các điều kiện sinh hoạt phù hợp bản sắc văn hóa các
dân tộc, sau đó mới tiến hành thu hồi đất. Như thế mới đảm bảo thực hiện đúng
quan điểm của Đảng ta là phải làm cho người dân có cuộc sống tốt hơn trước khi
tái định cư.

3. Về định giá đất:

Hiện nay, Chính phủ quy định khung giá cho 3 loại đất : đồng bằng, trung du và
miền núi, căn cứ vào khung đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố giá đất vào ngày
01/01 hàng năm. Hệ thống giá đất như thế không phù hợp với sự biến động nhanh
chóng của thị trường, khi áp dụng để tính toán nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất
thì gây thất thu cho ngân sách, nhưng khi áp dụng giá thấp để bồi thường, hỗ trợ
khi thu hồi đất thì thiệt hại lợi ích, nên người dân không chịu nhận đền bù. Do
khung giá đất chỉ phân làm 3 vùng nên gây bất bình đẳng rất lớn, nhất là những
vùng giáp ranh giữa đô thị và nông thôn. Giá công bố vào ngày đầu năm, nên người
người dân có tâm lý chờ sang năm có giá mới sẽ được cao hơn nên làm chậm trễ
tiến độ dự án.

Từ tình hình đó Nhà nước nên ban hành khung giá đất linh hoạt hơn, phân chia
thành nhiều vùng, chứ không chỉ 3 vùng như hiện nay. Không nên chỉ công bố giá
vào ngày đầu năm, mà cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được điều chỉnh theo giá
thị trường.

4. Về việc quản lý sử dụng đất Nông, Lâm trường quốc doanh:

Thực hiện chủ trương của Đảng, Nhà nước về sắp xếp, đổi mới và phát triển Nông,
Lâm trường quốc doanh, những năm qua, công tác quản lý đất đai ở các Nông, Lâm
trường đã có nhiều tiến bộ, phân định rõ hơn các đơn vị làm nhiệm vụ công ích và
các đơn vị sản xuất kinh doanh, nâng cao tính tự chủ của các Nông, Lâm trường,
giảm diện tích sử dụng kém hiệu quả, nhiều địa phương đã tích cực soát xét, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất, công tác quản lý đất
đai có nhiều chuyển biến. Tuy vậy so với yêu cầu đặt ra thì còn nhiều hạn chế,
thiếu sót: công tác quy hoạch chắp vá, phân định ranh giới không rõ ràng, một số
diện tích cho thuê khoán sử dụng không đúng mục đích, hiệu quả sử dụng đất thấp,
còn để hoang hóa, thậm chí một số diện tích bị lấn chiếm nhiều năm chưa có
phương án giải quyết; các Nông, Lâm trường chưa quan tâm giải quyết lao động tại
chỗ cho nhân dân, nhất là con em đồng bào dân tộc thiểu số.

Để khắc phục các bất cập, hạn chế trên đây, cần phải lập lại hồ sơ đất đai của
các Nông, Lâm trường, trên cơ sở đó quy hoạch lại tổng thể, phân chia rõ các
loại đất; phải kiên quyết thu hồi những diện tích không sử dụng, sử dụng không
đúng mục đích, sử dụng không hiệu quả, diện tích giao khoán nhưng lại chuyển
nhượng trái phép; phân giới cắm mốc, quản lý chặt chẽ hồ sơ địa chính, hoàn
thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các Nông, Lâm trường. Số
diện tích thu hồi phải chủ yếu cấp lại cho các hộ công nhân của Nông, Lâm trường
không có việc làm do sắp xếp lại tổ chức biên chế; cấp cho các hộ dân tộc thiểu
số còn thiếu đất sản xuất; khắc phục ngay tình trạng thu hồi đất Nông, Lâm
trường nhưng lại cấp cho các doanh nghiệp tư nhân một cách không minh bạch; một
số cán bộ lợi dụng chức quyền để cho các doanh nghiệp tư nhân chiếm dụng diện
tích đất lớn, còn hậu quả ô nhiễm môi trường nặng nề, dân không có đất sản xuất,
công nhân bị thải hồi không có nghề nghiệp thì họ phó mặc cho nhân dân phải gánh
chịu.
Sau khi đã sắp xếp lại các Nông, Lâm trường, trừ những đơn vị sự nghiệp công ích
làm nhiệm vụ quản lý, bảo vệ rừng phòng hộ đầu nguồn, rừng đặc dụng, còn lại chủ
yếu thống nhất một cơ chế cho thuê đất, đồng thời có chính sách miễn giảm tiền
thuê đất cho các Nông, Lâm trường.

Đối với những khu đất do các Nông, Lâm trường quản lý kém, bị dân lấn chiếm, tự
khai phá sản xuất nông nghiệp, phải đứng trên quan điểm chăm lo lợi ích của
người lao động và thực tiễn diễn ra để báo cáo cấp có thẩm quyền điều chỉnh quy
hoạch, giải quyết dứt điểm cho số hộ dân đã cư trú và sản xuất ổn định.

5. Về giải quyết đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số:

Thực hiện nhất quán chính sách dân tộc, Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm giải
quyết vấn đề đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số. Thủ tướng Chính
phủ đã có các Quyết định: Quyết định số 134/2004/QĐ-TTg ngày 20/7/2004; Quyết
định số 193/2006/QĐ-TTg ngày 24/8/2006; Quyết định số 33/2007/QĐ-TTg ngày
5/3/2007; Quyết định số 78/2008/QĐ-TTg ngày 10/6/2008 và một số quyết định khác
để giải quyết đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số. Nhờ sự nỗ lực
của toàn xã hội 5 năm qua chúng ta đã giải quyết đất ở cho 93.370 hộ, giải quyết
đất sản xuất cho 97.943 hộ.

Bên cạnh thành tựu đã đạt được, hiện tại vấn đề đất đai cho đồng bào dân tộc
thiểu số còn nhiều việc phải tiếp tục tập trung giải quyết. Hiện còn 323.682 hộ
đồng bào dân tộc thiểu số thiếu đất sản xuất; do đời sống nơi ở cũ không ổn định,
nhất là thiếu đất sản xuất, nước sinh hoạt nên người dân phải di cư tìm nơi
khác, hiện tại còn hàng trăm ngàn hộ di cư tự do chưa được nhập hộ khẩu, chưa có
đất ở, chưa được hưởng đầy đủ các chính sách dân tộc hiện hành; do công tác quy
hoach chưa tốt nên các địa phương đều thiếu đất ở, đất sản xuất, việc thu hồi
đất sử dụng kém hiệu quả của các Nông, Lâm trường rất khó khăn, một số nơi trả
đất thì lại là loại đất cằn cỗi không sản xuất nông nghiệp được, đồng bào dân
tộc thiểu số không biết làm gì hơn nên chuyển nhượng cho người khác; mặt khác
Nhà nước chưa có cơ chế quản lý chặt chẽ loại đất cấp cho đồng bào dân tộc thiếu
số, nên để xảy ra tình trạng mua gom tích tụ đất. Một số nơi còn quỹ đất có thể
thu hồi nhưng do giá đền bù thấp quá xa giá cả thị trường nên không thể thu hồi
được.

Để giải quyết tốt vấn đề đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số phải
dựa trên quy hoạch tổng thể để rà soát, thống kê lại nhu cầu đất ở, đất sản xuất
của nhân dân. Để tạo quỹ đất phải tiến hành thu hồi diện tích đất sử dụng kém
hiệu quả, không chỉ của các Nông, Lâm trường mà còn của các doanh nghiệp, các
đơn vị khác sử dụng kém hiệu quả, tăng mức đền bù sát giá thị trường để có thể
mua lại đất của các chủ sở hữu quyền sử dụng đất; tăng cường công tác khai
hoang, phục hóa.

Khi đã có quỹ đất phải nghiên cứu cơ chế cấp đất cho đồng bào làm sao ngăn chặn
được tình trạng sang nhượng, mua gom tích tụ đất, có thể không giao đất cho hộ
gia đình mà giao đất cho cộng đồng làng bản quản lý, điều này vừa phù hợp truyền
thống văn hóa các dân tộc thiểu số vừa đúng với khoản 3 điều 9 Luật đất đai năm
2003. Tiếp tục thực hiện chính sách miễn thu tiền khi cấp quyền sử dụng đất lần
đầu trong hạn mức, nghiên cứu miễn thu tiền khi chuyển đổi mục đích từ đất nông
nghiệp, đất rừng sản xuất sang đất ở đối với đồng bào dân tộc thiểu số; tăng
cường công tác tuyên truyền chính sách pháp luật đất đai bằng các hình thức dễ
hiểu, phù hợp dân trí, tập quán sinh hoạt, kiểm tra, hướng dẫn tỷ mỉ cho đồng
bào việc sử dụng đất sao cho có hiệu quả.

Nhà nước nên có chính sách hỗ trợ, khuyến khích các Nông, Lâm trường thu nhận
con em đồng bào dân tộc thiểu số vào làm việc tại đơn vị , điều này không chỉ là
vấn đề đất đai, giải quyết việc làm, mà quan trọng hơn là đào tạo nguồn nhân lực
dân tộc thiểu số, kết hợp thực hiện chính sách dân tộc, bảo đảm quốc phòng, an
ninh cho đất nước.

TS. Hoàng Xuân Lương
Phó Chủ nhiệm Ủy ban Dân tộc