Khu đô thị là gì? Quy định về quy hoạch khu đô thị 2020 – Ngô Quốc Dũng

Có thể nói sự phát triển về cơ sở hạ tầng, tổ chức các khu đô thị phát triển hợp lý là tiêu chí đánh giá tốc độ phát triển kinh tế, xã hội của một quốc gia. Chính vì vậy hiện nay có nhiều chủ đầu tư lớn đã xây dựng và phát triển nhiều dự án khu đô thị nhằm nâng cao chất lượng và làm thay đổi bộ mặt xã hội của đất nước. Vậy khu đô thị là gì? Và những quy định về quy hoạch khu đô thị hiện nay như thế nào thì mời các anh chị tham khảo bài viết dưới đây.

Khái niệm đô thị, khu đô thị là gì?

Đô thị là điểm dân cư tập trung, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội của một vùng lãnh thổ, có cơ sở hạ tầng đô thị thích hợp và có quy mô dân số thành thị tối thiểu là 4.000 người (đối với miền núi tối thiểu là 2.800 người) với tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu là 65%. Đô thị gồm các loại: thành phố, thị xã và thị trấn.

Xem thêm: đô thị trên wikipedia

Khu đô thị tên tiếng anh là Urban area: là khu vực xây dựng một hay nhiều khu chức năng của đô thị, được giới hạn bởi các ranh giới tự nhiên, ranh giới nhân tạo hoặc các đường chính đô thị. Khu đô thị bao gồm: các đơn vị ở; các công trình dịch vụ cho bản thân khu đô thị đó; có thể có các công trình dịch vụ chung của toàn đô thị hoặc cấp vùng.

Đặc điểm của đô thị

Hiện nay đô thị tại Việt Nam được chia làm 6 loại hình: loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III, loại IV và loại V. Tính đến ngày 27 tháng 5 năm 2019, tại Việt Nam có 833 đô thị, bao gồm 2 đô thị loại đặc biệt, 20 đô thị loại I, 29 đô thị loại II, 45 đô thị loại III, 85 đô thị loại IV và 652 đô thị loại V.

Một đơn vị hành chính để được phân loại là đô thị thì phải có các tiêu chuẩn cơ bản như sau:

Có chức năng đô thị: là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành, cấp quốc gia, cấp vùng liên tỉnh, cấp tỉnh, cấp huyện hoặc là một trung tâm của vùng trong tỉnh; có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của cả nước hoặc một vùng lãnh thổ nhất định.
Quy mô dân số toàn đô thị đạt 4 nghìn người trở lên.
Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô thị và được tính trong phạm vi nội thành, nội thị, riêng đối với thị trấn thì căn cứ theo các khu phố xây dựng tập trung.
Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp (tính trong phạm vi ranh giới nội thành, nội thị, khu vực xây dựng tập trung) phải đạt tối thiểu 65% so với tổng số lao động.
Đạt được các yêu cầu về hệ thống công trình hạ tầng đô thị (gồm hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật).
Đạt được các yêu cầu về kiến trúc, cảnh quan đô thị.

Ngoài ra đô thị còn phải tích hợp được các chức năng khác như thương mại – tài chính, dịch vụ , giải trí nhằm góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cộng đồng.

Quy hoạch khu đô thị là gì?

Theo Điều 3, Luật Quy hoạch đô thị (số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009) thì quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị.

Xem thêm thông tin về: quy hoạch khu đô thị trên wikipedia

Trong đó:

Quy hoạch chung: là việc tổ chức không gian, hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở cho một đô thị phù hợp với sự phát triển kinh tế – xã hội của đô thị, bảo đảm quốc phòng, an ninh và phát triển bền vững.

Quy hoạch phân khu: là việc phân chia và xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị của các khu đất, mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội trong một khu vực đô thị nhằm cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung.

Quy hoạch chi tiết: là việc phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan của từng lô đất; bố trí công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội nhằm cụ thể hoá nội dung của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung.

Những đặc điểm về luật quy hoạch khu đô thị hiện nay

Luật quy định về hoạt động quy hoạch đô thị gồm lập, thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch đô thị; tổ chức thực hiện quy hoạch đô thị và quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch đô thị đã được phê duyệt.

Một số yêu cầu đối với quy hoạch đô thị

Quy hoạch tổng thể hệ thống đô thị quốc gia và các quy hoạch vùng liên quan; phù hợp với mục tiêu của chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh; bảo đảm tính thống nhất với quy hoạch phát triển các ngành trong phạm vi đô thị; bảo đảm công khai, minh bạch và kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia, cộng đồng và cá nhân.
Dự báo khoa học, đáp ứng được yêu cầu thực tế và phù hợp với xu thế phát triển của đô thị; tuân thủ quy chuẩn về quy hoạch đô thị và quy chuẩn khác có liên quan.
Bảo vệ môi trường, phòng ngừa hiểm hoạ ảnh hưởng đến cộng đồng, cải thiện cảnh quan, bảo tồn các di tích văn hoá, lịch sử và nét đặc trưng địa phương thông qua việc đánh giá môi trường chiến lược trong quá trình lập quy hoạch đô thị.
Khai thác và sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên, hạn chế sử dụng đất nông nghiệp, sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất đô thị nhằm tạo ra nguồn lực phát triển đô thị, tăng trưởng kinh tế, bảo đảm an sinh xã hội, quốc phòng, an ninh và phát triển bền vững.
Bảo đảm tính đồng bộ về không gian kiến trúc, hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị và không gian ngầm; phát triển hài hoà giữa các khu vực trong đô thị.
Đáp ứng nhu cầu sử dụng nhà ở, công trình y tế, giáo dục, văn hoá, thể thao, thương mại, công viên, cây xanh, mặt nước và công trình hạ tầng xã hội khác.
Đáp ứng nhu cầu sử dụng hạ tầng kỹ thuật gồm hệ thống giao thông, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thoát nước, xử lý chất thải, thông tin liên lạc và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác; bảo đảm sự kết nối, thống nhất giữa các hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong đô thị và sự liên thông với các công trình hạ tầng kỹ thuật cấp vùng, quốc gia và quốc tế.

Trình tự lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đô thị

Việc lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị phải theo trình tự sau đây:

Lập nhiệm vụ quy hoạch đô thị;
Thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch đô thị;
Lập đồ án quy hoạch đô thị;
Thẩm định và phê duyệt đồ án quy hoạch đô thị.

Những tiêu chuẩn của khu đô thị mới

Khu đô thị mới là gì?

Tại Khoản 3, Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị thì Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở.

Xem thêm đô thị mới trên wikipedia

Một số tiêu chí của khu đô thị mới

Tại Khoản 9, Điều 2 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về Quản lý đầu tư phát triển đô thị quy định dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng mới một khu đô thị trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị.

Khu đô thị phải bao gồm: Các đơn vị ở; các công trình dịch vụ cho bản thân khu đô thị đó; có thể có các công trình dịch vụ chung của toàn đô thị hoặc cấp vùng; Trong đó đơn vị ở là khu chức năng bao gồm các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ cấp đơn vị; vườn hoa, sân chơi trong đơn vị ở; đất đường giao thông nội bộ và bãi đỗ xe phục vụ trong đơn vị ở,…

Diện tích khu đô thị mới phải từ 50 ha trở lên, nếu khu vực cải tạo đô thị hiện tại thì có thể nhỏ hơn nhưng không nhỏ hơn 20 ha.
Quy mô dân số hoặc số lượng căn hộ thuộc khu đô thị từ 5.000 người trở lên hoặc tương đương khoảng 1.000 căn hộ, hộ gia đình các loại, có diện tích sử dụng lớn, trung bình và nhỏ, được tính cho các nhà chung cư cao tầng, thấp tầng, các loại biệt thự, nhà ở phân lô đất theo quy hoạch chi tiết.
Vị trí khu đô thị mới phù hợp với quy hoạch xây dựng.

Các khu chức năng đô thị được quy hoạch thế nào?

Các khu chức năng đô thị trong quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được quy định cụ thể như sau:

Khu chức năng đô thị phải ở vị trí phù hợp, đảm bảo các yêu cầu về bảo vệ môi trường, bảo vệ cảnh quan, phòng chống cháy và phải được liên hệ thuận tiện với nhau bằng hệ thống giao thông hợp lý và an toàn, đảm bảo bán kính phục vụ của các công trình công cộng, dịch vụ và công viên cây xanh.
Phân khu chức năng đô thị phải tận dụng địa hình tự nhiên, hiện trạng kinh tế, xã hội và công trình xây dựng để tổ chức không gian đô thị và bố trí hệ thống kỹ thuật đạt hiệu quả cao về thẩm mỹ, về đầu tư và khai thác sử dụng.
Tổ chức không gian đô thị trên mặt đất và dưới mặt đất phải được kết nối hợp lý.
Quy hoạch sử dụng đất các khu chức năng phải được xác định trên cơ sở các Điều kiện cụ thể của từng khu vực: mục tiêu quy hoạch; Điều kiện tự nhiên và hiện trạng; quỹ đất phát triển…; đảm bảo môi trường sống và làm việc thuận lợi cho người dân, nâng cao hiệu quả quỹ đất hướng tới phát triển bền vững.

Một số khu đô thị đẳng cấp tại Việt Nam

Khu đô thị Vinhomes Smart City

Tên dự án: Vinhomes Smart City
Vị trí: nằm trên trục Đại Lộ Thăng Long, thuộc phường Tây Mỗ và Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Quy mô: 280 ha
Quy mô dân số: 80.000 người
Đơn vị thi công: Coteccons, Hòa Bình, Delta…
Thời gian bàn giao: từ tháng 7/2020.
Đơn vị quản lý vận hành: Công ty CP Vinhomes
Hình thức sở hữu: Sổ đỏ lâu dài
Quy mô dự án: Tổng số 98 lô biệt thự, 58 tòa chung cư, Shophoue chân đế & trong khu đô thị
Xem thêm: có nên mua vinhomes smart city

Khu đô thị Thanh Hà

Chủ đầu tư: Tập đoàn Mường Thanh
Vị trí dự án: Phú Lương, Kiến Hưng của quận Hà Đông và xã Cự Khê của huyện Thanh Oai, Hà Nội
Tổng diện tích quy hoạch: 420ha
Diện tích xây dựng quy hoạch: 30%
Loại hình sản phẩm: Liền kề, biệt thự và chung cư
Diện tích công viên, vỉa hè, cây xanh quy hoạch: 294ha
Hình thức sở hữu: Sổ hồng, vĩnh viễn
Thời gian khởi công: 2008

Khu đô thị Sala – Quận 2

Vị trí: 10 Mai Chí Thọ, Thủ Thiêm, Quận 2 , TP.HCM
Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh
Diện tích tổng thể: 128 ha
Diện tích xây dựng nhà ở: 144.143m2.
Diện tích xây dựng hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng (trường học văn hoá, công viên, cây xanh, mặt nước đường giao thông): 227.382m2
Sản phẩm: Gồm Biệt thự, Chung cư, Shophouse
Năm khởi công: 2013

Khu đô thị Vạn Phúc

Tên thương mại: Khu đô thị Vạn Phúc (Van Phuc City)
Chủ đầu tư: Tập đoàn Đại Phúc
Vị trí: Ngay mặt tiền Quốc lộ 13, Hiệp Bình Phước, Quận Thủ Đức, TP. HCM
Diện tích toàn khu: 198 ha
Mật độ xây dựng: 40%
Loại hình: Shophouse, biệt thự, chung cư, khu thương mại – dịch vụ – giải trí
Dân số: 38.000 người

Khu đô thị Dương Nội – Hà Đông

Tên thương mại dự án: Khu đô thị Dương Nội
Chủ đầu tư dự án: Tập đoàn Nam Cường – Nam Cường Group
Vị trí dự án: Tố Hữu – P.Dương Nội – Q. Hà Đông – Hà Nội
Diện tích: 197ha
Loại hình sản phẩm: Biệt thự, chung cư, tòa văn phòng
Ngày khởi công: 2008

Khu đô thị Đại Kim

Tên dự án: Khu đô thị mới Đại Kim
Chủ đầu tư: Công ty đầu tư xây dựng số 2 Hà Nội – Hacinco
Quy mô dự án: 27ha
Loại hình phát triển: biệt thự, nhà liền kề và chung cư cao cấp
Quy hoạch dân số: khoảng 8.000 người
Mật độ xây dựng: 55%

Khu đô thị Tân Tây Đô

Chủ dự án: Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát
Diện tích: 21 ha
Vị trí: nằm trên địa bàn xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, Hà Nội
Tổng mức đầu tư: 1118 Tỷ VNĐ
Đơn vị thi công: Công ty cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng và phát triển đô thị
Loại hình sản phẩm: Liền kề, Biệt thự
Năm khởi công: 2009

Khu đô thị Vinhomes Đan Phượng

Tên dự án: Vinhomes Wonder Park
Chủ đầu tư: Tập đoàn Vingroup
Vị Trí: xã Tân Hội, Liên Trung, huyện Đan Phượng, Hà Nội
Tổng diện tích: 133ha
Mật độ xây dựng: dự kiến ~25%
Sản phẩm chính: Chung cư, biệt thự, liền kề, shophouse
Năm khởi công: Dự kiến 2020

Hi vọng những thông tin trên sẽ giúp các anh chị hiểu hơn về khu đô thị và cũng sẽ hiểu được tại sao các khu vực được gọi là khu đô thị xuất hiện ngày càng nhiều. Hiện nay hầu như là các chủ đầu tư lớn thường đầu tư xây dựng các khu đô thị mới nhằm mang đến chất lượng sống tốt hơn cho cộng đồng.