Khái niệm Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

I. Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Thuật ngữ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp GCN đối với thửa đất, tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng có những đặc điểm chung như các loại hình đăng ký khác; song đăng ký quyền sử dụng đất có một số đặc điểm khác biệt:
Một là: đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do Nhà nước quy định và tổ chức thực hiện và có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất;
Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà do nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Hai là: đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với loại tài sản đặc biệt:
* Đất đai là tài sản đặc biệt có giá trị; giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị sử dụng không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức, cá nhân, nhưng chí có giới hạn về diện tích trong khi nhu cầu sử dụng của xã hội ngày càng tăng; giá trị đặc biệt của đất đai còn được thể hiện ở giá đất và luôn có xu hướng tăng lên.
* Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân; người đăng ký chỉ được hưởng quyền sử dụng đất; trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật lại không đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do loại đối tượng (tổ chức, cá nhân) khác nhau sử dụng;
* Đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng, cây rừng, cây lâu năm) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định; trong thực tế đời sống xã hội có nhiều trường hợp tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất;
Ba là: Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải thực hiện đồng thời cả hai việc: vừa ghi vào hồ sơ địa chính của cơ quan nhà nước để phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật; vừa cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào việc sử dụng đất và có điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo pháp luật.
II. Đăng ký lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
1. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu
Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với thửa đất đang có người sử dụng, chưa đăng ký, chưa được cấp một loại Giấy chứng nhận nào (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) hoặc Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng;
Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu có đặc điểm khác biệt với đăng ký biến động:
Một là: tính chất công việc là Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đang sử dụng đất hoặc chính thức xác lập quyền của người sử dụng đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê. Vì vậy quá trình thực hiện thủ tục đăng ký lần đầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thẩm tra xác định rõ nguồn gốc sử dụng và căn cứ vào quy định của pháp luật đất đai để công nhận và xác định chế độ sử dụng đối với thửa đất (xác định rõ diện tích được quyền sử dụng, thời hạn sử dụng, hình thức giao hay cho thuê), quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ sở hữu có nhu cầu trên Giấy chứng nhận.
Hai là: Kết quả của đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu được ghi vào hồ sơ địa chính của Nhà nước và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đủ điểu kiện.
2. Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất
Đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà có thay đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận.
Đăng ký biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu:
Đăng ký biến động thực hiện đối với một thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã xác định một chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến quyền sử dụng đất hay chế độ sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật; do đó tính chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định pháp luật.
Vì vậy quá trình thực hiện đăng ký biến động phải xác lập căn cứ pháp lý của sự thay đổi theo quy định của pháp luật (lập hợp đồng, tờ khai thực hiện các quyền, quyết định chuyển mục đích hoặc gia hạn sử dụng đất, quyết định đổi tên tổ chức; biên bản hiện trường sạt lở đất…); trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và chỉnh lý hoặc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp.