Hợp đồng thế chấp tài sản

Hình 1. Hợp đồng thế chấp tài sản

  “Vay thế chấp nhà, vay thế chấp lương, vay thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng”, chắc hẳn mỗi người trong chúng ta ai cũng từng nghe qua những thuật ngữ này đúng không? Từ lâu, vay thế chấp ngân hàng đã trở thành hình thức vay vốn tin dùng của người Việt. Nhưng liệu bạn đã nắm rõ các quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp tài sản hay chưa? Bài viết sau đây sẽ cung cấp cho bạn những thông tin pháp lý quan trọng về vấn đề này.

TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH

1. Khi nào cần đến hợp đồng thế chấp tài sản?

2. Hình thức hợp đồng thế chấp tài sản.

3. Nội dung hợp đồng thế chấp tài sản.

4. Hiệu lực hợp đồng thế chấp tài sản.

5. Hậu quả pháp lý hợp đồng thế chấp tài sản.

• Thông thường, các tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ sẽ được giao cho bên có quyền trực tiếp nắm giữ. Tuy nhiên, trên thực tế do nhu cầu của sản xuất kinh doanh, việc giao tài sản bảo đảm cho bên có quyền trực tiếp nắm giữ sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động sản xuất kinh doanh của bên có nghĩa vụ.

• Do vậy, thực tiễn đã hình thành một biện pháp vừa đảm bảo cho quyền lợi của người có quyền, vừa giúp bên có nghĩa vụ duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh ổn định trên tài sản của mình mà không cần chuyển giao tài sản, đó là biện pháp thế chấp. Trong đời sống hiện nay, việc thế chấp không còn xa lạ gì với mỗi chúng ta, biện pháp này được sử dụng khá nhiều để vay vốn kinh doanh và nhằm để đảm bảo bên vay vốn thực hiện nghĩa vụ của mình.

• Như vậy, có thể hiểu thế chấp là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và không phải chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

• Về cơ bản, hợp đồng thế chấp có thể được giao kết dưới nhiều hình thức, miễn là các bên có thể chứng minh được quan hệ hợp đồng.  Thế nhưng, trong một số hợp đồng cụ thể thì vẫn phải tuân theo quy định về hình thức. Ví dụ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) thì các bên vẫn phải lập thành văn bản theo quy định của pháp luật đất đai. 

• Bên cạnh đó, pháp luật còn quy định hợp đồng thế chấp tài sản phải đáp ứng được các tiêu chuẩn về hình thức như công chứng, chứng thực, đăng ký. Ví dụ: Hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất và hợp đồng thế chấp nhà ở thuộc trường hợp phải công chứng, chứng thực.

• Cần lưu ý rằng, việc thế chấp tài sản có thể được thực hiện bằng một hợp đồng riêng biệt hoặc là một điều khoản về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hình thức giao dịch dân sự khác.

• Trường hợp thế chấp được ghi trong hợp đồng chính thì những điều khoản về thế chấp là những điều khoản cấu thành của hợp đồng chính. Ví dụ: Điều khoản thế chấp trong hợp đồng tín dụng.

• Trường hợp thế chấp được lập thành văn bản riêng thì được coi là một hợp đồng phụ bên cạnh hợp đồng chính, hiệu lực của nó phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng chính.  Do đó, nội dung của hợp đồng thế chấp được lập riêng phải phù hợp với hợp đồng chính.

• Khi soạn thảo hợp đồng thế chấp tài khoản, các bên cần phải đảm bảo các nội dung cơ bản sau đây:

• Một là, thông tin pháp lý các bên: Tương tự như các loại hợp đồng khác, điều đầu tiên mà hợp đồng thế chấp tài sản cần thể hiện là thông tin của bên thế chấp và bên nhận thế chấp, bao gồm: họ và tên, số chứng minh nhân dân, địa chỉ thường trú, thông tin liên lạc,…

• Hai là, phạm vi nghĩa vụ được thế chấp: Khi thỏa thuận về phạm vi nghĩa vụ được bảo đảm, các bên cần lưu ý:

• Nghĩa vụ có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Nghĩa vụ bảo đảm toàn bộ được hiểu là bao gồm cả nợ gốc, tiền lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại.

• Nghĩa vụ được bảo đảm có thể là nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tương lai hoặc nghĩa vụ có điều kiện. Đối với nghĩa vụ trong tương lai phải được hình thành trong thời hạn bảo đảm mới là nghĩa vụ được bảo đảm.  Ví dụ: A thế chấp QSDĐ để vay 2 khoản vay tại ngân hàng, thời hạn giữa hai khoản vay là 1 năm và khoản vay thứ nhất được thực hiện tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp. Như vậy, khoản vay thứ 2 trong trường hợp này là nghĩa vụ hình thành trong tương lai.

• Ba là, tài sản thế chấp: Khi soạn điều khoản về tài sản thế chấp, các bên phải lưu ý:

  • Tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp.  Đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất, quy định này được hiểu rộng là tài sản thế chấp phải thuộc quyền sử dụng của bên thế chấp. Như vậy, một người không thể thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của người khác và nếu vi phạm thì biện pháp thế chấp sẽ bị vô hiệu. 

  • Tài sản thế chấp có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được.  Đây được xem như là một điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản. Tuy nhiên, không có quy tắc chung cho việc phải mô tả tài sản bảo đảm như thế nào thì mới tuân thủ quy định trên của BLDS, mà việc mô tả này phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể.

  • Về giá trị của tài sản thế chấp: Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.

  • Nếu thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.  Nếu thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.  Vật phụ được hiểu vật trực tiếp phục vụ cho việc khai thác công dụng của động sản hay bất động sản, là một bộ phận của động sản hay bất động sản, nhưng có thể tách rời động sản hay bất động sản.

• Bốn là, quyền và nghĩa vụ của các bên: Việc thỏa thuận quyền và nghĩa vụ sẽ giúp các bên có sự ràng buộc khi thực hiện hợp đồng, theo đó các bên phải thực hiện đúng và đầy đủ các quyền và nghĩa vụ ghi trong hợp đồng.

• Năm là, chấm dứt thế chấp tài sản: Thế chấp tài sản được chấm dứt trong các trường hợp sau:

  • Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.

  • Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

  • Tài sản thế chấp đã được xử lý.

  • Theo thỏa thuận của các bên.

• Sáu là, phương thức xử lý tài sản thế chấp: Ở điều khoản này, các bên cần thỏa thuận phương thức xử lý tài sản thế chấp cũng như thứ tự thanh toán các khoản tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp. Bạn có thể tham khảo nội dung này tại bài viết Thế chấp tài sản.

Hình 2. Hiệu lực hợp đồng thế chấp tài sản

• Về nguyên tắc, hợp đồng thế chấp được xác lập hợp pháp giữa các bên sẽ có hiệu lực đối với các bên kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc một văn bản luật có quy định khác. 

• Chẳng hạn, theo quy định của Luật đất đai 2013 thì việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.  Tương tự việc thế chấp tàu bay có hiệu lực từ thời điểm được cơ quan đăng ký ghi vào Sổ đăng bạ tàu bay Việt Nam. 

• Nếu biện pháp thế chấp được đăng ký hợp lệ thì sẽ phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.   “Người thứ ba” không phải là bất kỳ ai mà phải được hiểu là một bên khác (ngoài bên thế chấp hay bên nhận thế chấp) có một quyền và/hoặc lợi ích đối kháng với bên nhận thế chấp, như bên mua tài sản thế chấp, bên thuê tài sản thế chấp,…

• Thế chấp không đặt ra yêu cầu việc giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp. Tài sản thế chấp do bên thế chấp hoặc một bên thứ ba giữ.  Do đó, bên thế chấp có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận và đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp. 

• Trong nhiều trường hợp (chẳng hạn như thế chấp máy móc thuộc dây chuyền sản xuất của doanh nghiệp hay thế chấp tòa nhà thương mại), việc tiếp tục được sử dụng, khai thác tài sản thế chấp có ý nghĩa quan trọng cho việc tạo ra dòng tiền dùng để hoàn trả khoản vay được bảo đảm. Chính vì lý do này mà thế chấp được sử dụng rộng rãi hơn rất nhiều so với cầm cố trong thực tế cấp tín dụng có bảo đảm.

• Tóm lại, hợp đồng thế chấp tài sản là một loại hợp đồng dùng cho việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hiện đang được sử dụng phổ biến. Theo đó, bên thế chấp sẽ dùng tài sản của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp. Hợp đồng thế chấp cần được soạn thảo đầy đủ các điều khoản cơ bản như thông tin các bên, phạm vi nghĩa vụ được thế chấp, tài sản thế chấp, quyền và nghĩa vụ các bên.

➤ Tham khảo thêm bài viết:

➤ 15 loại hợp đồng thông dụng theo Bộ luật Dân sự.
➤ Tìm hiểu về đối tượng của hợp đồng dân sự.
➤ Hợp đồng vô hiệu là gì? Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu.
➤ 15 loại hợp đồng thông dụng theo Bộ luật Dân sự.

• Trên đây là tư vấn của Luật Thịnh Trí về hợp đồng thế chấp tài sản. Hy vọng những thông tin này sẽ hữu ích cho quý khách hàng. Nếu bạn còn thắc mắc về các vấn đề khác liên quan đến lĩnh vực dân sự theo quy định pháp luật mới nhất, vui lòng liên hệ với chúng tôi:

CÔNG TY LUẬT TNHH THỊNH TRÍ

Hotline: 1800 6365

Facebook: Luật Thịnh Trí