Đất nền là gì? Các loại đất nền và những lưu ý khi đầu tư đất nền

Nội dung bài viết

1. Khái niệm và phân loại đất nền

2. Phân tích ưu và nhược điểm của đất nền

3. Lưu ý quan trọng khi mua đất nền

4.  Lưu ý quan trọng nên tránh khi mua đất nền

Trong lĩnh vực bất
động sản, chắc chắn ai cũng đã từng
nghe qua khái niệm đất nền nhưng để hiểu sâu về khái niệm này thì không phải ai
cũng nắm rõ. Bài viết sau đây, Maico sẽ chia sẻ chi tiết cho bạn “đất
nền là gì” những thông tin liên quan đến đất nền.

Khái niệm và phân loại đất nền

Khái niệm đất nền

Đất nền là lô đất
nguyên trạng mang bản chất hoang sơ hoặc nằm cố định có giá trị theo thời gian.
Chưa chịu bất cứ một tác động nào của con người và chưa từng bị máy móc san,
đào hay lấp. Bất kỳ mọi tác động nào can thiệp dẫn đến sự thay đổi của nó thì
sẽ không còn được gọi là đất nền nữa.

Mang bản chất hoang sơ hoặc nằm cố định có giá trị theo thời gian

Phân loại đất nền

Hiện nay giá trị mà đất nền mang lại vô vàng lợi ích nên được rất nhiều nhà đầu tư bất động sản tìm kiếm
và muốn sở hữu nó. Đất nền được chia thành 3 loại như sau: dự án, thổ cư, liền kề.

Đất nền dự án

Đất nền dự án
(Ground Project) bao gồm những đặc điểm của đất nền đó là chưa chịu sự tác động
của con người. Tuy nhiên nó khác nhau ở điểm đã được phân lô và nằm trong dự án quy hoạch
của một chủ đầu tư hay của địa phương. Bên cạnh đó, dự án còn có tính
pháp lý rõ ràng nên đảm bảo việc thi công diễn ra thuận lợi.

Như khái niệm ở
trên, đất nền dự án đã được phân lô và quy hoạch của địa phương hoặc nhà đầu tư
và vẫn còn giữ nguyên hiện trạng như ban đầu. Tuy nhiên, nhưng mà nó vẫn chịu
một số tác động từ phía chủ đầu tư phân tách, quy hoạch các lô, có rào chắn bảo
vệ khỏi sự xâm phạm của mọi người xung quanh, xây dựng đường nội bộ,…

Phân lô và quy hoạch của địa phương

 Thường được bố trí ở các khu vực có đặc điểm như sau:

• Tính pháp lý: Đất nền là dự án nằm trong khu vực được cơ quan nhà nước phê duyệt và quy hoạch có giấy tờ pháp lý rõ ràng, được kiểm chứng với quá trình khắt khe. Vì vậy tính pháp lý của những dự án này là điều mà các nhà đầu tư có thể yên tâm, thoải mái thực hiện việc quy hoạch cũng như việc kinh doanh nếu như có nhu cầu.

• Vị trí: Có hệ thống giao thông thuận lợi và nhiều tiện ích xung quanh.

• Mục đích: Trong tất cả các loại đất nền thì đất nền dự án thường được sử dụng làm khu dân cư, khu sinh thái hoặc các tòa nhà, xưởng có quy mô từ nhỏ đến lớn đầu tư phát triển một cách rõ ràng… Đây là loại có nhiều hệ thống tiện ích như trường học, bệnh viện, công viên hay trung tâm thương mại,…

Đất nền thổ cư

Đất nền thổ cư (Residential Land) được đầu tư và săn đón rất nhiều mang giá trị
cao nhất. Hay mọi người còn nhắc đến với cái tên là đất ở, là loại thuộc nhóm phi nông nghiệp và được cấp phép để xây dựng nhà ở của các hộ
dân hoặc các công trình phúc lợi xã hội. Chính vì vậy đất thổ cư không được sử
dụng vào các hoạt động nông nghiệp ở nông thôn lẫn thành thị.

Được đầu tư và săn đón rất nhiều mang giá trị cao nhất

Được
chia làm 2 loại:

• Đất thổ cư đô thị giống với đặc điểm của đất thổ cư thông thường, nhưng thuộc phạm vi của phường, thị trấn, quận, thị xã, thành phố hoặc các khu dân cư quy hoạch của đô thị mới. Chúng thuộc quyền quản lý của xã và các cấp tương đương. Người mua có quyền xây dựng nhà ở và các công trình phúc lợi xã hội phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị.

• Đất thổ cư nông thôn khác với đất thổ cư đô thị, dự án này thuộc địa giới hành chính là khu vực nông thôn và do xã quản lý. Đất thổ cư nông thôn được ưu tiên trong cấp phép xây dựng vườn, ao để phục vụ cho sự phát triển chung của địa phương. 

Đất liền kề

Đất liền kề (Adjacent land) là những khu đất trong cùng một khu vực
thi công dự án được bố trí liền kề nhau
và có diện tích tương đương nhau. Chúng ta có thể thường thấy như đất ao chuyển
thành đất nông nghiệp hoặc đất nông nghiệp thành đất ở. Có tính pháp lý rõ ràng và được quy hoạch cụ thể theo quy định Nhà nước.

Được bố trí liền kề nhau và có diện tích tương đương nhau

Phân tích ưu và nhược điểm của đất nền

Ưu điểm của đất nền

Khả năng sinh lời
cao

Đầu
tư bất động sản là một trong những kênh đầu tư tiềm năng, an toàn nhất
hiện nay, chưa
bao giờ là hạ nhiệt đối với các nhà đầu tư. Với tiềm năng kinh tế lớn, khả năng
sinh lời cao hứa hẹn sẽ mang lại nguồn lợi nhuận (Theo thống kê ghi nhận lại
thì biên độ lợi nhuận của đất nền trong 1 năm qua thường không thấp hơn 15%). Ngoài ra, tính thanh khoản
của đất nền cao hơn so với nhà phố đặc biệt là những dự án được đầu tư bài bản
có cơ sở hạ tầng hoàn thiện.

Đầu tư bất động sản là một trong những kênh đầu tư tiềm năng

Quỹ đất đô thị đang dần bị hạn hẹp

Tài nguyên đất không bao giờ tăng thêm nhưng số dân Việt Nam
ngày càng tăng. Tài sản có giá trị cố định
trong tương lai, khả năng rớt giá thấp. Tại các thành phố với nhu cầu học
tập, làm việc phát triển hiện tượng quỹ đất đang dần bị hạn hẹp, đây là cơ hội
giúp cho đầu tư vào đất nền đang phát triển nhanh.

Đất nền có thể làm
tài sản thế chấp

Nhà đầu tư có thể lấy
đất nền làm tài sản thế chấp , đây là một dạng tài sản với mức vay khá tốt tại
các ngân hàng. Vì vậy, nó vừa được xem là một “đòn bẩy” tài chính vừa có thể làm tài
sản thế chấp một cách hiệu quả và thuận tiện.

Một dạng tài sản với mức vay khá tốt tại các ngân hàng

Sự cần thiết của đất nền

“Tấc đất tấc vàng” là tâm lý còn tồn tại rất lớn trong văn
hóa người Việt. Vì thế, đất nền là sản phẩm phục vụ cho người dân “an cư lạc
nghiệp”. Đồng thời, việc mua đất nền để xây dựng một căn nhà sẽ tiết kiệm chi
phí hơn so với việc mua căn nhà được xây sẵn. Ngoài ra, chính vì đất nền
là sản phẩm thiết yếu nên chủ sở hữu có thể dễ dàng bán lại cho những người có
nhu cầu, đây được coi như một khoản đầu tư đảm bảo và có khả năng sinh lời cao
cho người sở hữu. 

Nhược điểm của đất nền

Nhiều dự án không đảm bảo tính pháp lý

Hiện nay, nhu cầu mua đất nền tăng cao làm
cho nguồn cung đất nền thiếu hụt, tạo lỗ hổng cho nhiều người lừa đảo. Ngoài
ra, có nhiều dự án không được nhà nước cấp quyền và chưa có đầy đủ pháp lý đầu
tư xây dựng nhưng vẫn được rao bán, lừa lọc cho các nhà đầu tư nhẹ dạ cả tin.

Ảnh hưởng của vị trí đến giá trị lô đất

Vị trí sẽ tỉ lệ thuận với giá thành của đất nền đó. Với vị trí càng đẹp và tính thanh khoản cao thì sẽ rất mắc, thậm chí rất khó bán lại hoặc phải chôn vốn rất lâu. Khi
các nhà đầu tư chạy theo xu thế, chưa tìm hiểu đã lựa chọn những dự án có vị
trí không thuận lợi.

Lưu ý quan trọng khi mua đất nền

Xem xét vị trí địa lý khu đất

Vị trí là yếu tố
quan trọng đầu tiên khi các nhà đầu tư bắt đầu tìm hiểu về đất nền sau đó sẽ đi
sâu tìm hiểu các thông tin khác. Nó sẽ được xem xét một cách
tối ưu để mang lại nhiều ý tưởng thực hiện thi công dự án đó trong tương lai.
Bên cạnh đó, dự án nằm trong khu vực gần với công trình xã hội như bệnh viện,
giao thông, chợ, vận chuyển công cộng,… Chính các yếu tố đó sẽ thôi thúc các
nhà đầu tư bắt đầu tìm hiểu những yếu tố khác nhằm đưa ra quyết định đúng đắn.

Vị trí là yếu tố quan trọng đầu tiên khi các nhà đầu tư bắt đầu tìm hiểu

Thông tin chủ đầu tư

Thông tin chủ đầu
tư là yếu tố mà trước khi mua đất nền bạn cần phải tìm hiểu một cách kỹ lưỡng.
Bởi hiện nay trên thị trường bất động sản có rất nhiều dự án ảo, dự án ma hoặc
tính pháp lý chưa được rõ ràng. Cách để nhận diện những điều trên là nếu giá bán tại khu vực nào đó thấp hơn so với đất nền của các dự án xung quanh, thì bạn
cần phải tìm hiểu các thông tin như tính pháp lý và tính khả thi, năng lực hoàn
thiện dự án.

Đề tránh gặp phải
những rủi ro khi gặp phải dự án chết, bạn tuyệt đối không nên lao vào mua đất nền
có giá cực kỳ rẻ. Với những chủ đầu tư càng uy tín thì tính khả thi của dự án đất
nền càng cao. Vậy nên nếu chủ đầu tư sở hữu nhiều dự án thành công, có tiềm lực
tài chính tốt, tiểu sử sạch thì khả năng hoàn thành dự án sẽ cao hơn.

Thông tin chủ đầu tư là yếu tố bạn cần phải tìm hiểu một cách kỹ lưỡng

Hồ sơ pháp lý

Giấy tờ giao dịch
là một trong những yếu tố góp phần về sự minh bạch và đúng pháp luật của loại đất
nền dựa vào đó có thể đưa ra quyết định liệu có nên mua hay không. Bạn cần phải
tìm hiểu rõ lô mà mình muốn mua đã được phê duyệt quy hoạch hay chưa,
đã có quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền hay chưa và một số loại giấy
tờ thủ tục khác.

Đặc biệt, bạn nên
ưu tiên chọn mua nó với đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn được
gọi là “Sổ đỏ” để tránh được những hệ lụy sau này và trong trường hợp bị thu hồi
thì bạn sẽ được đền bù. Chính vì vậy, khi tìm hiểu thông tin về hồ sơ pháp lý của
đất nền cần có những văn bản sau:

• Dự án nằm trong quy hoạch Nhà nước

• Chủ đầu tư có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) bao gồm bảng vẽ thiết kế, giấy phép xây dựng nếu có.

• Văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án do văn phòng kiến trức sư trưởng cấp.

• Hồ sơ chứng minh khu đất nằm trong khu vực giải tỏa hoặc đền bù.

• Văn bản chứng minh dự án đó đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất.

• Hồ sơ được phê duyệt của UBND quận, huyện bằng văn bản đúng quy định và được chuyển đến văn phòng kiến trúc sư trưởng và có văn bản kiến trúc sư.

Giấy tờ giao dịch là yếu tố góp phần về sự minh bạch và đúng pháp luật

Không mua đất nền sổ chung

Khi đã chọn mua một
loại đất nền hãy chọn mua khu đất có giấy tờ pháp lý riêng biệt không nên làm
chung bất cứ với bất kì ai, bất kì mảnh nào. Bởi vì, đất có sổ chung được nhà nước công nhận quyền
sở hữu chung và đều có quyền định đoạt mọi vấn đề liên quan đến ví dụ như
thế chấp, ủy quyền, mua bán, cho hoặc tặng,… Đây là nội dung mà có thể các nhà
đầu tư mới vào nghề chưa biết hoặc quên.

Vậy nên khi đất nền
có sổ chung do nhiều người sở hữu thì trong tương lai gần chắc chắn sẽ diễn ra những
tranh chấp ngoài mong muốn và rất khó để giải quyết trong thời gian ngắn.
Nghiêm trọng hơn là khi bạn muốn tách sổ nhưng vì diện tích quá
nhỏ thì theo quy định của pháp luật cũng sẽ không được phép.

Những tranh chấp ngoài mong muốn và rất khó để giải quyết

Chính vì thế khi đã
đưa ra quyết định mua một lô đất nền để xây nhà cần phải thận trọng và cân nhắc kỹ
càng trong việc kiểm tra tính pháp lý cũng như giấy tờ liên quan. Đất đai là một
tài sản lớn cần phải minh bạch và phải được xác nhận “giấy trắng mực đen” để
tránh những rủi ro và tranh chấp về sau.

 Lưu ý quan trọng nên tránh khi mua đất nền

Đất nền chưa được phép phân lô

Việc đó đồng nghĩa với không có
tính pháp lý rõ ràng và chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Điều đó sẽ dẫn đến những khó
khăn trong quá trình xây dựng công trình. Vậy nên khi chọn mua đất nền bạn nên
xem xét kỹ lưỡng khu đất đó để tránh những rắc rối về mặt pháp lý. Bên cạnh đó
cũng giúp bạn tránh các rủi ro về mặt tài chính.

Được bán với mức giá rẻ

Theo đánh giá của các chuyên gia, những khu đất nền được bán
với mức giá rẻ hơn so với mặt bằng chung của thị trường bất động sản thì có thể chúng
nằm trong khu vực không thuận lợi hoặc vùng xa xôi. Ngoài ra, chúng được bán bởi
các cá nhân hoặc diện tích đất nền không được lớn.

Đất nền là dự án ảo

Với tiềm năng phát triển của ngành kinh doanh bất động sản,
đã khiến cho các cá nhân, đơn vị lợi dụng điều đó để đưa ra các chiêu trò lừa đảo khác nhau. Chính vì vậy, khi có
nhu cầu mua đất nền cần phải xem xét, suy tính một cách cực kỳ cẩn thận. Nếu bạn
là người mới tham gia lĩnh vực bất động sản hoặc đang nghiên cứu nhưng chưa nắm
rõ cách thức của chúng. Bạn có thể nhờ sự giúp đỡ, hỗ trợ tư vấn từ những người
bạn có chuyên môn cao hoặc tìm hiểu tham khảo các trang chuyên cung cấp thông
tin bất động sản.

Cá nhân, đơn vị lợi dụng đưa ra các chiêu trò lừa đảo

Đất nền bị chủ đầu tư cầm cố ngân hàng

Hiện nay có nhiều trường hợp đất nền được chủ đầu tư mang đi thế chấp ngân hàng nhưng họ vẫn giới thiệu và chào bán cho khách hàng. Chủ đầu
tư lợi dụng lòng tin của khách hàng và ký hợp đồng với họ sau đó thực hiện các
thủ tục thanh toán bình thường. Tuy nhiên, sau khi đến trực tiếp dự án đó hoặc bắt đầu tiến hành thi công thì học mới biết sự thật rằng mảnh đất đó
không có sổ đỏ để tiến hành xây dựng.

Chủ đầu tư thế chấp ngân hàng nhưng vẫn chào bán cho khách hàng

Chính vì vậy trước khi đưa ra quyết định mua bạn cần phải tìm hiểu và xem xét đến khía cạnh này để tránh mất thời gian, công
sức và tiền bạc. Đã có rất nhiều khách hàng gặp trường hợp như trên khi đầu tư
toàn bộ chi phí cho dự án đó và nhận lại hậu quả vô cùng tiếc nuối và còn lại
là sự tức giận.

Bài viết trên từ
Maico đã cung cấp những thông tin liên quan đến đất nền và phân loại đất nền, ưu
– nhược điểm. Bên cạnh đó là những lưu ý khi mua và cần nên tránh.
Hy vọng sẽ giúp được các nhà đầu tư có thể nhìn nhận và đánh giá khách quan
trong quá trình thực hiện giao dịch đất đai trên thị trường bất động sản. Đây
là những thông tin cần thiết và thực sự bổ ích cho bất cứ ai đang bắt đầu tìm
hiểu đặc biệt là những người mới chưa biết gì về lĩnh vực này.