Đất chuyên dùng là gì? Căn cứ xác định loại đất, phân loại đất

Theo Luật đất đai năm 2013 thì hiện tại chưa có khái niệm đất chuyên dùng. Tuy nhiên ta có thể hiểu đất chuyên dùng là đất được xác định sử dụng vào mục đích không phải là nông nghiệp, lâm nghiệp, làm nhà ở.

Mục Lục

1. Đất chuyên dùng là gì ?

Đất chuyên dùng bao gồm: đất xây dựng công trình công nghiệp, khoa học kĩ thuật, hệ thông giao thông, hộ thống thuỷ lợi, đê điều, văn hoá xã hội, giáo dục, y tố, thổ dục thể thao, dịch vụ, đất an ninh quốc phòng, đất dùng cho thăm dò khai thác khoáng sản, đá, cát, đất làm muối, đất làm đồ gốm gạch ngói và các loại vật liệu xây dựng khác, đất di tích lịch sử, văn hoá, danh lam thắng cảnh, đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất có mặt nước phục vụ cho các công trình thuỷ lợi và thuỷ điện.

Theo mục đích sử dụng chủ yếu thì đất được chia thành 6 loại và đất chuyên dùng là một trong 6 loại đó. Nếu phân chia đất thành 3 loại gồm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng, thì đất chuyên dùng được xếp vào loại đất phi nông nghiệp. Tuy là một loại đất phi nông nghiệp nhưng mục đích sử dụng của đất chuyên dùng rất đa dạng. Có thể khái quát một số đặc điểm chung của đất chuyên dùng như sau:

1) Đất chuyên dùng không được coi là tư liệu sản xuất đặc biệt như loại đất nông nghiệp mà là địa bàn hoạt động chủ yếu của các ngành công nghiệp;

2) Chủ thể sử dụng đất chuyên dùng là các tổ chức trong nước và nước ngoài;

3) Chủ thể quyền sử dụng đất chuyên dùng không chỉ có quyền sử dụng mà còn được giao quyền quản lí vốn đất;

4) Đất chuyên dùng thường không tập trung mà xen kẽ với các loại đất khác;

5) Việc khai thác sử dụng đất chuyên dùng về nguyên tắc phải trả tiền sử dụng đất.

2. Phân loại đất theo quy định pháp luật

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

2.1 Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

+ Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

+ Đất trồng cây lâu năm;

+ Đất rừng sản xuất;

+ Đất rừng phòng hộ;

+ Đất rừng đặc dụng;

+ Đất nuôi trồng thủy sản;

+ Đất làm muối;

+ Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

2.2 Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

+ Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

+ Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

+ Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

+ Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

+ Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

+ Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

+ Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;

– Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

3. Căn cứ để xác định loại đất

Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

– Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

– Việc xác định loại đất đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

+ Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng.

+ Trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.

+ Trường hợp thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định sau đây:

Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích theo hiện trạng sử dụng của từng thửa đất đó;
Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định; trường hợp sử dụng đất sau khi có quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để xác định mục đích chính.

– Trường hợp đất có nhà chung cư có mục đích hỗn hợp được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở.

– Cơ quan xác định loại đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Trường hợp thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền xác định loại đất là cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất sử dụng đất chuyên dùng

Quyền chung của người sử dụng đất

– Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

– Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

– Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

– Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

– Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

– Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

– Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

– Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

– Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

– Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.

– Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.

– Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.

– Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.

Các quyền và nghĩa vụ của các hộ gia đình đang sử dụng đất chuyên dùng

Nhà nước cho các cá nhân hay các hộ gia đình thuê khu đất chuyên dùng và sẽ thu thuế hàng năm. Các cá nhân, tổ chức có những quyền và nghĩa vụ khi sử dụng đất chuyên dùng như sau:

Có quyền cho thuê lại tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn với khu đất đã thuê theo quy định của pháp luật về dân sự.
Dược thừa kế, được tặng những tài sản do mình sở hữu cho người nhận khác gắn với khu đất đã thuê với mục đích đã được xác định trước.
Bán các tài sản thuộc sở hữu của mình gắn với đất thuê cho một cá nhân khác và được Nhà nước xác nhận mục đích và tiếp tục cho thuê.
Thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất thuê cho một tổ chức hay cá nhân theo quy định của pháp luật (lưu ý là chỉ được thế chấp tại những tổ chức tín dụng được phép hoạt động, kinh doanh tại Việt Nam).

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề đất chuyên dùng . Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật qua Email hoặc tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp. Rất hân hạnh được hợp tác!