Có được phép bán đất thương mại dịch vụ? – Luật Hùng Phúc

1. Khái niệm về đất thương mại dịch vụ

• Khái niệm

Theo khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2013, đất thương mại dịch vụ được hiểu là loại đất bao gồm đất để xây dựng các cơ sở nhằm mục đích kinh doanh thương mại dịch vụ hoặc để xây dựng các công trình khác phục vụ cho hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ. Theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 thì đất thương mại dịch vụ được ghi nhận nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp.

• Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ

Thời hạn sử dụn đất đối với đất thương mại dịch vụ có hai thời hạn bao gồm sử dụng ổn định lâu dài và sử dụng có thời hạn, trong đó:

+ Đất đất thương mại, dịch vụ sử dụng ổn định lâu dài là của các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định với nguồn gốc đất không phải là do được Nhà nước giao có thời hạn hoặc do Nhà nước cho thuê;

+ Đất đất thương mại, dịch vụ sử dụng có thời hạn:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013, đất thương mại, dịch vụ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất là không quá 50 năm. Trừ các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng quá trình thu hồi vốn bị chậm, các dự án đầu tư vào các khu vực, địa bàn mà có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn phải cần thời hạn sử dụng đất dài hơn thì thời hạn Nhà nước giao đất, cho thuê đất sẽ không quá 70 năm.

2. Có được phép chuyển nhượng đất thương mại dịch vụ hay không?

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền của người sử dụng đất thì đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà sử dụng đất thương mại, dịch vụ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện các quyền về chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê hoặc cho thuê lại, được thừa kế, được tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Như vậy, về nguyên tắc chung, người sử dụng đất thương mại, dịch vụ vẫn được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tức là mọi người hoàn toàn có thể mua được đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên trong một số trường hợp quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng bị hạn chế. Cụ thể, đất thương mại dịch vụ có thể được chuyển nhượng trong các trường hợp sau:

+ Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất từ cá nhân hoặc hộ gia đình khác;

+ Người nước ngoài được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thương mại, dịch vụ do việc sử dụng đất từ cá nhân, hộ gia đình khác hoặc từ nhận thừa kế, nhận tặng cho;

+ Các tổ chức kinh tế có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi nguồn gốc của đất là do nhận chuyển nhượng hoặc nhận góp vốn từ các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế khác.

Theo đó đối với đất thương mại, dịch vụ thì người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đối với các loại đất khác, tuy nhiên bị hạn chế chỉ trong một số trường hợp mới được thực hiện việc chuyển nhượng.

3. Có nên mua đất thương mại dịch vụ?

Thực tế, đất thương mại, dịch vụ thì người sử dụng đất chỉ được sử dụng gắn với việc xây dựng các công trình nhằm mục đích thương mại, dịch vụ, không được sử dụng vào bất cứ một mục đích nào khác như để ở hay không xây dựng mà để sản xuất nông nghiệp. Nếu người sử dụng đất không còn có nhu cầu sử dụng với mục đích thương mại, dịch vụ nữa thì phải tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất hoặc trả lại đất cho nhà nước.

Điều kiện để chuyển nhượng đất thương mại dịch vụ phải đáp ứng đủ các điều kiện cề chủ thể sử dụng đất đã nêu trên. Bên cạnh đó, thời hạn sử dụng đất của đất thương mại, dịch vụ đối với các dự án đầu tư chỉ là không quá 50 hoặc 70 năm, nếu người nhận chuyển nhượng mua lại đất này khi hết thời hạn thì phải thực hiện thủ tục xin gia hạn thời hạn sử dụng đất. Nếu không đủ điều kiện gia hạn quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng phải trả lại đất cho Nhà nước.

Do đó, các cá nhân, tổ chức kinh tế nếu có nhu cầu về thương mại dịch vụ có thể mua loại đất này, tuy nhiên, cần lưu ý về thời hạn sử dụng đất để tránh rủi ro cũng như cần tính toán về mức giá trị tài sản theo thời hạn sử dụng để đảm bào quyền và lợi ích hợp pháp của mình.