Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay?

1. Khái quát chung

Trong tiếng Việt từ điển thì định nghĩa tranh chấp đất đai được hiểu là “tranh chấp là đấu tranh, giằng co khi có ý kiến bất đồng thường là trong vấn đề quyền lợi giữa 2 bên”. Theo cuốn Thuật ngữ Pháp lý thông dụngmà chúng tôi nghiên cứu được thì: “TCĐĐ: Tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.”.

Thực tiễn cuộc sống tồn tại nhiều loại tranh chấp khác nhau, tùy theo lĩnh vực phát sinh mà nó có thể được gọi là tranh chấp dân sự, tranh chấp thương mại hay tranh chấp hành chính… Trong quan hệ quản lý nhà nước về đất đai có thể phát sinh TCĐĐ, đó có thể là tranh chấp giữa cơ quan quản lý nhà nước về đất đai với người sử dụng đất hoặc có thể là tranh chấp giữa những người sử dụng đất với nhau. Trước khi Luật Đất đai 203 ra đời, khái niệm “TCĐĐ” chưa được chính thức giải thích, mà chủ yếu là được hiểu thông qua các quy định của pháp luật về giải quyết TCĐĐ, quy định về giải quyết các tranh chấp khác có liên quan đến quyền sử dụng đất.

Thuật ngữ TCĐĐ đã được sử dụng theo Luật Đất đai năm 1987 (tại các điều luật là Điều 9, Điều 21, Điều 22), Luật Đất đai năm 93 (Điều 38, Điều 40) nhưng chưa được giải thích chính thức, mà chủ yếu là chỉ được hiểu ngầm qua các quy định của pháp luật về giải quyết TCĐĐ và các tranh chấp khác có liên quan đến quyền sử dụng đất.

Một quan điểm khác cho rằng: TCĐĐ là sự bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể (sử dụng đất) trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng  đối với một (hoặc những) thửa đất nhất định…TCĐĐ có thể bao hàm cả các tranh chấp về địa giới giữa các đơn vị hành chính.

Dưới góc độ là TCĐĐ theo quy định của Luật đất đai cũ thìTCĐĐ là mọi tranh chấp phát sinh trong quan hệ đất đai bao gồm tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính… Quan điểm này được nhiều cơ quan có thẩm quyền  giải quyết chấp nhận trong giải quyết TCĐĐ.

Luật Đất đai năm 2013 lại tiếp tục giữ nguyên cách  quy định như trên,  chỉ có sự thay đổi về cách sử dụng thuật ngữ: “TCĐĐ là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.” Có thể nói, cách định nghĩa này không mang tính khoa học vì dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau về chủ thể, đối tượng và mục đích giải quyết tranh chấp.

Bên cạnh đó, Khoản 24, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 có một số quy định khác liên quan đến nội hàm của khái niệm TCĐĐ như Khoản 14, Điều 22 quy định một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai là “Giải quyết tranh chấp về đất đai; Giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai”; Điều 203 quy định Thẩm quyền giải quyết TCĐĐ (có thể thuộc về TAND hoặc Ủy ban nhân dân…). Theo các quy định này, có thể khẳng định, các chủ thể tham gia TCĐĐ chỉ bao gồm những người sử dụng đất và như vậy, chúng tôi cho rằng, TCĐĐ liên quan  đến địa giới hành  chính không phải là loại TCĐĐ được đề cập tại  Khoản  26, Điều 4, Luật  Đất đai năm 203 cũng như Khoản 24, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 vì những lý do sau đây:

Thứ nhất, chủ thể TCĐĐ theo Khoản 24, Điều 3 và Điều 203, Luật Đất đai năm 2013 phải là người sử dụng đất nhưng các chủ thể tranh chấp địa giới hành chính không phải là người sử dụng đất;

Thứ hai, đây không phải là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất mà là tranh chấp về phân định địa giới hành chính giữa các địa phương trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai;

Thứ ba, Luật Đất đai năm 2013 không sử dụng thuật ngữ “TCĐĐ liên quan đến địa giới hành chính” như Luật Đất đai năm 203 mà sử dụng thuật ngữ “tranh chấp địa giới hành chính”, việc sử dụng thuật ngữ này là hợp lý hơn. Vì vậy, luật mới không quy định thẩm quyền, thủ tục giải quyết tranh chấp địa giới hành chính trong Chương 13 về giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai mà quy định ở Chương Địa giới hành chính và điều tra cơ bản về đất đai (Chương 3, Khoản 4, Điều 29).

Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Đồng thời, theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì: “Tài sản gắn liền với đất” khoản 1 Điều 203 gồm các tài sản sau đây: nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với đất đó như: Nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho hàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác. Và

như vậy, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất có đối tượng tranh chấp là các tài sản nói trên mà không phải là quyền sử dụng đất, chỉ có điều các tài sản này tồn tại gắn liền với đất còn “tranh chấp về quyền sử dụng đất” có thể là tranh chấp không có các tài sản gắn liền với đất.

Tóm lại, TCĐĐ là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của những người sử dụng đất trong việc xác định chủ thể nào có quyền sử dụng đối với diện tích đất tranh chấp.

2. Các dạng tranh chấp đất đai

Trên thực tế, TCĐĐ không chỉ là hiện tượng phổ biến mà trong đó còn hết sức đa dạng về chủ thể cũng như nội dung tranh chấp. Tuy nhiên, về cơ bản TCĐĐ được chia thành những dạng như sau:

2.1 Căn cứ vào chủ thể TCĐĐ

thì TCĐĐ được phân chia thành thành các dạng chủ yếu sau đây:

2.1.1 TCĐĐ giữa cá nhân với cá nhân

Loại tranh chấp này bao gồm các tranh chấp cụ thể sau đây:

(i) Tranh chấp về đất hương hỏa được thừa kế trong nhiều đời;

(ii) Tranh chấp trong đồng bào dân tộc thiểu số trong vấn đề khai hoang và kinh tế mới thường diễn ra ở Tây Nguyên và miền núi phía Bắc.

(iii) Tranh chấp cá nhân về đất đai khi ly hôn, thừa kế đất đai, ranh giới mốc giới đất đai, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp. Đây là loại tranh chấp có số lượng nhiều nhất ở Việt Nam hiện nay.

2.1.2 TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân với tổ chức

Loại tranh chấp này bao gồm các dạng tranh chấp cụ thể sau đây:

(i) Tranh chấp giữa gia đình và cá nhân với các cơ quan, đơn vị, tổ chức, hữu quan của nhà nước.

(ii) TCĐĐ giữa các cá nhân, gia đình với hợp tác xã sau khi có góp tài sản vào hợp tác xã.

2.1.3 TCĐĐ giữa tổ chức với tổ chức

Dạng tranh chấp này bao gồm TCĐĐ giữa các tổ chức, cơ quan Nhà nước, tổ chức xã hội, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức kinh tế với nhau hoặc giữa các tổ chức này với các tổ chức khác như tổ chức tôn giáo, tổ chức quần chúng nhân dân ở địa phương …

2.1.4 TCĐĐ liên quan đến địa giới hành chính giữa các đơn vị hành chính tỉnh, huyện, xã

– Nhóm tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất. Các TCĐĐ thuộc nhóm này bao gồm: (i) Tranh chấp về ranh giới sử dụng đất (SDĐ); (ii) Tranh chấp về ngõ đi. Đây là những tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó. Trong dạng tranh chấp này chúng ta thường gặp các loại tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong các quan hệ ly hôn, thừa kế; tranh chấp để đòi lại đất (đất đã cho người khác mượn sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới…)

2.2 Căn cứ vào đối tượng tranh chấp

TCĐĐ được phân chia thành các dạng tranh chấp cơ bản sau đây:

– Nhóm tranh chấp liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất. Các TCĐĐ thuộc nhóm này bao gồm: (i) Tranh chấp về thừa kế quyền SDĐ; (ii) Tranh chấp về tặng cho quyền SDĐ; (iii) Tranh chấp về chuyển nhượng quyền SDĐ; (iv) Tranh chấp về cho thuê quyền SDĐ; (v) Tranh chấp về thế chấp quyền SDĐ.

– Nhóm tranh chấp liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Các TCĐĐ thuộc nhóm này bao gồm: (i) Tranh chấp về việc thu hồi đất sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế; (ii) Tranh chấp về việc thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

– Nhóm tranh chấp liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các TCĐĐ thuộc nhóm này bao gồm: (i) Tranh chấp về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ; (ii) Tranh chấp về đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ; (iii) Tranh chấp về nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ; (iv) Tranh chấp về diện tích đất ghi trong giấy chứng nhận quyền SDĐ so với diện tích đất thực tế người dân đang sử dụng.

– Nhóm tranh chấp về tài sản gắn liền với đất. Các TCĐĐ thuộc nhóm này bao gồm: (i) Tranh chấp về chia tài sản chung là nhà, đất của vợ, chồng khi ly hôn; (ii) Tranh chấp về chia thừa kế nhà ở gắn liền với đất.

Các TCĐĐ trên đây phát sinh giữa những chủ thể sau:

Thứ nhất,TCĐĐ phát sinh giữa những người SDĐ với nhau (bao gồm giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau; giữa hộ gia đình, cá nhân với tổ chức; giữa tổ chức với tổ chức) liên quan đến quyền và nghĩa vụ SDĐ. Các TCĐĐ này mang tính phổ biến và tồn tại ở cả khu vực nông thôn và khu vực thành thị. Đặc biệt đối với khu vực ven đô thị nơi có tốc độ đô thị hóa hoặc công nghiệp hóa tăng nhanh làm cho đất đai ngày càng có giá thì loại TCĐĐ này gia tăng cả về số lượng vụ việc cũng như tính chất gay gắt, phức tạp.

Thứ hai, tranh chấp giữa người SDĐ với cơ quan nhà nước (cơ quan công quyền) liên quan đến việc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai bao gồm: (i) Tranh chấp liên quan đến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; (ii) Tranh chấp liên quan đến việc cấp, đổi, sửa chữa và thu hồi giấy chứng nhận quyền SDĐ. Loại tranh chấp này xuất hiện ở cả khu vực nông thôn và khu vực đô thị. Nếu không giải quyết dứt điểm, kịp thời các TCĐĐ này dễ dẫn đến việc phát sinh thành “điểm nóng” tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định chính trị.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai – Công ty Luật Minh Khuê