Tìm hiểu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là loại giấy tờ rất quan trọng. Hiện nay, mẫu Giấy chứng nhận mới có tên pháp lý đầy đủ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

1. Khái niệm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

      Theo khoản 16 Điều 3 BLĐĐ năm 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

      Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp.

2. Đặc điểm của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận hiện đang được cấp cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung như sau:

– Trang 1: Gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

– Trang 2: In chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận.

– Trang 3: In chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”.

– Trang 4: In chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch.

– Trang bổ sung Giấy chứng nhận: In chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như trang 4 của Giấy chứng nhận.

3. Vai trò của cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

       Giấy chứng nhận được thể hiện qua một số vai trò phổ biến sau:

• Là sự đảm bảo quan trọng của nhà nước cho người sử dụng đất

Giấy chứng nhận là căn cứ để xác định ai là người có quyền sử dụng đất, ai là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo thông tin tại trang bìa hoặc trang ghi thông tin biến động

     • Là điều kiện thực hiện các quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

           Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thue lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; gop vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 điều 186 và trường hợp nhận thừ kế quy định tại khoản 1 điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử sụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

• ​Giấy chứng nhận là điều kiện để người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Khoản 1, Điều 75 Luật Đất Đa năm 2013.
• Giấy chứng nhận là cơ sở pháp lí để khi có tranh cấp về QSDĐ sẽ được tòa án nhân dân giải quyết tranh chấp đất đai

Căn cứ khoản 2 và 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

– Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.

– Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (cấp tỉnh, cấp huyện).

+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Như vậy, việc có hoặc không có Giấy chứng nhận là một trong những căn cứ để có cách thức giải quyết tranh chấp đất đai khác nhau. Đồng thời, khi giải quyết tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền sử dụng Giấy chứng nhận là một trong những căn cứ để giải quyết tranh chấp đó.

      • Giấy chứng nhận sử dụng làm căn cứ để xác định loại đất (xem trong Sổ đỏ, Sổ hồng sẽ thấy phần mục đích sử dụng đất).

       Kết luận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (mẫu cũ) hoặc theo mẫu Giấy chứng nhận mới với tên gọi đầy đủ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý được Nhà nước sử dụng để chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp cho người có quyền.

4. Các trường hợp được câp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều 99 Luật đất đai 2013 định trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

1. Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất kể từ sau ngày 01/07/2014

3. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

4. Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

5. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

6. Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

7. Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

8. Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

9. Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

10. Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

4.1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất

– Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất

• Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp và có các giấy tờ hợp lệ được quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013
• Thứ hai, người sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ được quy định tại K1 Điều 100 Luật đất đai 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ của các bên có liên quan nhưng đến trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp
• Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại K1 Điều 100 Luật đất đai 2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối tại vùng có điều kiện tự nhiên, xã hội khó khăn, nay được UBND xã nơi có đất xác nhận là người sử dụng đất ổn dịnh, không có tranh chấp
• Thứ tư, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ hợp lệ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 nhưng đất được sử dụng ổn định từ trước 01/7/2014 và không vi phạm pháp luật, nay được UBND xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch
• Thứ năm, cộng đồng dân cư sử dụng đất có công trình là đền đình, miếu am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 Luật đất đai 2013 và đất đó không có tranh chấp, được UBND xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng

– Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận QSDĐ và phải nộp tiền sử dụng đất

•  Một, hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến 01/7/2014 chưa được cấp giấy chứng nhận thì được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định
•  Hai, hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì sẽ được cấp giấy chứng nhận QSDĐ sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước

 4.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất

Một, tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích.

Hai, phần diện tích sử dụng không đúng mục đích và không có hiệu quả được giải quyết như sau:

• Bị thu hồi đất
• Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho UBND cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để quản lý.

Ba, trường hợp tổ chức trong nước lựa chọn hình thức thuê đất thì sở tài nguyên và môi trường làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp giấy chứng nhận QSDĐ

 Bốn, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận QSDĐ khi có đủ các điều kiện: được Nhà nước cho phép hoạt động; đất không có tranh chấp; không phải đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01/7/2004

 5. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khi hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nếu có nhu cầu thì chuẩn bị và nộp hồ sơ theo thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Bước 1. Nộp hồ sơ

Căn cứ Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được quy định như sau:

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu (xã, phường, thị trấn nơi có đất)

Cách 2: Không nộp tại UBND cấp xã

Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh (bộ phận một cửa).

Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

– Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

– Bước 3: Giải quyết

Trong giai đoạn này, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc theo nhiệm vụ để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Đối với người sử dụng đất chỉ cần nhớ nghĩa vụ của mình đó là thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận…). Khi nhận được thông báo nộp tiền thì nộp theo đúng số tiền, thời hạn như thông báo và lưu giữ chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.

– Bước 4: Trao kết quả

Sau khi UBND cấp huyện quyết định cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cập nhật thông tin vào Sổ địa chính và trao Giấy chứng nhận cho người được cấp đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc gửi Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho người được cấp đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Người được cấp Giấy chứng nhận nhận lại bản chính giấy tờ đã được xác nhận cấp Giấy chứng nhận và Giấy chứng nhận.

Nguyên nhân của số hồ sơ trễ hạn giải quyết do: ý thức chấp hành pháp luật của chủ sở hữu chủ sử dụng đất chưa cao dẫn đến các sai phạm như xây dựng nhà không phép sai phép sai quy hoạch biến động diện tích và ranh giới sử dụng đất một số ít hồ sơ phải bổ sung thêm các giấy tờ thủ tục như đơn trình bày nguồn gốc sử dụng đất đơn đăng ký biến động tự do khi thẩm định phát sinh thêm diện tích đất ở đâu phải chuyển mục đích thêm vào một số loại giấy tờ khác ngoài ra một số hồ sơ đang chờ văn bản xin ý kiến của các cơ quan chuyên môn văn bản của Ủy ban nhân dân tỉnh về các trường hợp cao cấp đất trái thẩm quyền trong việc giải quyết một số hồ sơ cấp giấy chứng nhận hợp thức hóa đất phải mất nhiều thời gian xin ý kiến của hội đồng tư vấn đất đai của Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận nguồn gốc thời điểm sử dụng đất thời điểm xây nhà ở ở khi nhận thông báo về thực hiện nghĩa vụ tài chính chủ hộ nộp chậm thực hiện đoạn trích lục địa chứng minh chủ không có ở nhà

Nguyên nhân của việc hồ sơ trả lại không đủ điều kiện chủ yếu là do đất có nguồn gốc phức tạp như đất lấn chiếm đất công đất giao thông không thuộc quy hoạch đất tranh chấp sử dụng đất đai có nguồn gốc cho nhận thanh lý là công trình xây dựng của các cơ quan đơn vị mà không còn giấy tờ là nhất thời điểm sử dụng đất mâu thuẫn nhau cần phải làm rõ, ngoài ra khi đó là khẳng định phát sinh sai lệch về diện tích hình giới thiệu đất so với một số kỹ thuật phát sinh các biến động về tài sản trên đất diện tích tăng thêm vào thời điểm sử dụng máy đo diện tích hoạt động xây dựng nhà ở trên đất chuyển biết sử dụng đất ở phải tiến hành các thủ tục chuyển mục đích đất trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyển nhượng một phần các sai phạm như xây dựng nhà không phép sai phép.