Tách thửa đất là gì? Điều kiện, thủ tục tách thửa đất năm 2023

Với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường và giá cả đất đai thay đổi liên tục, thị trường bất động sản ngày càng sôi động. Nhu cầu tách thửa đất cũng đang tăng dần. Bài viết dưới đây của Luật Minh Khuê sẽ đi vào phân tích khái niệm tách thửa đất và các trường hợp được phép tách thửa đất theo quy định mới nhất năm 2023. Kính mời quý bạn đọc tham khảo.

1. Tách thửa đất là gì? 

Tách thửa đất hiểu một cách đơn giản là việc chia một thửa đất thành hai hay nhiều mảnh đất có diện tích nhỏ hơn. 

Theo quy định của pháp luật, dựa vào quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP, ta có thể nhận thức được tách thửa đất là thủ tục phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất từ một thể hợp nhất thành nhiều phần khác nhau. 

Biểu hiện của thủ tục tách thửa đất chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất hình thành hai hay nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
 

2. Điều kiện tách thửa đất

Để một mảnh đất có thể phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất thành nhiều phần khác nhau thì cần đáp ứng những điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT. Dưới đây là quy định của pháp luật về điều kiện tách thửa đất theo Điều 188 Luật Đất Đai 2013: 

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: 
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp; 
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 
d) Trong thời hạn sử dụng đất. 

Như vậy, để tách thửa đất cần phải đáp ứng một số yêu cầu theo Luật định. Mảnh đất muốn tách cần phải được cấp hoặc có đủ các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thửa đất phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của địa phương đó. Bên cạnh đó, mảnh đất phải là mảnh đất không có tranh chấp. Điều đó có nghĩa là nếu mảnh đất chưa được xác định về quyền sở hữu thì mảnh đất đó sẽ không được tách theo quy định. Bên cạnh đó, mảnh đất đang không bị kê biên để bảo đảm thi hành án có nghĩa là Tòa án đang không giữ giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu của mảnh đất đảm bảo việc thi hành án. CUối cùng, mảnh đất vẫn đang còn thời hạn sử dụng. 

3. Các trường hợp được tách thửa đất theo quy định mới nhất của pháp luật hiện hành.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, các trường hợp được tách thửa đất để đảm bảo phù hợp với quy định pháp luật bao gồm các trường hợp sau: 

• Trường hợp 1: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. 

Theo Khoản 1 Điều 104 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sở dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.” Như vậy, mảnh đất đã được chuyển nhượng về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản theo quy định trên của luật thì trong trường hợp này tách thửa đất là hoàn toàn đúng quy định. 

• Trường hợp 2: Thừa kế quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nếu chủ sở hữu mảnh đất qua đời và để lại quyền thừa kế mảnh đất bao gồm cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, người nhận thừa kế hay còn là chủ sở hữu mảnh đất lúc bấy giờ cũng có quyền tách thửa đất. 
• Trường hợp 3: Tặng cho quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nếu chủ sở hữu mảnh đất ban đầu tặng cho người khác mảnh đất đồng nghĩa đã cho tặng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người kia. Như vậy, người được cho tặng có quyền tách thửa đất này theo đúng như quy định của pháp luật. 
• Trường hợp 4: Thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Điều này có nghĩa là bên thế chấp dùng mảnh đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao mảnh đất cho bên nhận thế chấp. Theo Điều 318 của Luật Dân sự 2015 quy định: 

“1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 
2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 
3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 
4. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm. 
Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.” 

Như vậy, tài sản thế chấp là mảnh đất bao gồm cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bên nhận thế chấp có quyền tách thửa đất theo như thỏa thuận của hai bên. 

• Trường hợp 5: Cho thuê quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Chủ sở hữu mảnh đất cho người khác thuê quyền sử dụng mảnh đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì bên thuê có thể được tách thửa đất. 
• Trường hợp 6: Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Ví dụ: A,B,C cùng nhau thành lập công ty cổ phần và A,B,C là cổ đông sáng lập. A góp vốn thành lập công ty bằng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là một mảnh đất mà A đang sở hữu. Như vậy, A,B,C đều có quyền tách thửa đất theo hợp đồng và quy định của pháp luật. 

4. Thủ tục tách thửa đất

Thủ tục thực hiện tách thửa đất gồm hai bước cơ bản như sau: 

Bước 1: Nộp hồ sơ xin tách thửa đất 

Người sử dụng đất có mong muốn tách thửa đất nộp một bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. 

Hồ sơ xin tách thửa đất bao gồm các tài liệu sau: 

• Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu quy định của pháp luật; 
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp. 

Bước 2: Xử lý hồ sơ xin tách thửa đất 

Sau khi nhận được hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm giải quyết hồ sơ hợp lệ trong thời gian không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ. Đối với trường hợp địa phương có đất là vùng có điều kiện khó khăn như vùng núi, hải đảo,… thì thời hạn giải quyết hồ sơ tối đa là 25 ngày. 

Như vậy, bài viết trên đây cung cấp các thông tin về tách thửa đất và các trường hợp được tách thửa đất theo quy định của pháp luật hiện hành. Mọi thắc mắc cần tư vấn về các vấn đề pháp lý xin vui lòng liên hệ hotline 24/7: 1900.6162