Sử dụng đất đai là gì? Người sử dụng đất là gì? Quy định mới về người sử dụng đất

Sử dụng đất đai là việc sử dụng, khai thác các thuộc tính có ích của đất đai vì mục đích kinh tế và đời sống, xã hội trong quá trình sử dụng đất. Vậy, quy định pháp luật đất đai hiện nay về việc sử dụng đất như thế nào ? Bài viết phân tich cụ thể:

1. Một số vấn đề lý luận về khái niệm người sử dụng đất

Nghiên cứu về địa vị pháp lý của người sử dụng đất, chúng ta không thể không tìm hiểu khái niệm người sử dụng đất, vì đây là hai khái niệm có quan hệ chặt chẽ, mật thiết với nhau. Có hai tiêu chí cơ bản để xác định về người sử dụng đất:

Tiêu chỉ thứ nhất: Căn cứ vào cơ sở pháp lí làm phát sinh quyền sử dụng đất (tiêu chí pháp lí). Điều đó có nghĩa là một tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được xác định là người sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua một trong các hình thức sau đây giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần:đầu đối với thửa đất xác định.

Hơn nữa, pháp luật của các nước lại có quan niệm hết sức khác nhau về người sử dụng đất.

Ví dụ: Pháp luật đất đai của Trung Quốc quan niệm người sử dụng đất phải là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay công nhận quyền sử dụng đất, thậm chí ngay cả khi họ cho người khác thuê lại đất thì tư cách sử dụng đất của họ cũng không bị thay đổi:

“Người đem đất thuê của Nhà nước cho người khác thuê lại thì quyền sử dụng đất thuê vẫn do người thuê ban đầu nắm. Người mới thuê đất chỉ có các quyền hưởng lợi từ đất “

Trong khi đó, pháp luật của Cộng hoà Liên bang Nga lại có quan niệm ngược lại. Theo đó, trong trường hợp cho thuê đất thì tư cách của người sử dụng đất sẽ được chuyển giao cùng với diện tích đất thuê từ bên cho thuê sang người thuê trong thời hạn thuê đất:

“Việc cho thuê đất được xuất hiện từ những thoả thuận, hợp đồng giữa người thuê đất và người cho thuê đất. Trong hợp đồng kỉ giữa hai bên, người thuê đất có trách nhiệm trả tiền thuê đất cho người cho thuê trong thời hạn sử dụng của mình và có tất cả quyền lợi và nghĩa vụ được quy định trong pháp luật dành cho người thuê và người cho thuê”

Ở Việt Nam, khái niệm người sử dụng đất (hay chủ thể sử dụng đất) được đề cập trong các sách báo pháp lí và trong các giáo trình luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội; Khoa luật – Đại học quốc gia Hà Nội; Viện đại học mở Hà Nội … Nhìn chung, gia đình, cá nhân là người sử dụng đất. Đó là, họ phải được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hay cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất là hợp pháp. Những quan điểm này đều dựa trên cơ sở lí luận và thực tiễn: Đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí. Tuy nhiên, cần phải hiểu khái niệm người sử dụng đất được đề cập ở đây không chỉ là người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để trực tiếp sử dụng (trực tiếp khai thác các thuộc tính có ích của đất) mà còn bao gồm cả những người được giao đất, cho thuê đất… song không trực tiếp khai thác, sử dụng đất mà đóng vai trò là người tổ chức quá trình sử dụng đất, như: bỏ vốn, công nghệ đầu tư vào đất đai, thuê người lao động trực tiếp sử dụng đất v.v. Có hiểu như vậy về người sử dụng đất thì mới phù hợp thực tiễn sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay.

Từ những phân tích trên đây, có thể đưa ra một khái niệm về người sử dụng đất như sau:

Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; có quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng đất.

2. Khái niệm người sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013

2.1 Quan niệm về người sử dụng đất 

Một trong những sửa đổi, bổ sung của Luật đất đai năm 2013 là quy định cụ thể, chi tiết hơn về đối tượng sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất bao gồm:

– Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

– Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

-. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

– Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Người sử dụng đất là tổ chức trong nước; hộ gia đình, cá nhân; cộng đồng dân cư; cơ sở tôn giáo; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp cỏ von đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất hay cho phép được mua nhà ở gẳn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

2.2 Những điểm mới của Luật đất đai năm 2013 về người sử dụng đất

Bên cạnh việc kế thừa quy định về người sử dụng của Luật đất đai trước đây, Luật đất đai năm 2013 bổ sung và giải thích rõ hơn về một số thuật ngữ liên quan đến các chủ thể sử dụng đất cụ thể; theo đó:

Thứ nhất, bổ sung và giải thích rõ về chủ thể sử dụng đất là tổ chức sự nghiệp công lập nhằm phân biêt với các tổ chức khác; theo đó :

“Tổ chức sự nghiệp công lập là tổ chức do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chỉnh trị – xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật”.

Thứ hai, bổ sung quy định giải thích rõ khái niệm tổ chức kinh tế sử dụng đất nhằm phân biệt với các tổ chức khác như tổ chức sự nghiệp, cơ quan nhà nước v.v; theo đó:

“Tổ chức lãnh tể bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài ” (Xem: Khoản 26 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 và Khoản 27 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 ).

Thứ ba, bổ sung quy định giải thích rõ khái niệm hộ gia đình sử dụng đất; bởi lẽ, trên thực tế việc xác định hộ gia đình sử dụng đất có nhiều cách hiểu khác nhau và dựa trên các tiêu chí khác.

3. Những bảo đảm cho người sử dụng đất

Chính sách của Đảng và Nhà nước ta khi giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… (gọi chung là người sử dụng đất) là để sử dụng ổn định, lâu dài nhằm làm cho người sử dụng đất yên tâm, gắn bó với đất đai và tạo điều kiện khuyến khích họ đầu tư, bồi bổ, cải tạo và nâng cao hiệu quả sử dụng đất đã được thể chế hoá trong Luật đất đai cũvà các văn bản pháp luật khác có liên quan. Thực tiễn sử dụng đất trong hơn 20 năm qua ở nước ta đã chứng minh tính đúng đắn và hiệu quả của chính sách này. Kế thừa và phát huy quy định của Luật đất đai trước đây, Luật đất đai năm 2013 đã khẳng định sự nhất quán trong chính sách giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định, lâu dài của Nhà nước ta thông qua việc đề cập những bảo đảm cho người sử dụng đất, bao gồm:

– Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất;

– Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật;

– Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật;

– Có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối không có đất sản xuất do quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế được đào tạo nghề, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm;

– Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo

– Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh;

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn và vô cùng quý giá nên việc sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả có ý nghĩa rất quan trọng không chỉ vì lợi ích trước mắt của chính người sử dụng đất mà còn vì lợi ích lâu dài của các thế hệ tương lai. Hơn nữa, đất đai còn là một thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống nên thực hiện tốt nguyên tắc này còn góp phần thiết thực vào việc bảo vệ môi trường sống của con người.

– Người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của minh trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

So với quy định trước đây của Luật đất đai cũ thì có một số nội dung đã được bổ sung tại Luật đất đai 2013. Tuy nhiên, đây không phải là các nội dung mới, bởi lẽ các nội dung này đều đã được Nhà nước thực hiện trên thực tế. Việc bổ sung chỉ hướng tới việc làm rõ trách nhiệm của Nhà nước cũng như bảo đảm những quyền lợi chính đáng của người dân. Điều này đặc biệt có ý nghĩa trong bối cảnh quyền lợi cho người bị thu hồi đất ở nhiều nơi còn chưa được quan tâm một cách đúng mức như hiện nay.

Theo quy định trên, thì Nhà nước sẽ ưu tiên bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng trình tự, thủ tục và đang trực tiếp quản lý sử dụng đất.

Luật Minh Khuê (biên tập)