Quy Định Và Thủ Tục Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất, Quyền Sở Hữu Nhà Ở Và Tài Sản Khác Gắn Liền Với Đất | VIETPOINTLAW – Pháp lý BĐS & Đầu tư

Hiện nay, theo quy định của Luật Đất đai 2013, căn cứ xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, tuy nhiên nhiều người vẫn quen sử dụng tên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ đỏ, sổ hồng. Lý do tại sao lại có khái nhiệm về sổ đỏ, sổ hồng, với bài viết này chúng tôi sẽ chia sẻ sự khác nhau giữa sổ hồng và sổ đỏ; thủ tục, căn cứ cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” theo quy định pháp luật hiện nay.

1. Khái niệm sổ đỏ, sổ hồng:

1.1 Sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ là tên gọi tắt của “Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất” do Bộ Tài Nguyên và Môi trường ban hành trước năm
2009 theo quy định tại Nghị định 64-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ và Thông tư
số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục địa chính. Loại sổ này có bìa
màu đỏ, dùng cấp cho tất cả các thửa đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất mặt nước
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất ở thuộc nông thôn, đất chuyên dùng các
loại; các thửa đất có công trình nhưng không phải là nhà ở, thửa đất ở chưa có
nhà hoặc nhà tạm thuộc nội thành phố, nội thị xã, thị trấn;
có bìa là màu đỏ đậm.

Theo quy định tại khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai 2003: “Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất”.

1.2 Sổ hồng là gì?

“Sổ hồng” là cách gọi một mẫu “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở” do Bộ Xây dựng ban hành với nội dụng ghi nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của người được cấp giấy. Loại sổ này bìa có màu hồng, dùng cấp cho đất ở tại nội thành, nội thị xã, thị trấn là đất dùng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuôn viên nếu có, phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Theo Điều 11 Luật Nhà ở năm 2005, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu đối với nhà ở được cấp cho
chủ sở hữu theo quy định sau đây:

– Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

– Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại khoản này được gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Sổ hồng còn phân
biệt sổ hồng riêng và sổ hồng chung. Sổ hồng riêng là cấp cho một cá nhân hoặc 02 cá nhân
trở lên có quan hệ vợ chồng, con cái với nhau đứng tên trên một sổ. Sổ hồng chung hay còn gọi là sổ hồng đồng sở hữu, cấp cho từ hai cá nhân trở lên
không có quan hệ vợ chồng hay con cái với nhau, sổ được cấp cho từng cá nhân có
chung quyền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.

Tuy nhiên, Chính
phủ ban hành Nghị định số
88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 và
ngày 21/10/2009 Bộ Tài Nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số
17/2009/TT-BBNMT về cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất” nhằm thống nhất thành một loại giấy,
không có sự phân biệt sổ đỏ và sổ hồng như trước năm 2009. Theo đó, mẫu giấy “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” được áp
dụng thống nhất trong phạm vi cả nước đối
với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10/12/2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật hiện hành.

2. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể về các điều kiện
để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất như sau:

– Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013;

– Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

– Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

– Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

– Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

– Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

– Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

– Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

– Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

– Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

Với các trường hợp
không được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được
quy định tại Điều 19 Nghị
định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy
định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013 ngày 15/5/2014 như sau:

– Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai;

– Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

– Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

– Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng;

– Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

– Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.

3. Thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất:

Theo Điều
70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy
định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013 thì trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài
sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn
liền với đất được thực hiện như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ
theo quy định để làm thủ tục đăng ký.

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký
đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có
trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử
dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định
tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn
gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với
quy hoạch.

b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực
hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo
cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm
tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện
trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy
ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong
thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai
và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như
sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ
sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để
lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;

b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa
đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng
ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất
do người sử dụng đất nộp (nếu có);

d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường
hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào
đơn đăng ký;

e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất,
đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi
số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài
chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên
và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ
địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ
gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân
cấp xã để trao cho người được cấp.

4. Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc
sau:

a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất;

b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất
đai.

5. Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy
định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp
Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường
thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này”.

Căn cứ Điều 8 Thông
tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 thì bộ hồ sơ theo Khoản 1 nêu trên gồm:

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

– Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

– Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

– Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

Trên đây là ý kiến tư
vấn khái quát của chúng tôi về
phân biệt sổ hồng, sổ đỏ và điều kiện, quy trình cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” theo quy định pháp luật hiện nay, nếu khách
hàng mong muốn được tư vấn cặn kẽ, chính xác đối với hồ sơ cụ thể của mình có
thể liên hệ trực tiếp với bộ phận tư vấn pháp luật của chúng tôi để được giải
đáp thắc mắc.

Bộ
phận Tư vấn Pháp luật.

CÔNG TY LUẬT TNHH VIETPOINT