Luật Đất đai (sửa đổi): Cần phải làm rõ ràng khái niệm “giá đất thị trường”

Ngày 24/2, Hội Luật gia Hà Nội đã tổ chức hội nghị góp ý kiến vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Tại hội nghị, các ý kiến đều cho rằng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này được thực hiện rất công phu, khá đầy đủ trên mọi phương diện, gồm 16 chương, 236 điều, (Luật 2013 có 14 chương và 212 điều) trong đó giữ nguyên 48 điều; sửa đổi, bổ sung 153 điều; bổ sung mới 36 điều và bãi bỏ 8 điều không còn phù hợp (đặc biệt, nhiều quy định ở các Nghị định đã được luật hoá).

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này đã thể chế hóa căn bản các quan điểm, mục tiêu của Nghị quyết số 18-NQ/TW, Hội nghị Trung ương V khóa 13. Đặc biệt, dự thảo Luật đã hoàn thiện các quy định về chế độ sử dụng đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; chế định về tổ chức phát triển quỹ đất (Điều 115) cùng các cơ chế góp quyền sử dụng đất để thúc đẩy tập trung đất đai, tiếp cận đất đai của các doanh nghiệp nông nghiệp, người có nhu cầu đất để sản xuất nông nghiệp để phát triển kinh tế xã hội…

Tuy nhiên, cũng theo nhiều ý kiến dự thảo lần này quy định việc bỏ khung giá đất, nhưng vấn đề xác định khung giá đất như thế nào là điều không dễ dàng và hiện đang gây nhiều tranh cãi.

Theo đó, Khoản 1, Điều 154 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: “Căn cứ nguyên tắc, quy chuẩn, phương pháp định giá đất, giá đất phổ biến trên thị trường và biến động giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành.

Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, do UBND tỉnh ban hành và áp dụng từ 01/01 của năm. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp”.

Từ nhiều năm nay Nhà nước không quản lý được thị trường giá đất, nếu như không muốn nói là đã “thả nổi” và chính việc thả nổi đó đã cho phép thực hiện việc thu hồi quyền sử dụng đất, đấu thầu quyền sử dụng đất có sự chênh lệch lớn, thậm rất lớn giữa giá thu hồi với giá đấu thầu có khi lên tới cả 100 lần và Thủ Thiêm là một ví dụ. Đây không chỉ là nơi phát sinh tham nhũng, mà còn gia tăng về khiếu kiện, trong tổng số vụ khiếu kiện, thì khiếu kiện về đất đai chiếm tới 60% tổng khiếu kiện của cả nước.

Trước thực tế giá đất biến động “nhảy múa” liên tục, các ý kiến cho rằng, bảng giá đất phải cập nhật thường xuyên mới có thể phù hợp với thị trường, vậy nên bảng giá đất nên như giá của thị trường chứng khoán. Điều đó có nghĩa là Hội đồng thẩm định giá phải có các cộng tác viên ngoài thị trường để cung cấp thông tin và cập nhật hàng ngày. Có như vậy thì mới phản ánh được sự minh bạch được về giá đất thực tế và giúp cho vấn đề bồi thường đúng giá trị đất, hạn chế khiếu nại, gây khó khăn cho việc thực hiện các dự án.

Đồng thời, cũng có ý kiến cho rằng dự thảo chưa làm rõ như thế nào được cho là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. Vì thực tế giá đất luôn biến động từng ngày, thậm chí từng giờ khi giá đất bị “thổi” lên, lúc này bảng giá sẽ phải thay đổi (điều chỉnh) liên tục.

Mặt khác, “giá đất thị trường” là căn cứ đồng thời là nguyên tắc để định giá đất. Tuy nhiên, vấn đề “giá đất thị trường” thể hiện trong điều luật nói trên vẫn còn thiếu cụ thể nên có thể gây khó khăn trở ngại trong việc xác định giá đất để bồi thường.

Do đó, dự thảo cần phải làm rõ ràng khái niệm “giá đất thị trường” là như thế nào. Trong trường hợp thu hồi đất, đấu giá, các chủ đầu tư phối hợp với nhau, quân xanh, quân đỏ, dìm giá, thổi giá, hoặc khi đã có dự án, đất xung quanh khu vực dự án bị cò đất “thổi giá” đến hàng vài chục, thậm chí cả trăm lần thì cơ quan nào quyết định về giá thị trường lúc này?

Nghĩa là cần thể hiện rõ “giá đất thị trường” trong điều kiện bình thường bằng một tỷ lệ nhất định so với giá đất do nhà nước quy định trong cùng thời điểm, để tạo điều kiện cho việc định giá đất thị trường được dễ dàng và chặt chẽ.

Mặt khác, nếu đã áp dụng theo giá đất thị trường thì phải có cơ quan độc lập với cơ quan quản lý giá (UBND cấp tỉnh); cơ quan này giống như mô hình tổ chức chứng khoán, họ có chức năng xâm nhập thị trường, điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, khảo sát, nắm tình hình biến động… sau đó đưa thông tin lên công chúng, các cơ quan chức năng có thể tham khảo và vận dụng giá đất này để làm căn cứ bồi thường (trường hợp thu hồi đất), tính thuế (trường hợp mua bán chuyển nhượng). Làm như vậy UBND cấp tỉnh không phải thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể, bảo đảm nguyên tắc thị trường đảm bảo công khai, minh bạch, sự giám sát của Nhân dân.

Tuy nhiên, lại có ý kiến cho rằng, quy định “UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bản giá đất” còn chưa hợp lý. Đây là những quy định còn tồn tại nhiều mâu thuẫn, xung đột. Đặc biệt, khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất.