Lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại - Luật đầu tư bất động sản

Hoạt động lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại là một giai đoạn vô cùng quan trọng và phải được thực hiện theo quy định pháp luật nhằm hướng tới một thị trường bất động sản minh bạch và hiệu quả. Điều này bắt đầu từ sự hợp lý, hoàn chỉnh của khung pháp lý do Nhà nước ban hành đến tính nghiêm minh trong việc thực thi pháp luật của các chủ thể có liên quan. Trong thực tế, hoạt động lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án của các cơ quan quản lý Nhà nước; việc đấu giá Quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án hay chỉ định chủ đầu tư dự án vẫn còn những vướng mắc, là nguyên nhân chủ yếu ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản hiện nay.

Quy định pháp lý về trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được quy định tại điều 18, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 30/2019/NĐ-CP ngày 28 tháng 3 năm 2019 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, Cụ thể:

Trường hợp 1: Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà ở sẽ thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo hai trường hợp:

– Đối với khu vực đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Thời gian và quy trình đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá. Nếu khu đất đấu giá thuộc khu vực đã được quy hoạch để đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án thì các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực này phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án của Luật Nhà ở, Luật Đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

– Đối với khu vực chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có nhiều nhà đầu tư có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở đăng ký tham gia làm chủ đầu tư; trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đủ điều kiện đăng ký tham gia thì chỉ định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư. Thời gian và quy trình đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

Trong cả hai trường hợp trên, UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định lựa

chọn chủ đầu tư.

Trường hợp 2: Trường hợp tổ chức, cá nhân đã có Quyền sử dụng đất ở hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở và có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thì Sở Xây dựng kiểm tra và báo cáo UBND cấp tỉnh quyết định giao cho nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư.

Trường hợp 3: Trường hợp dự án thuộc diện phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ thì UBND cấp tỉnh phải làm thủ tục đề nghị Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi thực hiện lựa chọn chủ đầu tư.

Các hình thức lựa chọn chủ đầu tư

– Đấu giá quyền sử dụng đất: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc khu vực đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Việc đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đảm bảo tính độc lập, trung thực, công khai, minh bạch, công bằng, khách quan; bảo vệ quyền, lợi ích của Nhà nước, của nhà đầu tư tham gia đấu giá, nhà đầu tư trúng đấu giá. Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải phải thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá.

– Đấu thầu dự án có sử dụng đất: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc khu vực chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất.

+ Trường hợp chỉ có một nhà đầu tư trúng sơ tuyển thì thực hiện quy trình chỉ định nhà đầu tư (theo Nghị định số 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đấu thầu, về lựa chọn nhà đầu tư (Chính phủ, 2020)).

+ Trường hợp có hai nhà đầu tư trở lên trúng sơ tuyển hoặc đối với dự án có tổng chi phí

thực hiện dự án dưới 120 tỷ đồng (không bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng) thực hiện quy trình đầu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án (theo Nghị định số 25/2020/NĐ-CP).

– Chỉ định chủ đầu tư: Truờng hợp chủ đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp (theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 điều 23 của Luật nhà ở) và có đủ điều kiện (quy định tại điều 21 của Luật nhà ở) thì được chỉ định là chủ đầu tư thực hiện dự án. Nhà đầu tư lập bộ hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư dự án kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật và gửi về Sở xây dựng để trình UBND cấp tỉnh công nhận chủ đầu tư dự án.

Một số vướng mắc pháp lý trong hoạt động lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án

– Khái niệm về “đất công” chưa được quy định cụ thể trong văn bản pháp lý

Hiện nay khái niệm “đất công” chưa được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật dẫn

đến chưa thống nhất việc hiểu thế nào là “đất công” nên tồn tại sự lúng túng trong việc thực thi các quy định pháp luật có liên quan đến loại đất này, chưa quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các đối tượng có liên quan đến loại “đất công” này. Cụ thể, trong hệ thống phân loại đất của Luật Đất đai và các nghị định, thông tư quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai không có loại “đất công” và cũng không quy định chế độ quản lý, sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng “đất công”.

– Chưa quy định chi tiết các tiêu chí thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho dự án nhà ở xã hội

Tại các đô thị lớn có nhu cầu lớn về nhà ở xã hội, đồng thời đây là cũng chủ trương của

Nhà nước về xã hội hóa đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, hiện tại Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư chưa quy định chi tiết các tiêu chí thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho dự án nhà ở xã hội đối với “khu đất do Nhà nước đang quản lý” được quy hoạch xây dựng nhà ở xã hội. Vì vậy khi các địa phương muốn thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ có nhiều lúng túng do Khoản 4 Điều 12 Nghị định 25/2020/NĐ-CP chưa quy định chi tiết các tiêu chí thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội, điều này có thể gây lãng phí quỹ đất công và không thực hiện được chủ trương xã hội hóa đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

– Vướng mắc về đất Nhà nước quản lý trong các dự án liên quan đến đất công xen cài trong các dự án nhà ở

Hiện nay tại nhiều địa phương tồn đọng các dự án bất động sản chưa thể triển khai do còn nhiều vướng mắc liên quan đến phần đất công, nhiều dự án phải tạm dừng đề rà soát các quy định pháp lý liên quan đến phần đất công do Nhà nước quản lý nằm xen cài trong các dự án và phải thực hiện đấu thầu hoặc đấu giá đúng quy định. Phần lớn các dự án (nhà ở, sản xuất kinh doanh, công trình công cộng) được thực hiện trên khu đất có diện tích lớn, được hợp lại từ nhiều thửa đất do các hộ gia đình, cá nhân sử dụng mà chủ đầu tư thỏa thuận bồi thường, nhận chuyển nhượng hoặc Nhà nước thực hiện thu hồi. Xen cài giữa các thửa đất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng có một phần đất công cộng (thường gọi là “đất công”) như đường đi vào các thửa đất hộ dân, kênh rạch… khi phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 đã không giữ nguyên mục đích của diện tích đất công này mà được bố trí lại cho hợp lý. Như vậy, diện tích đất này cần được giao cho nhà đầu tư để thực hiện dự án theo quy hoạch.

– Vướng mắc trong sử dụng đất do thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước

Khi thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước phải xác định lại giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp đối với diện tích đất đã được giao, đã nộp tiền sử dụng đất cho ngân sách Nhà nước. Trong quá trình cổ phần hóa, doanh nghiệp đã được xác định giá trị tài sản trên đất để tính vào phần vốn nhà nước mà chưa xác định giá trị quyền sử dụng đất nên doanh nghiệp phải thực hiện thuê đất ngắn hạn do không còn phù hợp với quy quy hoạch sử dụng đất và không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó chuyển nhượng cho đơn vị khác dẫn đến thất thoát vốn nhà nước trong doanh nghiệp cổ phần hóa. Trong quá trình triển khai cổ phần hóa, nhiều doanh nghiệp cổ phần hóa và cơ quan quản lý nhà nước còn lúng túng trong triển khai phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công và phương án sử dụng đất sau cổ phần hóa.

– Sự công khai, minh bạch trong đấu thầu, đấu giá đất công

Việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất là vấn đề được dư luận quan tâm trong thời gian qua. Nguyên nhân chính cho vấn đề này là nhiều trường hợp được giao đất, chỉ định chủ đầu tư thực hiện dự án không qua đấu giá/đấu thầu công khai dẫn đến thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước. Ngoài ra, việc đề ra khung giá đất không sát với giá thị trường còn dẫn đến nhiều tiêu cực liên quan đến đất đai, ảnh hưởng đến niềm tin của nhân dân vào vai trò quản lý của các cơ quan Nhà nước.

Trong quá trình Việt Nam hội nhập với kinh tế quốc tế với kỳ vọng sẽ gia tăng thu hút vốn FDI, trong đó có lĩnh vực bất động sản, tuy nhiên nếu tính minh bạch thông tin chưa cao sẽ gây khó khăn cho việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam. Mặc dù chỉ số minh bạch của thị trường BĐS nước ta đã có thay đổi đáng kể trong thời gian qua nhưng sự cải thiện này là chưa đủ, cần đẩy mạnh hơn nữa việc minh bạch thông tin trên thị trường. Chính vì thế, việc thay đổi về mặt thể chế có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc đấu giá/đấu thầu đất công theo hướng công khai, rõ ràng nhằm phát triển một thị trường BĐS có tính hiệu quả và tính minh bạch cao.

Kết luận trong hoạt động lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án

Một trong những nguyên nhân dẫn đến những tồn tại trong hoạt động lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án là các quy định pháp luật chưa có sự thống nhất trong quá trình chuyển tiếp và ban hành. Nhiều dự án trong quá trình kiểm tra, kiểm toán, điều tra rà soát thủ tục pháp lý dẫn đến tình trạng ách tắc trong quá trình giải quyết của các cơ quan nhà nước, chưa đảm bảo một quy trình liên thông, đồng bộ. Điều này cho thấy thị trường bất động sản tại Việt Nam cần được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả hơn, kỳ vọng này xuất phát từ việc hoàn thiện khung pháp lý. Nếu không có giải pháp tháo gỡ vướng mắc kịp thời trong thủ tục, quy trình lựa chọn nhà đầu tư dự án sẽ tác động trực tiếp đến thị trường, gây khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản, dẫn đến giảm nguồn thu ngân sách nhà nước từ các hoạt động đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản. Đây là một thách thức không nhỏ đối với sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai