KIẾN THỨC CĂN BẢN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ

Dành cho người mới vào nghề tham khảo!

KIẾN THỨC CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

__________&_________

I. GIỚI THIỆU VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ

1. Khái niệm về thẩm định giá: Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định rõ, trong những điều kiện của 1 thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.

2. Khái niệm về bất động sản: Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới tài sản được định nghĩa là đất đai và những gì con người tạo ra gắn liền với đất như Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó

3. Thuộc tính của bất động sản:

+ Tính bất động

+ Tính không đồng nhất, đa dạng

+ Tính khan hiếm

+ Tính bền vững, đời sống kinh tế dài

4. Đặc trưng của bất động sản:

+ Khả năng co giãn của cung, cầu bất động sản kém

+ Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao

+ Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

+ Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ

5. Thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau thông qua cơ chế giá.

6. Đặc trưng của thị trường bất động sản:

+ Không có thị trường trung tâm

+ Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở

+ Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

+ Là thị trường đa phân khúc

+ Là thị trường nhạy cảm với các biến động kinh tế, chính trị, xã hội

+ Có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường tiền

7. Khái niệm giá trị thị trường: Là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sang mua và một bên là người bán sẵn sang bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.

8. Định nghĩa giá trị phi thị trường:

+ Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài sản dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường

+ Các loại giá trị phi thị trường: Giá trị tài sản trong sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị tài sản đang hoạt động, giá trị tài sản chuyên dung, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế.

II. CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ

+ Phương pháp so sánh trực tiếp

+ Phương pháp chi phí

+ Phương pháp thặng dư

+ Phương pháp đầu tư (thu nhập)

+ Phương pháp lợi nhuận

1. Phương pháp so sánh: Phương pháp lỳ dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản có mối lien hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự có thể so sánh được đã mua, bán trên thị trường. Thông thường phương pháp so sánh trực tiếp thích hợp cho những bất động sản có tính đồng nhất cao như các căn hộ ở chung cư, các dẫy nhà phố lien kế được xây dựng cùng một kiểu, các bất động sản lien kế hoặc cùng khu vực.

A. Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp

+ Nguyên tắc thay thế: Một người mua có lý trí không trả giá cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để mua một bất động sản khác có cùng sự hữu ích như nhau

+Sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay bộ phận của bất động sản đối với tổng số giá thị trường của nó.

B. Các bước tiến hành

+ Bước 1: Tìm kiếm thong tin về những tài sản được bán trong thời gian gần đây mà có thể so sánh với tài sản đối tượng cần thẩm định giá về các mặt kiểu cách, đều kiện, vị trí…

+ Bước 2: Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của nó và đảm bảo rằng các tài sản này có thể so sánh được

+ Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được thích hợp (khoảng 3 tài sản trở lên

+ Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu hơn) của mỗi một tài sản so với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tang lên hoặc giảm giá)

+ Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá trên cơ sở giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh

Chú ý: Các tài sản so sánh nên là tài sản tương tự trong cùng khu vực lân cận và có giao dịch gần nhất. Trường hợp ít tài sản so sánh đáp ứng được các yếu cầu trên sẽ cho các kết quả có độ chính xác kém hơn.

C.Các yếu tố tác động đến giá trị (các yếu tố điều chỉnh)

+ Vị trí mặt bằng: Bao gồm kích thước lô đất, bề rộng mặt tiền, hình dáng lô đất và các nét đặc trưng địa lý

Kích thước lô đất: Phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc của bất động sản và loại hình bất động sản. Nếu không phù hợp nó sẽ làm giảm giá trị của bất động sản trên thị trường.

Hình dáng lô đất: Lô đất có hình dáng méo mó hoặc tóp hậu thì giá trị kém hơn lô đất có hình dáng vuông vắn.

Quy mô lô đất: Đây cũng là điều cần hết sức chú ý trong thẩm định giá đối với đất hoặc đất chuyên dung. Bởi vì đối với các loại đất này cách tính diện tích hang ngàn mét vuông không đơn giản như cách tính một lô đất có diện tích nhỏ 60 hay 100m2

Việc xác định giá trị lô đất có quy mô diện tích lớn không đơn giản là lấy giá trị lô đất ở vị trí tương tự đã được xác định nhân cho diện tích lô đất cần thẩm định giá mà còn phải xem xét đến tính hữu dụng của lô đất, hình dáng lô đất, hệ số sử dụng đất theo quy định về xây dựng của chính quyền địa phương

Để xem xét điều này trước nhất phải xem xét đến đặc điểm vị trí lô đất: Nếu như lô đất nằm ở trung tâm đô thị và có khả năng được dung vào việc xây dựng cửa hang, khách sạn, thương mạị, cao ốc…thì giá trị đất rất cao do vậy quy mô diện tích đất lớn lại lợi nhuận hơn và có hiệu quả hơn so với lô đất có diện tích nhỏ hơn 100m2 nên giá đất của lô đất có diện tích lớn bằng hoặc thậm chí cao hơn so với đơn giá của lô đất nhỏ. Nhưng nếu lô đất không nằm ở trung tâm đô thị, có khả năng dùng vào việc xây dựng nhà ở hoặc nhà xưởng sản xuất tùy theo quy hoạch cụ thể của chính quyền địa phương. Trong trường hợp này hãy xem xét them hệ số sử dụng đất theo quy định về xây dựng của chính quyền địa phương.

Bề rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất: Nếu lô đất có bề rộng mặt tiền lớn thì có giá trị hơn là hẹp. Nếu chiều sâu của lô đất quá dài thì giá trị của lô đất sẽ bị kém trong một số trường hợp nhất định

+ Địa điểm: Khi xét yếu tố địa điểm là xem xét khả năng tiếp cận bất động sản và môi trường xung quanh ra làm sao. Khả năng tiếp cận là tài sản có ở gần với các phương tiện thuận tiện như (Trường học, chợ, siêu thị, bệnh viện, UBND, địa điểm làm việc, vui chơi giải trí, các phương tiện giao thong công cộng

+ Tình trạng pháp lý của bất động sản: Cần xem xét mức độ hoàn chỉnh của bất động sản, mức độ hoàn chỉnh càng cao thì giá trị càng lớn. Để có thể xem xét tình trạng pháp lý bất động sản cần nắm vững các quy định của Nhà nước về nhà đất, đặc biệt là quy định về nghĩa vụ tài chính có lien quan đến quyền sử dụng đất: Luật đất đai năm 2003; Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất. Chú ý xem xét về loại đất trong giấy chứng nhận về sử dụng đất, thực trạng sử dụng…

+ Quy hoạch: Khi xem xét so sánh giá bán của bất động sản cần chú ý đến bất động sản thẩm định giá với bất động sản đối chiếu, so sánh có đồng dạng với nhau về mặt quy hoạch của khu vực không. Thường những bất động sản không phù hợp quy hoạch sẽ có giá trị kém.

+ Các công trình xây dựng trên đất: Các công trình xây dựng trên đất là một phần quan trọng cấu thành bất động sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của bất động sản đó khi xem xét so sánh giá tri của bất động sản cần phải chú ý xem xét tỉ mỉ yếu tố này.

+ Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường: Đây cũng là yếu tố quan trọng cần xem xét khi so sánh giá bán giũa các bất động sản.;

VÍ DỤ

Bất động sản cần định giá là căn hộ có diện tích 56m2 nằm ở tầng 3 của 1 chung cư 5 tầng. Chung cư này được xây dựng xong và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm.

Qua thu thập thong tin trong vòng 1 tháng so với ngày thẩm định giá ở khu vực này có 5 bất động sản giao dịch thành như sau:

+ BĐS 1 nằm ở tầng trệt chung cư này có diện tích 84m3 và trang trí nội thất tốt hơn tài sản định giá là 20trđ, được bán với giá 692trđ

+ BĐS 2: nằm ở lô chung cư cách đó 30m và cùng nằm trong cụm chung cư này cũng là chung cư 5 tầng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm, nhưng vị trí thuận lợi hơn, có diện tích 70m2 nằm ở tầng 3 trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần định giá 10trđ, được bán với giá 360trđ

+ BĐS 3: Nằm ở tầng trệt cùng lô chung cư với bất động sàn 2 có diện tích 84m2 trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20trđ, được bán với giá 717,2trđ

+ BĐS 4: Nằm ở lô chung cư cách chung cư có căn hộ cần thẩm định giá 150m, vị trí kém thuận lợi hơn, cũng là chung cư 5 tầng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm có diện tích 42m2, nằm ở tầng 3, trang trí nội thất tương tự bất động sản cần thẩm định giá, được bán với giá 189trđ

+ BĐS 5: Nằm ngay tầng trệt của BĐS 4 có diện tích 70m2, trang trí nội thất tương tự BĐS 4 được bán với giá 525trđ.

Qua so sánh cho thấy các BĐS so sánh và BĐS thẩm định giác có các yếu tố khác nhau cơ bản như sau: vị trí các tầng, trang trí nội thất, vị trí chung cư.

Trước hết ta điều chỉnh sự khác nhau về trang trí nội thất

Ước tính giá bán BĐS 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BĐS cần thẩm định giá:

692trđ – 20trđ = 672trđ

Đơn giá BĐS 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BĐS cần thẩm định giá: 672trđ/84m2 = 8trđ/m2

Ước tính giá bán BĐS 2 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BĐS cần Thẩm định giá

360trđ – 10trđ = 350trđ

Đơn giá bán BĐS 2 sau khi diều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BĐS cần thẩm định giá: 350trđ/70m2 = 5trđ/m2

Ước tính giá trị BĐS 3 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BĐS cần thẩm định giá

717,2trđ – 20trđ = 692,2 trđ

Đơn giá bán BĐS 3 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất: 679,2trđ/84m2 = 8,3trđ/m2

Đơn giá BĐS 4: 189 trđ/42m2 = 4,5trđ/m2
Đơn giá BĐS 5: 525trđ/70m2 = 7,5trđ/m2

Yếu tố

BĐS TĐG

BĐS SS1

BĐS SS2

BĐS SS3

BĐS SS4

BĐS SS5

Vị trí chung cư

Cùng chung cư với BĐS TĐG

Cùng cụm chung cư với BĐS TĐG

Cùng cụng chung cư với BĐS SS2

Kém thuận lợi so BĐS TĐG

Cùng chung cư với BĐS SS4

Tang

Tret

Đơn giá bán

8 trieu/m2

5 trieu/m2

8,3 trieu/m2

4,5 trieu/m2

7 trieu/m2

Qua đối chiếu cho thấy:

+ BĐS cần định giá , BĐS SS2, BĐS SS4 cùng nằm ở tầng 3

+ BĐS SS1, BĐS SS3, BĐS SS5 cùng nằm ở tầng trệt

+ BĐS 2 và BĐS 3 cùng nằm ở 1 chung cư

+ BĐS 4 và BĐS 5 cùng nằm ở 1 chung cư

Qua so sánh đơn giá bán giữa BĐS 2 và BĐS , giữa BĐS 4 và BĐS 5 cho thấy

Đơn giá bán :

BD9S2/BĐS 3 = (5trđ/8,3trđ/m2) x 100% = 60,24%

BĐS 4/ BĐS 5 =( 4,5trđ/7,5trđ/m2 ) x 100% = 60%

Do vậy có thể ước tính đon giá bán căn hộ ở tầng 3 bằng khoảng 60% đơn giá bán căn hộ ở tầng trệt.

Từ đó ước tính đơn giá bán căn hộ cần thẩm định giá bằng khoảng 60% đơn giá bán của BĐS 1.

Giá trị thì trường của BĐS cần thẩm định giá là;

8trd/m2 x 60% x 56m2 = 268,8trđ.

2. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ

Phương pháp chi phí dùng cho thẩm định giá bất động sản được dựa trên cơ sở là người mua có đủ thong tin và dự tính hợp lý thì không bao giờ trả giá tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có ich tương tự.

Phương pháp này chủ yếu dựa vào nguyên tắc thay thế, theo nguyên tắc này giá trị của tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế

Phương pháp này thường để đánh giá các bất động sản đã qua sử dụng, bất động sản mà các tài sản so sánh tuy cùng dạng nhưng có nhiều yếu tố khác biệt không thể so sánh trực tiếp được.

A. Các bước thực hiện:

+ Bước 1: Ước tính giá trị của lô đất mục tiêu thẩm định, coi như lô đất đó là đất trống. Giả sử rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất

+ Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên lô đất.

Để ước tính chính xac chi phí đó, nhà thẩm định phải hiểu biết về thiết kế xây dựng, về các nguyên vật liệu sử dụng, nhằm đạt được việc ước tính chi phí xây ở một mức độ hợp lý nhất.

+ Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân.Sự giảm giá đó được chia làm 3 loại: Giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài.

+ Bước 4: Cuối cùng ta tính được giá trị bất động sản cần định giá

Giá trị thị trường của tài sản = Giá trị thị trường của lô đất trống + Chi phí hiện tại của xây dựng (= Tổng giá trị của những xây dựng mới – Khấu hao tích tụ đối với những xây dựng hiện có).

Chú ý: Chi phí xây dựng công trình thường bao gồm:

Các chi phí trực tiếp: (vật liệu nhân công, máy xây dựng…)

Chi phí chung (chi phí quản lý công trường, chi phí quản lý doanh nghiệp)

Lãi vay ngân hàng

Lãi cho Doanh nghiệp xây dựng

Cách tính giảm giá tích lũy

+ Đối với hao mòn vật chất: Căn cứ vào tuổi thọ và thời gian đã sử dụng để tính sự hao mòn từ đó tính giảm giá của công trình; căn cứ vào sự hư hỏng hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính chất lượng còn lại của công trình.

+ Đối với hao mòn do lỗi thời chức năng: Căn cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗi thời chứng năng công trình

+ Đối với giảm giá do lỗi thời bên ngoài: Các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu công trình cần xem, mức độ giảm sút nầy để tính sự giảm giá.

VI DỤ

Bất động sản A cần định giá có các đặc điểm sau:

Diện tích đất 300m2 ở khu đô thị có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất.

Công trình xây dựng trên đất nhà 2 tầng kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 120m2, tình trạng hao mòn 60%

Được biết Có một lô đất trống ở cạnh đó diện tích 250m2 không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định tư năm 1994 vừa được bán 375 trđ. Giá đất quy định của nhà nước ở cùng vị trí là 1.200.000 đ/m2, hạn mức đất theo quy định là 150m2.

Đơn giá xây dựng nhà mới có kết cấu tương tự là 1.500.000 đ/m2

Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp là 7.000.000 đ, hệ thống vệ sinh 6.000.000 đ

*Giá trị đất:

Nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất đối vói lô đất đối chiếu (SO SÁNH) phải nộp 50% tiền sử dụng đất trên toàn bộ diện tích đất do sử dụng từ năm 1994: 250m2 x 1.200.000đ/m2 x 50% = 150.000.000đ

Giá bán lô đất khi đã điều chỉnh về mặt pháp lý về quyền sử dụng đất cho tương đồng với tài sản thẩm định.

375.000.000 đ + 150.000.000 đ =- 525.000.000 đ

Đơn giá đất khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý: 525.000.000 đ/250m2 = 2.100.000 đ/m2

Vậy giá trị đất cần thẩm định là; 300m2 x 2.100.000 đ/m2 = 630.000.000 đồng

*Giá trị tài sản trên đất;

Giá trị – Chất lượng còn lại công trình:

1.500.000 đ/m2x 60% (chất lượng còn lại công trinh) x 120m2 = 108.000.000 đ

Giá trị phần xây dựng sau khi trừ chi phí khắc phục hao mòn chức năng

108.000.000 đ – 6.000.000 đ – 7.000.000 đ= 95.000.000 đ

* Giá trị của BĐS cần thẩm định giá:

630.000.000 đ + 95.000.000 đ = 725.000.000 đồng

III. THỰC HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ