Hà Nội: Đặt cọc 20% giá khởi điểm có siết được đầu cơ đấu giá đất?

Quy định này được kỳ vọng sẽ hạn chế rủi ro xảy ra trong công tác đấu giá tài sản như thời gian gần đây.

Liên tiếp những sai phạm liên quan đến đấu giá đất

Thời gian gần đây, những sai phạm liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất bị cơ quan chức năng vào cuộc điều tra, trong đó nhiều cá nhân, tổ chức sai phạm đã bị khởi tố hình sự. Cụ thể, vào đầu tháng 11/2021, Cơ quan Cảnh sát điều tra – Công an TP Hà Nội ra quyết định khởi tố vụ án, bắt tạm giam Chủ tịch HĐQT Công ty CP Y dược Vinadimex Nguyễn Thị Loan và 7 đồng phạm do vi phạm quy định về hoạt động đấu giá tài sản, can thiệp vào công tác thẩm định để điều chỉnh hạ thấp giá trị tài đấu giá so với thực tế tại khu đất diện tích gần 5ha thuộc địa bàn xã Cổ Dương (huyện Đông Anh), gây thiệt hại cho Nhà nước khoảng 200 tỷ đồng.

Nên sử dụng định chế tài chính ngân hàng tham gia trong quá trình đấu giá đất. Ảnh: Doãn Thành

Cũng liên quan đến sai phạm trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất, vào giữa tháng 2/2022, Cục Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp) đã ban hành Kết luận thanh tra số 05/KL-BTP thanh tra đột xuất việc tổ chức bán đấu giá tài sản của Công ty đấu giá hợp danh Đông Á, trụ sở tại B36 ngõ 74 phố Nguyễn Thị Định, phường Nhân Chính (quận Thanh Xuân).

Công ty này tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở khu chăn nuôi thuộc xã Đồng Tháp (huyện Đan Phượng), nhưng ban hành quy chế cuộc đấu giá có nội dung không đúng; không thông báo công khai nơi có tài sản đấu giá, vi phạm Luật Đấu giá tài sản.

Ngoài ra, công ty này còn cho người không đủ điều kiện tham gia đấu giá (không có đơn đăng ký tham gia, tiền đặt trước) đối với 10 thửa đất; chấp nhận cho một số người đăng ký tham gia đấu giá cùng một thửa đất nộp tiền đặt trước cho nhau, dẫn đến việc thiếu khách quan, minh bạch trong hoạt động đấu giá tài sản.

Cơ quan chức năng cũng xử phạt vi phạm hành chính 15 triệu đồng đối với hành vi cho người không đủ điều kiện tham gia đấu giá và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là hủy kết quả đấu giá đối với 10 thửa đất.

Trên đây chỉ là 2 trong số không ít trường hợp nổi cộm về sai phạm trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã bị cơ quan chức năng công khai xử lý thời gian qua. Bên cạnh đó, việc “bỏ cọc” sau khi trúng đấu giá đất cũng không phải chuyện hiếm gặp, đơn cử như trường hợp trúng đấu giá 4 lô đất thuộc khu X4, phường Mai Dịch (quận Cầu Giấy) người tham gia “chơi ngông” khi đặt mức 400 triệu đồng/m2, trong khi giá khởi điểm từ 104,7 – 182,3 triệu đồng/m2…

Nhận thấy những rủi ro có thể xảy ra nếu thiếu biện pháp kịp thời can thiệp, UBND TP Hà Nội đã ban hành Quyết định số 24/2022/QĐ-UBND sửa đổi, bổ sung một số điều của bản Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 27/2020/QĐ-UBND quy định về đấu giá quyền sử dụng để giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất trên địa bàn TP, hiệu lực thi hành từ ngày 13/6/2022. Trong đó bổ sung về điều kiện người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước bằng 20% giá khởi điểm tài sản đấu giá.

Bên cạnh đó, theo quy định mới trong thời hạn 5 ngày kể từ khi nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá của UBND cấp có thẩm quyền, cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người trúng đấu giá. Thời hạn nộp tiền sử dụng, tiền thuê đất căn cứ vào quy định tại Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP.

Trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc nộp thiếu theo quy định, thì trong thời hạn 5 ngày, cơ quan thuế gửi văn bản tới cơ quan tài nguyên và môi trường để cơ quan này ban hành quyết định hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá, tiền đặt cọc sẽ không trả lại.

“Như vậy, TP Hà Nội đã thực hiện kịch khung quy định (căn cứ theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, để được tham gia đấu giá cần phải đặt cọc từ 5 – 20% giá trị tài sản đấu giá), tôi cho rằng nó sẽ ít nhiều tác động đến việc thanh lọc về năng lực tài chính của người tham gia” – luật sư Trần Cao Ngãi, Hội Luật gia Việt Nam nhìn nhận.

Sử dụng định chế tài chính riêng

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính phân tích: “Thời gian qua việc bỏ cọc sau khi trúng đấu giá xảy ra rất nhiều, do người tham gia phần lớn đều với mục đích “lướt sóng”, thiếu tiềm lực tài chính nhưng lại tính toán thị trường không tốt, bỏ mức cao hơn rất nhiều giá trị thực tế, đến khi mang sản phẩm đi bán thì không bán được. Chính vì thế việc UBND TP Hà Nội quy định mức đặt cọc cao sẽ giúp hạn chế được tình trạng “lướt sóng” đấu giá”.

Trong khi đó, theo ông Trần Huy Ánh – Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội, việc chính quyền Hà Nội đưa ra biện pháp “phòng bị” như vậy trong thời điểm này là rất kịp thời.

Tuy nhiên, đây cũng chỉ được xem như một giải pháp tình thế. Để giải quyết được triệt để tận gốc vấn đề thì các bộ, ngành chuyên môn cần phải tham mưu cho Quốc hội, Chính phủ sửa đổi lại một số nội dung quy định của luật, trong đó đưa nội dung quy định về định chế tài chính ngân hàng tham gia vào công tác thẩm định đấu giá, đấu thầu.

Nhấn mạnh đến việc, Nhà nước nên nghiên cứu để đưa định chế tài chính ngân hàng tham gia vào công tác thẩm định đấu giá, những người tham gia đấu giá, đấu thầu sẽ được ngân hàng thẩm định về năng lực tài chính và khi đấu giá thì được ngân hàng bảo lãnh về tài chính.

“Theo tôi, quy định đặt cọc 20% hay cao hơn nữa thì tổ chức, cá nhân vẫn có thể sử dụng các nguồn vay tín dụng để tham gia đấu giá, nếu thiếu đi sự bảo lãnh tài chính từ ngân hàng thì vẫn không thể thẩm định chính xác được năng lực tài chính của người tham gia. Công tác thẩm định của cơ quan như tài chính, tài nguyên và môi trường… chỉ mang tính tham khảo, nó không sát với thực tế” – Ủy viên Thường vụ Hội KTS Hà Nội Trần Huy Ánh nhấn mạnh thêm.

Hiện nay, những quy định về đấu giá tài sản, đặc biệt là tài sản đất đang có “độ vênh” giữa văn bản pháp quy và thực tế triển khai, chẳng hạn việc xác định mức giá khởi điểm căn cứ vào bảng khung giá đất thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế; cùng với đó luật cũng chưa quy định rõ ràng về tiến độ thực hiện dự án, vì vậy sau khi trúng đấu giá nhiều lô đất bỏ không hàng chục năm trời, gây lãng phí.

Nguyên tắc của đấu giá là thu được càng nhiều tiền càng tốt, nhưng mục tiêu lâu dài là sau khi đấu giá xong thì công trình được hoàn thành, thu hút lao động, tăng GDP, nộp ngân sách đầy đủ. Bên cạnh đó cũng cần phải có quy định về đánh thuế đối với tài sản sau khi đấu giá và thực hiện biện pháp thu hồi để tránh trường hợp đất đai không được đưa vào sử dụng.

“Theo Nghị định 45/NĐ-CP đất giao xong cho nhà đầu tư Nhà nước mới thu tiền, nếu nhà đầu tư bán cho người dân lấy tiền nhưng không nộp vào ngân sách mà mang đi đầu tư, lỡ rủi ro, thua lỗ không triển khai dự án sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của hàng trăm, thậm chí hàng vạn hộ dân. Đây là những lỗ hổng cần sớm có các quy định để khắc phục tình trạng trên.” – Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc

“Đấu giá, đấu thầu là hoạt động của thị trường. Đã là thị trường thì phải hoạt động theo cơ chế thị trường. Vì vậy cần phải có một định chế về tài chính, vì tài chính khi nào cũng “uyển chuyển, mềm mại” theo thực tế của thị trường. Định chế tài chính được các nước trên thế giới sử dụng từ hàng trăm năm rồi, nó đã bộc lộ hết tính ưu việt của mình.” – Ủy viên Thường vụ Hội KTS Hà Nội Trần Huy Ánh