Dự án đầu tư có sử dụng đất & các quy định liên quan (Tổng hợp)

Dự án đầu tư có sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thuộc những trường hợp cụ thể do pháp luật quy định.

Những thông tin liên quan đến dự án đầu tư có sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất hiện nay đang dần trở nên phổ biến hơn, nhất là khi các địa phương tăng cường khuyến khích đầu tư vào dự án có tác động đến kinh tế – hạ tầng. Tuy nhiên, xoay quanh các quy định này vẫn còn nhiều bất cập, người dân tiếp cận nhưng thiếu sự định hướng nên rất dễ hiểu sai, hiểu chồng chéo.

Dự án đầu tư có sử dụng đất là gì? Thủ tục đầu tư, hợp đồng thực hiện dự án cụ thể ra sao? Theo dõi bài viết dưới đây để có thông tin tổng quan nhất.

Thế nào là dự án đầu tư có sử dụng đất?

Trong các văn bản pháp luật hiện hành, tại các quy định liên quan không có nội dung nào đề cập chính xác về khái niệm dự án đầu tư có sử dụng đất hay định nghĩa dự án có sử dụng đất. Tuy nhiên, cách hiểu về dự án này dựa trên các điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất.

Cụ thể, Dự án được xác định là dự án đầu tư có sử dụng đất nếu đáp ứng được đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP, gồm:

• Dự án thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị.
• Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.
• Không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Xác định chủ đầu tư của dự án

Cũng theo Nghị định 25/2020/NĐ-CP, hình thức lựa chọn, xác định chủ đầu tư dự án sử dụng đất được chia thành các trường hợp như sau:

1. Áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi quốc tế đối với dự án đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
a) Có sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án (không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) từ 800.000.000.000 (tám trăm tỷ) đồng trở lên;
b) Có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Nghị định này, trong đó có ít nhất một nhà đầu tư nước ngoài;
c) Không thuộc trường hợp theo quy định tại các điểm a và c khoản 2 Điều này.

2. Áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi trong nước trong trường hợp:
a) Dự án đầu tư mà pháp luật Việt Nam hoặc điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định hạn chế nhà đầu tư nước ngoài tham gia thực hiện;
b) Dự án có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm, trong đó không có nhà đầu tư nước ngoài tham gia đăng ký thực hiện dự án hoặc đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Nghị định này;
c) Dự án có yêu cầu về bảo đảm quốc phòng, an ninh do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và ý kiến thống nhất của Bộ Quốc phòng đối với yêu cầu bảo đảm quốc phòng; ý kiến thống nhất của Bộ Công an đối với yêu cầu bảo đảm an ninh.

3. Áp dụng hình thức chỉ định thầu theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 22 của Luật Đấu thầu.

Thủ tục đầu tư dự án có sử dụng đất

Trình tự thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất được khái quát như sau:

• Bước 1. Thông tin về quy hoạch hoặc đề xuất ý tưởng lập quy hoạch.
• Bước 2. Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng.
• Bước 3. Lựa chọn nhà đầu tư.
• Bước 4. Lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường; lập, xác nhận kế hoạch bảo vệ môi trường.
• Bước 5. Lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi dự án; thẩm định thiết kế cơ sở.
• Bước 6. Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
• Bước 7. Lập, thẩm định về thiết kế bản vẽ thi công; dự toán (nếu có); cấp giấy phép xây dựng; quản lý chất lượng công trình xây dựng, PCCC…

Hợp đồng thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất

Hợp đồng đầu tư dự án có sử dụng đất trước hết cần đảm bảo về hình thức theo luật định, đồng thời thể hiện cụ thể, chi tiết các nội dung sau đây (Tham khảo Theo Thông tư 16/201X6/TT-BKHĐT):

1. Căn cứ ký kết hợp đồng

Các văn bản pháp lý làm căn cứ ký kết hợp đồng thực hiện dự án, bao gồm:

• Các Luật, Nghị định và Thông tư hướng dẫn liên quan đến việc triển khai dự án đầu tư có sử dụng đất;
• Các quyết định phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất liên quan đến dự án;
• Các quyết định, văn bản của cấp có thẩm quyền trong giai đoạn tổ chức lựa chọn nhà đầu tư;
• Các văn bản pháp lý khác có liên quan.

2. Các Bên ký kết hợp đồng dự án

Mục này thể hiện rõ những thông tin về cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư ký kết hợp đồng dự án như sau, gồm:

• Tên cơ quan, tên người đại diện, chức vụ; tên nhà đầu tư,
• Địa chỉ, điện thoại,
• Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

3. Giải thích từ ngữ

Bên mời thầu giải thích các thuật ngữ, khái niệm cơ bản được sử dụng phù hợp với quy định của Nghị định số 25/2020/NĐ-CP pháp Luật về đất đai hiện hành, các quy định của pháp Luật khác có liên quan và ngữ cảnh cụ thể của hợp đồng dự án.

Đây là mục quan trọng vì hiểu đúng các thuật ngữ mới có thể áp dụng chính các quy định, đưa ra các thỏa thuận không mâu thuẫn, rõ ràng trong thực hiện trên thực tế.

4. Thời gian thực hiện hợp đồng

Thời gian thực hiện hợp đồng được tính từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực đến thời điểm các bên hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng (bao gồm: hoàn thành ứng trước chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng; nộp ngân sách nhà nước; xây dựng công trình theo đúng các nội dung đã ký kết).

5. Mục tiêu, phạm vi và quy mô của dự án

Tại Mục này nêu rõ các mục tiêu của dự án (các hạng mục công trình chính…); vị trí, diện tích và công năng của khu đất; quy mô dự án; phạm vi địa giới hành chính của khu đất để thực hiện dự án; tổng chi phí thực hiện dự án.

6. Trách nhiệm của nhà đầu tư

7. Trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

8. Bảo đảm thực hiện hợp đồng

Nhà đầu tư có nghĩa vụ cung cấp bảo đảm thực hiện hợp đồng theo hình thức, giá trị và thời hạn được thỏa thuận.

9. Bồi thường, giải phóng mặt bằng

Tại Mục này quy định tiến độ, trách nhiệm và nghĩa vụ của các Bên trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và hoàn thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án theo quy định của pháp Luật về đất đai, pháp Luật khác có liên quan.

10. Nộp ngân sách nhà nước

Tại Mục này quy định tiến độ, giá trị nộp ngân sách nhà nước; trách nhiệm của nhà đầu tư trong việc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ cam kết nộp ngân sách nhà nước. Quy trình, thủ tục nộp ngân sách thực hiện theo quy định pháp Luật về ngân sách.

11. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp; thời hạn sử dụng đất

• Giá trị, cách thức nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định theo quy định của pháp Luật về đất đai.
• Thời hạn sử dụng đất theo quyết định giao đất, hợp đồng cho thuê đất tại thời điểm nhà đầu tư được bàn giao đất.

12. Bàn giao mặt bằng xây dựng

• Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải giao quyền sử dụng khu vực dự án, bàn giao mặt bằng xây dựng cho nhà đầu tư vào ngày theo thỏa thuận.
• Trường hợp mặt bằng xây dựng chưa được bàn giao thì được xem là gây chậm trễ và sẽ được xác định là một sự kiện bồi thường theo thỏa thuận giữa các Bên.

13. Yêu cầu thực hiện dự án

• Các yêu cầu về thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt; yêu cầu bảo đảm chất lượng công trình theo quy định của pháp Luật về đầu tư xây dựng, pháp Luật về môi trường và các quy định khác có liên quan.
• Yêu cầu bố trí đủ vốn để thực hiện dự án.
• Yêu cầu về tiến độ thực hiện dự án và các trường hợp và Điều kiện được phép Điều chỉnh thời gian, tiến độ thực hiện dự án.

14. Cổ vật phát hiện tại khu vực dự án

Tại Mục này quy định về việc phát hiện cổ vật tại khu vực dự án, quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư đối với các hiện vật này.

15. Quản lý chất lượng công trình

Tại Mục này quy định nội dung; tiêu chuẩn chất lượng; quyền và nghĩa vụ các Bên trong việc quản lý chất lượng công trình theo quy định của pháp Luật về xây dựng.

16. Bảo đảm an toàn và bảo vệ môi trường

17. Chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng dự án

• Điều kiện cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng, pháp Luật khác có liên quan.
• Trong mọi trường hợp, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án phải kế thừa toàn bộ nghĩa vụ còn lại của nhà đầu tư chuyển nhượng đã cam kết với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

18. Ưu đãi, hỗ trợ và bảo đảm đầu tư (nếu có)

19. Sửa đổi, bổ sung Hợp đồng

Quy định các nội dung sửa đổi, bổ sung hợp đồng dự án được thỏa thuận giữa các Bên, bao gồm: Điều kiện, trình tự thủ tục sửa đổi, bổ sung hợp đồng dự án.

20. Sự kiện bất khả kháng

Bất khả kháng là trường hợp đặc biệt và thường phát sinh nhiều vấn đề trên thực tế. Do đó, quy định rõ khái niệm, điều kiện cụ thể, tính trách nhiệm khi sự kiện bất khả kháng xảy ra sẽ giảm bớt các mâu thuẫn, tranh chấp cũng như thiệt hại cho các bên.

21. Vi phạm hợp đồng dự án

Nêu rõ các trường hợp vi phạm, biện pháp khắc phục vi phạm hợp đồng; trình tự, thủ tục, quyền và nghĩa vụ các Bên khi chấm dứt hợp đồng dự án.

22. Chấm dứt hợp đồng trước thời hạn

Quy định về các trường hợp và thủ tục chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.

23. Giải quyết tranh chấp

Tại Mục này quy định về các hình thức giải quyết tranh chấp, các trường hợp áp dụng; trách nhiệm, nghĩa vụ tài chính phải bồi hoàn giữa các Bên khi xử lý tranh chấp; Luật áp dụng khi giải quyết tranh chấp.

24. Thu hồi đất do vi phạm pháp Luật về đất đai

25. Những nội dung khác

26. Các phụ lục và tài liệu kèm theo

27. Bảo mật
Phạm vi thông tin cần bảo mật và trách nhiệm của các bên trong việc bảo mật thông tin.

Trên đây là tổng hợp các quy định liên quan đến dự án đầu tư có sử dụng đất. Bạn đọc quan tâm có thể tận dụng làm tư liệu tham khảo, hỗ trợ cho quá trình nghiên cứu hoặc áp dụng vào vấn đề thực tế của mình.

Nguyễn Hằng

Nguyễn Hằng được biết đến là tác giả của nhiều bài viết giá trị nghiên cứu, tổng hợp về dự án bất động sản, thị trường bất động sản cũng như phân tích các vấn đề quy định trong Luật bất động sản hiện hành. Nguyễn Hằng tên thật là Nguyễn Thị Thúy Hằng (Nick name: Nae Hang Nguyen) tốt nghiệp cử nhân ngành Luật trường Đại học Luật Quốc Gia TP. HCM. Hiện cây bút Hang Nguyen đang công tác tại Trần Anh Group với vai trò là biên tập nội dung (senior editor) & video editor đa năng.

Đánh giá của bạn