Đi tìm định nghĩa “chung cư” - Hội Kiến Trúc Sư Việt Nam

Ngược dòng lịch sử, người La Mã là những người đầu tiên xây dựng nhà ở dạng chung cư với tên gọi “insula” dành cho người nghèo và tầng lớp dưới (pleb). Mỗi insula có thể chứa tới hơn 40 người trên diện tích trệt chỉ khoảng 400 m2, tầng cao xây dựng có khi lên đến 6-7 tầng. Sau những trận đại hỏa hoạn, hoàng đế Augustus đã giới hạn chiều cao tối đa của insula còn 20,7 m và tới thời hoàng đế Nero thì chỉ còn 17,75 m. Trong thời kỳ cực thịnh của mình, số lượng chung cư insula tại Roma có thời điểm lên đến 50.000.

Hình ảnh dựng lại của một chung cư insula trên đồi Capitolium, Roma.

1. Định nghĩa “chung cư” tại Việt Nam

Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005:

1. Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.

2. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;

b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;

c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.

3. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;

c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.

2. Định nghĩa “chung cư” theo Encyclopedia Britanica 2006

Trong tiếng Anh hiện đại, từ “condominium” (được viết tắt là “condo”), là từ được sử dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cư thay thế cho từ “apartment”. Khái niệm “chung cư” (condominium) là một khái niệm cổ đã được người La Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước CN, trong tiếng Latin “con” có nghĩa là “của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”. Ngày nay, condominium là một hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn. Một condominium được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng. Các căn hộ ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư. Khi một người sở hữu căn hộ chung cư condominium, anh ta có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia xẻ (undivided share) đối với tất cả “không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó. Khái niệm chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự án chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cư. Trên phương diện kỹ thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án chung cư (project); còn từ “apartment” hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ chung cư đơn lẻ. Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ. (Nguồn : Encyclopedia Britanica, 2006)

3. Định nghĩa “chung cư” tại Singapore

Tại Singapore, khái niệm “chung cư” được sử dụng như một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ và buồng ở được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất. Căn cứ Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 do cơ quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment Authority-URA quy định, chung cư (apartment) được phân thành hai dạng : dạng flat và dạng condominium.

a. Chung cư dạng Flat : là loại dự án nhà ở không sở hữu đất (non-landed housing development). Mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư. Chung cư dạng flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng với mật độ trung bình và mật độ cao tại Singapore, có số tầng từ 4 tới trên 30 tầng. Khu nhà flat được tổ chức với diện tích không gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng cư dân của khu nhà đó. Không có quy định quy mô diện tích tối thiểu cho một khu dự án flat miễn là dự án đảm bảo được quy định về khoảng lùi và chỉ giới xây dựng. Dự án flat không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất.

b. Chung cư dạng Condominium : không như dạng flat, chung cư condominium yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn hơn. Cũng như flat, condominium tạo nên quỹ nhà ở mật độ xây dựng trung bình và cao tại Singapore. Chung cư condominium phải có tiện ích công cộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong khuôn viên; các tiện ích công cộng thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng đồng cư dân và phục vụ cho nhu cầu của họ. Dự án condominium có thể bao gồm các khối nhà thấp tầng (4 tầng) và cao tầng (có thể xây dựng trên 30 tầng). Diện tích tối thiểu cho một dự án condominium là 4.000 m2 và mật độ xây dựng trệt tối đa là 40 % (bao gồm cả phần sân bãi đậu xe). Dự án xây dựng chung cư condominium không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất. (Development Control, Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore 2005)

Ghi chú :

– Không gian mở công cộng (Communal Open Space hay Public Open Space) : không gian mở thuộc quyền sử dụng chung của cư dân toàn đô thị.

– Không gian mở cộng đồng (Common Open Space) : không gian mở sử dụng chung cho cư dân của cộng đồng khu ở nhất định. Tùy theo yêu cầu của dự án mà quyết định không gian mở này có cho phép người dân ngoài khu ở đến sử dụng hay không.

3. Định nghĩa “chung cư” do tác giả đề xuất

Tổng hợp các thông tin nêu trên, ta nhận thấy một đặc tính quan trọng của loại hình nhà ở chung cư mà Luật Xây dựng 2003 và Luật Nhà ở 2005 chưa đề cập tới : dự án nhà ở chung cư là loại dự án nhà ở không sở hữu đất và quyền sử dụng chung của chủ căn hộ đối với không gian cộng đồng thuộc khuôn viên khu chung cư. Tại Việt Nam, cơ quan quản lý nhà nước cấp cho những người dân sở hữu căn hộ chung cư loại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (tức “giấy hồng”). Trong nội dung các “giấy hồng” này không hề xác định quyền sử dụng của chủ căn hộ đối với không gian cộng đồng thuộc khuôn viên khu chung cư như công viên, mảng xanh, sân chơi, đường đi dạo, phòng sinh hoạt cộng đồng v.v. và ưu tiên của chủ căn hộ trong việc sử dụng các dịch vụ có thể có trong khu chung cư như dịch vụ giữ xe, dịch vụ thương mại, nhà trẻ mẫu giáo, bảo hành bảo trì v.v. Mặc dù các không gian mở cộng đồng và dịch vụ kèm theo dự án chung cư đã xuất hiện từ lâu trong các dự án nhà ở chung cư tại Tp. Hồ Chí Minh.

Nội dung ghi trên giấy chứng nhận sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư tại Việt Nam.

Lật sang mặt sau của tờ “giấy hồng chung cư”, ta thấy chỉ thể hiện diện tích căn hộ và vị trí trên bản đồ khu ở chung cư mà không ghi nhận bất cứ quyền sử dụng nào của người sở hữu chung cư đối với phần diện tích sân chơi, cây xanh thuộc khuôn viên chung cư này.

Lý Thế Dân