Đất Dự án có Hạn sử dụng lâu dài hay theo Hạn sử dụng của Chủ Đầu Tư ? – Luật Phúc Cầu

Một trong những vấn đề mà người sử dụng đất trong dự án đầu tư đặc biệt quan tâm là thời hạn sử dụng đất của mình. Liệu người sử dụng đất có được sử dụng đất ổn định lâu dài hay sử dụng đất theo thời hạn sử dụng của chủ đầu tư. Để giải đáp thắc mắc trên, Luật Phúc Cầu xin mời các bạn tham khảo bài viết sau đây:

Căn cứ pháp lý:

Luật Đất đai năm 2013;
Luật Đầu tư năm 2020.

1. Các vấn đề cơ bản

1.1. Đất dự án là gì?

Đất dự án hay đất nền dự án (sau đây gọi chung là “đất dự án”) là một khái niệm vẫn chưa được quy định cụ thể trong pháp luật Việt Nam, tuy nhiên căn cứ vào Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 thì đất dự án là đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.

Trong thực tế cuộc sống, đất dự án hay thường được gọi là đất nền. Đây là những mảnh đất đã được san lấp mặt bằng và chia lô, tuy nhiên vẫn chưa thực hiện bất kỳ công trình xây dựng nào. Đất dự án thường được đầu tư xây dựng đường xá, hệ thống thoát nước, hệ thống điện đầy đủ.

1.2. Thời hạn sử dụng đất của chủ đầu tư dự án

Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 có quy định:

“Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.”

Hiện nay pháp luật Việt Nam không có quy định về khái niệm thời hạn sử dụng đất, tuy nhiên căn cứ Điều 126 Luật Đất đai có thể đưa ra khái niệm “Thời hạn sử dụng đất là một khoảng thời gian nhất định mà người sử dụng đất được nhà nước công nhận quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với một diện tích đất nhất định. Hết thời hạn sử dụng đất, người sử dụng đất hiện tại sẽ không còn các quyền trên đối với diện tích đất đó”.

Từ đó có thể thấy thời hạn sử dụng đất của chủ đầu tư dự án là thời hạn mà chủ dự án có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt với đất được nhà nước giao, cho thuê. Theo Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 quy định thì thời hạn sử dụng đất của chủ đầu tư là không quá 70 năm với các dự án có vốn đầu tư lớn, thu hồi vốn chậm hoặc dự án ở địa phương có điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn. Trong mọi trường hợp còn lại thời hạn sử dụng đất của chủ đầu tư là không quá 50 năm.

Trường hợp dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án. Thời hạn dự án được quy định theo Điều 44 Luật Đầu tư như sau:

“1, Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư trong khu kinh tế không quá 70 năm.

2, Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư ngoài khu kinh tế không quá 50 năm. Dự án đầu tư thực hiện tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn hoặc dự án đầu tư có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm thì thời hạn hoạt động của dự án đầu tư có thể dài hơn nhưng không quá 70 năm.

…”

2. Đất dự án có hạn sử dụng lâu dài hay theo hạn sử dụng của chủ đầu tư?

Khoản 3 Điều 126 Luật đất đai năm 2013 có quy định:

“…

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

…”

Từ quy định trên có thể thấy, căn cứ để xác định người sử dụng đất trong dự án có quyền sử dụng lâu dài hay theo thời hạn sử dụng đất của chủ đầu tư là nằm ở mục đích sử dụng đất.

2.1. Mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất

Trường hợp người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 126 nêu trên, người sử dụng đất sẽ được sử dụng đất ổn định, lâu dài mà không phụ thuộc vào thời hạn sử dụng đất của chủ đầu tư dự án. Quy định của khoản 3 Điều 126 tương đồng với quy định tại Khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai.

“Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:

1, Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

…”

Trong trường hợp này, sau khi chủ đầu tư hoàn thiện cơ sở hạ tầng và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính thì nhà nước sẽ ra sổ hồng* từng lô đất. Khi người mua nhận chuyển nhượng mảnh đất đó sẽ được cấp sổ hồng mới. Trên sổ hồng này sẽ ghi rõ là đất ở đô thị, có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài.

Tuy trong trường hợp này người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất sẽ được sử dụng ổn định, lâu dài nhưng khi hết thời hạn sử dụng đất của chủ đầu tư thì người mua vẫn sẽ phải gia hạn sử dụng đất. Đây có thể xem là một điểm còn bất cập và gây nhiều thắc mắc, quan ngại cho nhiều người mua bất động sản trong dự án.

2.2. Các trường hợp sử dụng đất ngoài trường hợp mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất

Về bản chất trong trường hợp này người mua đất đang nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ nhà đầu tư. Vì vậy, thời hạn sử dụng đất của người mua đất trong dự án sẽ căn cứ theo Điều 128 Luật đất đai năm 2013, cụ thể:

“Điều 128, Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất

1, Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.

2, Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.”

Theo đó, thời hạn sử dụng đất trong trường hợp này sẽ theo thời hạn sử dụng đất của chủ đầu tư, người mua đất sẽ được sử dụng đất đến thời điểm dự án đầu tư hết hạn.

Bên cạnh đó, theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 “…Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này”. Vậy khi hết thời hạn người sử dụng đất trong dự án đầu tư có thể xin gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu nhưng sẽ không quá 50 năm, trường hợp dự án đầu tư thuộc vùng kinh tế xã hội khó khăn thì sẽ không quá 70 năm.

*Sổ hồng là cách gọi trong đời sống của “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”

Trên đây là những vấn đề về “Đất dự án có hạn sử dụng lâu dài hay theo hạn sử dụng của Chủ đầu tư?”. Để được tư vấn chi tiết hơn và giải đáp các thắc mắc trong trường hợp bài viết có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bài viết khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ [email protected] hoặc Tổng đài tư vấn trực tuyến 0236.777.3979. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng /./