Cơ Sở Lý Luận Về Quy Trình Thẩm Định Giá Đất Và Tài Sản Trên Đất

5/5 – (1 bình chọn)

Cơ Sở Lý Luận Về Quy Trình Thẩm Định Giá Đất Và Tài Sản Trên Đất là nội dung mà chúng tôi muốn gửi đến các bạn sinh viên, học viên đang làm bài Khóa Luận, báo cáo, tiểu luận. Hy vọng bài viết dưới đây sẽ giúp cho các bạn có thêm được tài liệu bổ ích để tham khảo phục vụ cho việc làm bài khóa luận tốt nghiệp, báo cáo tốt nghiệp, tiểu luận, luận văn,… của riêng mình.

Trong quá trình viết bài khóa luận tốt nghiệp,  báo cáo tốt nghiệp, tiểu luận, luận văn,…Nếu các bạn không có thời gian hoàn thành, không biết bắt đầu từ đâu hoặc khó khăn trong việc tìm kiếm đề tài, triển khai nội dung  các bạn có thể liên hệ với dịch vụ viết bài trọn gói của Luận Văn Tốt Zalo : 0934573149 để được hỗ trợ.

1. Khái niệm về thẩm định giá đất và tài sản trên đất

* Khái niệm giá đất

Khái niệm về giá đất theo Luật đất đai có sự thay đổi. Theo luật Đất đai 2003 thì giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dung đất.

Luật đất đai 2013 đã có định nghĩa khái quát hóa hơn, hù hợp hơn với sự phát triển đa dạng hiện nay.

Theo Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.

* Khái niệm tài sản trên đất

Theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/03/2021 tài sản gắn liền với đất bao gồm: Nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở; Công trình xây dựng khác; Cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

* Khái niệm thẩm định

Thẩm định là xem xét, đánh giá và đưa ra kết luận mang tính pháp lí bằng văn bản về một vấn đề nào đó do tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn, nghiệp vụ thực hiện. Thẩm định là hoạt động của một chủ thể được tiến hành nhằm mục đích kiểm tra, đánh giá theo những tiêu chí nhất định. Tuy nhiên, với mỗi lĩnh vực khác nhau, thẩm định lại mang một định nghĩa khác nhau.

* Thẩm định giá

Điều 4 Luật giá năm 2012: Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

* Khái niệm thẩm định giá đất

Thẩm định giá đất là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản (quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất) đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp thẩm định giá phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

XEM THÊM : TOP  bài mẫu Luận Văn Thạc Sĩ ngành Quản Lý Đất Đai

2. Vai trò của việc thẩm định giá đất và tài sản trên đất

Đối tượng của thẩm định có thể rất đa dạng gồm cả động sản, bất động sản, doanh nghiệp, dự án đầu tư, thiết kế, công trình xây dựng,…

Thẩm định hiện nay đang dần khẳng định được chức năng và tính hiệu quả của đối với nền kinh tế và từng đối tượng khách hàng. Có thể kể đến những vai trò của thẩm định như sau:

– Thẩm định góp phần đảm bảo tính chính xác của việc xác định giá trị của tài sản trong nhiều mục đích công.

– Thẩm định làm giảm gánh nặng và hạn chế rủi ro trong xác định trách nhiệm, ví dụ như trách nhiệm bồi thường thiệt hại, trách nhiệm bảo hiểm,…

– Thẩm định góp phần tạo ra các phương thức giải quyết bất đồng giữa các bên trong tranh chấp.

– Thẩm định góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển hiệu của thị trường.

3. Nguyên tắc và phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai

* Theo điều 112, Luật Đất đai 2013 về nguyên tắc, phương pháp định giá đất:

1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

2. a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

3. b) Theo thời hạn sử dụng đất;

4. c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

5. d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

6. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất.

Có thể thấy việc xác định giá đất phải bảo đảm đầy đủ, phù hợp với 4 tiêu chí được nêu trên. Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường nên nếu chỉ một trong những tiêu chí trên bị thiếu hay không thỏa mãn quy định của pháp luật đất đai thì sẽ không thực hiện được. Đồng thời, các phương pháp xác định giá đất phổ biến đươc quy định rất rõ tại điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP góp phần định giá đất được chính xác hơn so với trước đây.

* Theo điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP về phương pháp định giá đất:

1. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

2. Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

3. Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

4. Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.

* Theo Điều 5 Luật Đất đai 2013 về áp dụng phương pháp định giá đất:

1. Yêu cầu về thông tin trong áp dụng phương pháp định giá đất:

2. a) Các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất (sau đây gọi là giá đất thị trường) phải bảo đảm khách quan, trung thực.

Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá;

1. b) Khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin quy định tại Điểm a Khoản này tại khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đất.

2. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất:

3. a) Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

4. b) Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

5. c) Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;

6. d) Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;

đ) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 18 của Nghị định này.”

Trên đây là Cơ Sở Lý Luận Về Quy Trình Thẩm Định Giá Đất Và Tài Sản Trên Đất mà chúng tôi muốn gửi đến các bạn giúp các bạn có thêm tài liêu mà định hướng cho bài làm của mình. Tuy nhiên nếu các bạn cần thêm đề tài hoặc nội dung để tham khảo thì nhắn tin hoặc điện Zalo : 0934573149 sẽ được luanvantot.com cung cấp dịch vụ viết khóa luận tốt nghiệp, báo cáo tốt nghiệp, tiểu luận, luận văn thạc sĩ.