Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì ?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc (Người sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) sử dụng. Bài viết phân tích và làm sáng tỏ những quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên (Xt. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất).

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì ?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyển sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

Người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển nhượng một số tiền là giá trị của quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các bên phải làm thủ tục và đăng kí tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trên thực tế, việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức chuyển nhượng là chủ yếu. Đây là hình thức phổ biến. Hình thức này biểu hiện tập trung nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất.

Người được chuyển quyền sử dụng đất trở thành người có quyền khai thác lợi ích và tiềm năng của đất và phải trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền nhất định tương ứng với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giảm bớt thủ tục hành chính không cần thiết như xét duyệt, thu hồi, giao đất… nhưng vẫn đảm bảo tính hợp pháp và họp lí của các hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những người sử dụng đất để xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mới mà không phải thu hồi đất của người này giao cho người kia.

2. Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự nhằm thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đẩt từ chủ thể này sang chủ thể khác.

Các chủ thể trong hợp đồng này là bên chuyển giao quyền sử dụng đất (gọi là bên chuyển nhượng) và bên được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (gọi là bên nhận chuyển nhượng).

Hộ gia đình và cá nhân có thể trở thành chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhựng phải thoả mãn các yêu cầu được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

Hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các đỉều kiện sau:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật đất đai năm 2013.

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Tuy nhiên, pháp luật có các quy định hạn chế về điều kiện chuyển nhượng cũng như một số trường hợp không được nhận chuyển nhượng, áp dụng với đối tượng là đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp (khoản 1 Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP); đất đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng do được giao theo chính sách hỗ trợ (Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) và đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở (Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép.

– Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tròng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.

– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng đất chuyên trồng lúa nước.

– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trong khu phân bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.

3. Đối tượng được chuyển nhượng

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự mang tính vận động. Là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người chuyển nhượng sang người được chuyển nhượng. Khi đó, người sử dụng đất có hành vi giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng và đây là việc chuyển quyền và nghĩa vụ thông qua một hợp đồng dân sự.

Tuy nhiên, sẽ là sai lầm khi quan niệm việc chuyển nhượng này là hợp đồng mua bán đất đai. Bởi vì, chế độ pháp lí về đất đai cũng như những quy định về quyền sử dụng đất xuất phát từ việc đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Như vậy, bản thân đất đai không được coi là hàng hoá mà chỉ đưa vào thị trường “quyền sử dụng đất”. Vì vậy, bản thân đất không phải là đối tượng chuyển dịch mà đối tượng chuyển dịch là quyền sử dụng đất.

Khi được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải mân thủ mọi thủ tục mà pháp luật quy định. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng thực và đăng kí.

Luật đất đai chỉ cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất:

– Nhóm đất nông nghiệp.

– Đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong nhóm đất phi nông nghiệp (trừ Trường hợp không được nhận chuyển nhượng theo quy định của Điều 39, 40 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP).

4. Hình thức và nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất

4.1 Hình thức của hợp đồng

về mặt hình thức, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và thực hiện thông qua hợp đồng. Phải làm thủ tục và nộp tại văn phòng đãng kí quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình để giảm bớt khó khăn trong việc đi lại cho những cá nhân sử dụng đất ở nông thôn, pháp luật tạo điều kiện cho họ nộp hồ sơ tại ủy ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất (Điều 60 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP)?

Riêng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên mà không bạt buộc (điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013).

Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã (Điều 167 Luật đất đai năm 2013).

4.2 Nội dung của chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định của Điều 698 Bộ luật dân sự năm 2015 và pháp luật về đất đai thì nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các nội dung chủ yếu sau đây:

1. Tên, địa chỉ của các bên;

2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;

3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

4. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng;

5. Giá chuyển nhượng;

6. Phương thức, thời hạn thanh toán;

7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;

8. Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;

9. Trách nhiệm của mỗi bên khi vi phạm hợp đồng.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực. Sau khi làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt đầu thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng. Giá chuyển nhượng do hai bên thoả thuận trên cơ sở bảng giá do uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo khung giá của Chính phủ theo quy định tại Nghị định sổ 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về giá đất.

5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giảm bớt thủ tục hành chính không cần thiết như xét duyệt, thu hồi, giao đất… nhưng vẫn đảm bảo tính hợp pháp và hợp lí của các hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những người sử dụng đất để xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mới mà không phải thu hồi đất của người này giao cho người kia.

Hộ gia đình và cá nhân có thể trở thành chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo những quyền và nghĩa vụ sau:

5.1 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyến nhượng quyền sử dụng đất

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền:

– Được nhận tiền quyền sử dụng đất như đã thoả thuận ttong hợp đồng;

– Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì phải chịu trách nhiệm dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ:

– Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận.

– Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.

5.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

– Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất;

– Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vi trí, sổ hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

– Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng;

– Được sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn.

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ:

– Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Đăng kí quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Đảm bảo quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;

– Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.

6. Trình tự thực hiện việc chuyển nhượng

Theo quy định tại điều 60, 61, 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT)

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm có:

– Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

– Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp;

– Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

– Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng đối với trường hợp chuyển nhượng bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng kí đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận là văn phòng đăng kí đất đai. Nơi chưa thành lập văn phòng đăng kí đất đai thì văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; văn phòng đãng kí quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại ủy ban nhân dân cấp xã thì ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Trường hợp đăng kí biến động đẩt đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến văn phòng đăng kí đất đai.

Thời gian thực hiện đăng kí, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không quá 10 ngày.

Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì việc trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vói đất được thực hiện sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định; trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì trả kết quả sau khi nhận được vãn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính.

Mọi vướng mắc pháp lý về luật dân sự về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như các vấn đề khác liên quan. Hãy gọi ngay: 1900.6162 để được Luật sư tư vấn pháp luật dân sự, thừa kế trực tuyến. Trân trọng./.