Chuyển mục đích sử dụng đất là gì? Khi nào phải xin phép?

Có thể hiểu đơn giản chuyển mục đích sử dụng đất là thay đổi mục đích sử dụng của loại đất ban đầu sang loại đất khác bằng quyết định hành chính. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Có thể hiểu đơn giản chuyển mục đích sử dụng đất là thay đổi mục đích sử dụng của loại đất ban đầu sang loại đất khác bằng quyết định hành chính.

Ví dụ: Chuyển đất thổ canh sang thổ cư.

2. Các trường hợp  chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.”

3. Các loại đất khi chuyển mục đích sử dụng phải xin phép

Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

4. Thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại điều 59 luật đất đai năm 2013 thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất được quy định:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ( Tỉnh thành phố thuộc trung ương) quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân và tổ chức.

Ủy ban nhân dân cấp huyện có quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân và hộ gia đình.

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích 0,5 héc ta trở lên thì phải được sự chấp thuận của ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.

5. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân hộ gia đình

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

– 01 bộ hồ sơ

– Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bước 2: Nộp hồ sơ 

+) Nơi nộp hồ sơ:

Cách 1: Địa phương đã thành lập tại bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện

Cách 2: Địa phương chưa thành lập bộ phận một của thì nộp tại Phòng tài nguyên và môi trường.

+) Tiếp nhận hồ sơ:

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì không quá 03 ngày làm việc cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo để người nộp hồ sơ nộp hồ sơ và bổ sung đầy đủ.

Bước 3: Xử lý giải quyết yêu cầu

Phòng tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;

Phòng tài nguyên và môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;

Phòng tài nguyên và môi trường trình ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

Phòng tài nguyên và môi trường chỉ đạo cập nhật hồ sơ chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính;

Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 4: Trả kết quả

Phòng tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho cá nhân hoặc hộ gia đình khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Thời gian thực hiện không quá 15 ngày, không quá 25 ngày đối với vùng miền núi, vùng sâu vùng xa.

6. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

– 01 bộ hồ sơ

–  Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

– Văn bản thẩm định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất  đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đối với các dự án xây dựng  nhà ở, kinh doanh.

Bước 2: Nộp hồ sơ 

+) Nơi nộp hồ sơ:

–  Cách 1: Địa phương đã thành lập tại bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa hoặc trung tâm hành chính công một số tỉnh 

–  Cách 2: Địa phương chưa thành lập bộ phận một của thì nộp tại Sởtài nguyên và môi trường.

+) Tiếp nhận hồ sơ:

– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì không quá 03 ngày làm việc cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo để người nộp hồ sơ nộp hồ sơ và bổ sung đầy đủ.

Bước 3: Xử lý giải quyết yêu cầu

– Sở tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;

–  Sở tài nguyên và môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;

– Sở tài nguyên và môi trường trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

– Sở tài nguyên và môi trường chỉ đạo cập nhật hồ sơ chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính;

– Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 4: Trả kết quả

– Sở tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho cá nhân hoặc hộ gia đình khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

– Thời gian thực hiện không quá 15 ngày, không quá 25 ngày đối với vùng miền núi, vùng sâu vùng xa, vùng có kinh tế đặc biệt khó khăn.

7. Mức tiền phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất

Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

– Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+) Đối với tổ chức kinh tế:

Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì thu 100% tiền sử dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích.

Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

– Trường hợp được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần của loại đất trước khi chuyển mục đích theo thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất như sau:

– Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa thì nộp tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật:

+ Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

+ Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định bằng các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định lại theo các phương pháp này.