Cách định giá nhà đất, quy trình và vai trò thẩm định giá BĐS

Thẩm định giá bất động sản là gì? Các phương pháp thẩm định giá bất động sản gồm những phương pháp nào? Công thức định giá nhà đất ra sao? Tổng hợp kinh nghiệm định giá nhà đất mới nhất 2022… Những thông tin về định giá sẽ được chúng tôi tổng hợp trong bài viết sau đây

1

Khái niệm thẩm định giá bất động sản

Căn cứ định giá bất động sản: Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 quy định:

“1. Bất động sản là các tài sản bao gồm:

• Đất đai;

• Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

• Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

• Các tài sản khác do pháp luật quy định…”

Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam, trong thẩm định giá được định nghĩa như sau:“Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”

Do đó thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.

Xem thêm: Tổng hợp tài liệu định giá bất động sản

Vai trò của định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là một hoạt động rất cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường, có thể coi đây là trung tâm của hoạt động mua bán bất động sản.

Thẩm định giá bất động sản giúp cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu và cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản đó Thẩm định đúng giá trị các nguồn vốn tài sản vào các hoạt động kinh tế. 

Đồng thời thúc đẩy tài sản vào các hoạt động kinh tế; thúc đẩy tài sản, bất động sản tham gia vào các giao dịch kinh tế cũng như tháo gỡ những mâu thuẫn về giá giữa các bên tham gia giao dịch dân sự trên thị trường; nhằm góp phần làm lành mạnh hóa thị trường và giảm thiểu các rủi ro cho các nhà đầu tư. Bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các giao dịch về tài sản, bất động sản.

Mục đích thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là yêu cầu của nhiều loại hình nghiệp vụ tài sản (mục đích sử dụng tài sản) mà sinh ra. Thẩm định giá bất động sản thông thường phục vụ nhiều mục đích cho các bên liên quan như:

• Chuyển quyền sở hữu: Hỗ trợ người mua quyết định giá mua; Người bán quyết định bán; Thiết lập cơ sở cho sự trao đổi; Thiết lập quyền sở hữu hoặc hợp nhất quyền sở hữu của nhiều tài sản; Xác định điều kiện và giá bán dự kiến cho một bất động sản.

• Xác định bất động sản phục vụ đấu thầu, đấu giá;

• Cho thuê theo hợp đồng

• Để lập báo cáo tài chính, hãy xác định giá trị thị trường của tài sản.

• Đầu tư và phát triển bất động sản: so sánh với các bất động sản đầu tư khác; xem xét khả năng đầu tư vào bất động sản

• Thẩm định bất động sản theo luật định: xác định giá trị tài sản chịu thuế; xác định giá trị bồi thường; phục vụ thu hồi; tống đạt và thi hành án; bán bất động sản, sung công quỹ

• Thẩm định bất động sản định cư, đầu tư, du học, du lịch nước ngoài;

• Tham khảo giá cả thị trường;

• Các mục đích khác được pháp luật công nhận

Mục đích của việc xác định giá bất động sản là một yếu tố chủ quan nhưng rất quan trọng, ảnh hưởng mang tính quyết định đến việc xác định các tiêu chuẩn giá trị và lựa chọn phương pháp định giá phù hợp. Vì vậy, trước khi xác định giá tài sản, thẩm định viên cần thống nhất mục đích với khách hàng ngay từ đầu, sau đó mới xem xét các yếu tố khách quan ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

Xem thêm: Hướng dẫn viết tiểu luận định giá bất động sản

Quy trình thẩm định giá BĐS

Quy trình thẩm định giá bất động sản giúp thẩm định viên thẩm định giá bất động sản một cách rõ ràng, phù hợp với việc xác định giá trị BĐS. Quy trình thẩm định giá BĐS gồm 6 bước theo nhưng tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản ban hành kèm Thông Tư 28/2015/TT-BTC, cụ thể như sau:

• Bước 1: Xác định tổng quát về nhà đất thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá

• Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá nhà đất 

• Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin 

• Bước 4: Phân tích thông tin 

• Bước 5: Xác định giá trị tài sản thẩm định giá 

• Bước 6: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan 

Mỗi một phương pháp định giá đất sẽ có những công thức khác nhau. Ước tính giá đất của bất động sản so sánh sử dụng công thức định giá bất động sản sau:

• Giá trị đất của bất động sản so sánh = Giá trị bất động sản so sánh – Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh

Việc ước tính giá của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức định giá nhà đất: 

• Giá đất của bất động sản so sánh = Giá trị của bất động sản so sánh / Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh 

2

Những cách thẩm định giá bất động sản

Khi tiến hành thẩm định bất động sản, thẩm định viên có thể áp dụng các phương pháp, cách thẩm định giá nhà đất trong tiêu chuẩn thẩm định dựa trên thông tin, hồ sơ pháp lý và loại bất động sản cụ thể. Cùng chúng tôi tham các phương pháp định giá bất động sản thông dụng sau đây các bạn nhé. 

Xem thêm: Download bài tập thẩm định giá bất động sản miễn phí

Cách định giá bất động sản dựa trên vị trí

Một trong những các phương pháp thẩm định giá BĐS là các bạn cần phải xác định rõ vị trí ngôi nhà, lô đất mà các bạn chuẩn bị giao dịch. Nó nằm ở quận, huyện nào, khu vực nào? Mặt tiền 5m, 7m, hay 9m… nằm trong ngõ hẻm hay đường chính… 

Bởi vì tất cả những yếu tố này đều ảnh hưởng lớn đến giá trị của nhà đất. Do đó, bạn cần xác định được vị trí của nó.  Nếu đất đai hoặc nhà nằm tại mặt đường, khu dân cư đông đúc thì sẽ rất thuận lợi cho buôn bán, thì chắc chắn giá trị sẽ rất cao không chỉ hiện tại và còn về lâu về dài. 

Bên cạnh đó các bạn cũng phải xác định được tiện ích khu vực xung quanh, tiềm năng phát triển trong tương lai ra sao. Việc bạn khoanh vùng càng chi tiết thì sẽ giúp cho việc thẩm định nhà đất trở nên dễ dàng và chính xác hơn. Cách để xác định được vị trí chính xác là hãy tới tận nơi để thẩm định các bạn nhé, tránh các trường hợp sai sót…

Cách định giá nhà đất qua bảng giá đất

Một trong những các phương pháp định giá BĐS tiếp theo mà chúng tôi muốn giới thiệu tới các bạn là thẩm định qua bảng giá đất. Hiện tại có 2 loại bảng giá đất, một là do UBND cấp tỉnh ban hành, thứ hai là bảng giá đất dựa theo thị trường.

• Bảng giá đất theo Nhà nước: Là tập hợp các mức giá đất cho mỗi loại đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Bảng giá này dựa trên cơ sở phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Bảng giá đất này được ủy ban nhân dân tỉnh ban hành 5 năm một lần và công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Chỉ cần lên mạng tra “bảng giá đất + khu vực mà bạn cần tìm” sẽ ra kết quả bạn muốn. 

VD: Tôi cần tìm giá nhà đất huyện Thanh Trì thì tìm như sau “Bảng giá đất huyện Thanh Trì năm 2022” là sẽ ra ngay kết quả bạn muốn tìm hiểu. 

• Giá đất theo thị trường: Hiện nay giá đất theo thị trường là giá đất hình thành qua các hoạt động của thị trường, không phụ thuộc vào giá Nhà nước. Giá đất này do các bên mua và bán thỏa thuận. Thông thường thì giá nhà đất sẽ bằng giá trên bảng giá đất của khu vực mà Nhà nước quy định nhân thêm khoảng 3,8 – 4,5 lần. Tỷ lệ này được các chuyên gia tính toán dựa trên mức chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định với giá đất thực tế trên thị trường.

Phương pháp định giá đất thông qua tình trạng nhà

Ngoài các cách thẩm định giá nhà đất ở trên thì một điểm bạn cần phải lưu ý khi lựa chọn cách định giá nhà ở nữa là tình trạng nhà đất hiện tại. 

• Nếu là nhà ở các bạn cần xác định là loại nhà cấp mấy? Cấp 1, cấp 2, cấp 3 hay cấp 4. 

• Loại nhà là gì? Nhà phố hay biệt thự,… 

• Còn nếu là đất thì cần xác định là loại đất gì? Đất thổ cư, đất nông nghiệp hay là loại đất khác.

• Ngoài ra còn xác định xem địa chất của lô đất đó yếu hay là chắc.

• Xác định tình trạng nhà đất hiện tại

• Lưu ý khi thẩm định giá nhà đất bạn cần phải xác định thời gian xây dựng và thời gian sửa chữa. Để từ đó tính toán được chi phí khấu hao bất động sản. 

• Bạn cũng có thể nghĩ tới như phong thủy, hướng nhà đất, nguồn nước…

Thẩm định qua bất động sản tương đồng

Một cách định giá BĐS chuẩn khác cũng rất hữu hiệu đó là thẩm định thông qua bất động sản tương đồng. Nghĩa là đi tìm hiểu giá nhà đất khu vực xung quanh. Thông qua hình thức tìm hiểu những nhà xung quanh để biết giá cụ thể. 

Theo kinh nghiệm của rất nhiều chuyên gia bất động sản thì các bạn nên lựa chọn tìm hiểu so sánh từ 3- 5 sản phẩm xung quanh. Nếu muốn đảm bảo hơn nữa thì các bạn tham khảo được càng nhiều thì các tốt.

Bên cạnh đó các bạn cần xác định nhịp độ của bất động sản tại khu vực mà bạn đang khảo sát xem thị trường đang nóng hay là đang ảm đạm. 

Nếu thị trường đang nóng thì bạn có thể đẩy giá nhà đất thêm 10% so với giá mà bạn thẩm định được. 

VD: Các bạn thẩm định ra giá đất là 30tr/m2 thì bạn có thể lấy giá đó nhân thêm 10% nữa nếu thị trường đất ở đó đang nóng. Trường hợp nếu thị trường ảm đạm thì bạn có thể để nguyên giá thẩm định hoặc là tăng thêm 5% thôi để tránh việc khó kiếm được người mua.

Thẩm định giá nhà đất thông qua môi giới

Cách xác định giá nhà đất được đông đảo người mua hay sử dụng nhất đó là thông qua mua giới. Nếu các bạn không muốn tự thẩm định giá nhà đất, thì bạn có thể bỏ ra chút ít chi phí thông qua môi giới để hỗ trợ tư vấn thẩm định giá. Môi giới luôn là những người giàu kinh nghiệm, đánh giá được chính xác thị trường, giá cả nên họ sẽ cho các bạn những nhận định chính xác nhất.

Thẩm định giá nhà đất online miễn phí

Phương pháp định giá nhà đất trực tuyến ngày càng được ưa chuộng trong thời đại công nghệ 4.0 hiện nay. Bạn có thể lên các trang rao vặt nhà đất lớn như: 

• Batdongsan.com.vn

• Homedy.com

• Cafeland.vn,… để định giá

Đây chính là các trang web tên tuổi lớn trong lĩnh vực bất động sản, đồng thời được các cách ngân hàng định giá nhà đất lựa chọn. 

Hoặc các bạn có thể xem bản đồ giá đất thông qua website Bandogiadat.com, trang này sẽ cung cấp giá đất cụ thể cho từng khu vực như tỉnh/thành, quận/huyện, đường nào và cả một phân đoạn cụ thể. Ngoài ra còn có cả bản đồ giá bán/cho thuê, và bản đồ giá theo từng dự án. Như vậy đây là cách định giá nhà đất nhanh gọn giúp các bạn tiết kiệm được chi phí và thời gian nhất. 

Hy vọng với những thông tin trên đây phần nào mang đến những thông tin hữu ích về thẩm định nhà đất. Quý học viên có thắc mắc về quy trình định giá, các chương trình bồi dưỡng cấp chứng chỉ bất động sản, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ.