Các quy định về quản lý và sử dụng đất dân cư - Đất đai

Đất khu dân cư là nơi cư trú của cả cộng đồng, là địa bàn phân bố các khu dân cư sinh sống tập trung. Với sự bùng nổ dân số như hiện nay ở nước ta, diện tích đất khu dân cư ngày càng tăng nhằm đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân. Việc tìm hiểu đất khu dân cư dưới góc độ pháp lý là rất cần thiết nhằm xác lập cơ chế quản lý và sử dụng đất khu dân cư có hiệu quả, tránh tình trạng “đô thị hoá” đất nông nghiệp một cách tự phát, bừa bãi và không theo quy hoạch.

1- Khái niệm đất dân cư

1.1- Định nghĩa đất khu dân cư

Theo quy định của pháp luật đất đai: “Đất khu dân cư là đất được xác định để xây dựng các thành thị và các khu dân cư nông thôn” (Điều 55 Luật đất đai năm 1993). Khái niệm đất khu dân cư có nội hàm rộng hơn khái niệm đất ở của mỗi hộ gia đình. Đất ở của mỗi hộ gia đình bao gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà ở; xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp đời sống của hộ gia đình hoặc vườn, ao nằm trong cùng một thửa đất ở phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Đất khu dân cư không chỉ bao gồm đất ở của mỗi hộ gia đình mà còn có các loại đất khác như: đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn: đất sử dụng xây dựng đường giao thông; đất di tích lịch sử, văn hoá, danh lam, thắng cảnh; đất xây dựng các cơ sở y tế, trường học, nhà văn hoá… phục vụ cho sinh hoạt và đời sống của người dân.

Luật đất đai năm 2013 đã xác định tương đối cụ thể nội hàm của khái niệm đất khu dân cư bao gồm đất ở tại nông thôn; đất ở tại đô thị, đất xây dựng khu chung cư; đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn; đất ở có vườn, ao. Căn cứ vào mục đích sử đụng, vào đặc điểm và yêu cầu của công tác quản lí mà pháp luật có các quy định riêng về việc quản lý và sử dụng mỗi loại đất này.

1.1.1- Đất ở tại nông thôn

Đất ở tại nông thôn hay còn được gọi là đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn được Luật đất đai năm 1993 quan niệm như sau: “Đất ở của mỗi hộ gia đình nông thôn bao gẫm đất để làm nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống của gia đình” (Điều 52).

Luật đất đai năm 2013 ra đời thay thế Luật đất đai năm 2003 đã quy định đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở; xây dựng các công trình phục vụ đời sống; vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai năm 2013 đều thống nhất quan niệm đất ở của mỗi hộ gia đình nông thôn bao gồm diện tích đất nằm trong khuôn viên của một hộ gia đình được sử dụng làm nhà ở và xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp đời sống, sinh hoạt của bộ gia đình. Tuy nhiên, Luật đất đai năm 2013 đã mở rộng phạm vi đất ở tại nông thôn so với Luật đất đai năm 2003. Theo đó, đất ở tại nông thôn không chỉ gồm có đất để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống của hộ gia đình mà còn có cả vườn, ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Việc xác định cụ thể diện tích đất vườn, ao nằm trong cùng một thửa đất ở của hộ gia đình nhằm phù hợp với thực tiễn quản lý và sử dụng đất ở tại nông thôn hiện nay đồng thời tạo cơ sở pháp lý để giải quyết các khiếu kiện, tranh chấp xung quanh việc xác định diện tích đất ở trong trường hợp có vườn, ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn.

1.1.2- Đất ở tại đô thị

Luật đất đai năm 2013 quy định đất ở tại đô thị gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống,vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, Luật đất đai năm 2013 đã đưa ra một tiêu chí tương đối thống nhất trong việc xác định các loại đất thuộc đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Theo đó, những loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở và xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp đời sống của hộ gia đình trong cùng một thửa đất phù hợp với quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đều được xác định là đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.

1.2- Một số đặc điểm chủ yếu của đất khu dân cư

Do đất khu dân cư chủ yếu được con người sử dụng để ở nên loại đất này có một số đặc điểm chủ yêu sau đây:

Thứ nhất, đất khu dân cư là địa bàn mà trên đó hình thành các cụm dân cư sinh sống tập trung, lâu đài nhưng giữa khu dân cư thành thị và khu dân cư nông thôn cũng có sự khác biệt. Nếu như trên đất khu dân cư ở nông thôn hình thành các cụm dân cư với các hộ gia đình bao gồm nhiều thế hệ gắn bó với nhau bằng yếu tố huyết thống tương đối chặt chẽ thì ở đô thị, xu hướng hộ gia đình một, hai thế hệ với quy mô vừa và nhỏ đang trở nên phổ biến. Tương tự như các nước đang phát triển trên thế giới, ở nước ta, xu hướng người dân ở khu vực nông thôn chuyển ra sinh sống tại các đô thị ngày càng tăng,

Thứ hai, do sử dụng vào mục đích để ở nền đất khu dân cư thường được hình thành tại những nơi có vị trí địa lý thuận lợi cho đời sống và sinh hoạt của con người như xây dựng ở khu vực trung tâm của một vùng, gần các sông ngòi, hệ thống đường giao thông thuận tiện cho đi lại, giao lưu hàng hoá…

Thứ ba, diện tích đất khu dân cư có xu hướng ngày càng tăng do việc hình thành, mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp hoặc đất chưa sử dụng. Đây là hệ quả tất yếu của hiện tượng “bùng nổ” dân số ở nước ta, các hộ gia đình có xu hướng tách nhỏ ra.

2- Các quy định về quản lý và sử dụng đất khu dân cư nông thôn

Hiện nay, nước ta có khoảng 56 triệu người sống tại khu vực nông thôn. Nhà nước đã đành tỉ lệ đất thích hợp để giải quyết nhu cầu về nơi ở cho cộng đồng cư dân sinh sống ở khu vực nông thôn. Pháp luật đất đai đã có các quy định nhằm điều chỉnh quan hệ sử dụng đất ở tại khu vực nông thôn. Theo đó, việc quản lí và sử dụng đất khu dân cư nông thôn phải tuân theo quy định sau:

– Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; điện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương;

– Việc phân bố đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hoá nông thôn;

– Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cự sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.

3- Các quy định về quản lý và sử dụng đất ở tại đô thị

3.1- Khái niệm đô thị

Trước khi nghiên cứu về việc quản lí và sử dụng đất ở tại đô thị, cần (tìm hiểu thế nào là đô thị. Bởi lẽ, trên thực tế đất đô thị nói chung và đất ở tại đô thị nói riêng bao giờ cũng gắn liền với đô thị. Việc quản lí và sử dụng đất đô thị không thể tách rời việc quản lí và sử dụng đô thị.

3.1.1- Định nghĩa đồ thị

Theo Từ điển tiếng Việt, khái niệm “đô thị” được định nghĩa là “nơi dân cư đông đúc, là trung tâm thương nghiệp và có thể cả công nghiệp; thành phố hoặc thị trấn”. Theo Nghị định của Chính phủ số 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 về việc phân loại đô thị thì các tiêu chuẩn cơ bản để phân loại đô thị được xem xét, đánh giá trên cơ sở hiện trạng phát triển đô thị tại năm trước liền kề năm lập đề án phân loại đô thị hoặc tại thời điểm lập đề án phân loại đô thị, bao gồm:

(1) Chức năng đô thị: Là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành, cấp quốc gia, cấp vùng liên tỉnh, cấp tỉnh, cấp huyện hoặc là một trung tâm của vùng trong tỉnh; có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của cả nước hoặc một vùng lãnh thổ nhất định.

(2) Quy mô dân số toàn đô thị tối thiểu phải đạt 4 nghìn người trở lên.

(3) Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô thị và được tính trong phạm vi nội thành, nội thị và khu phố xây dựng tập trung của thị trấn.

(4) Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp được tính trong phạm vi ranh giới nội thành, nội thị, khu vực xây dựng tập trung phải đạt tối thiểu 65% so với tổng số lao động.

(5) Hệ thống công trình hạ tầng đô thị gồm hệ thống công trình hạ tầng xã hội và hệ thống công trình hạ tầng kĩ thuật:

– Đối với khu vực nội thành, nội thị phải được đầu tư xây dựng đồng bộ và có mức độ hoàn chỉnh theo từng loại đô thị;

– Đối với khu vực ngoại thành, ngoại thị phải được đầu tư xây dựng đồng bộ mạng hạ tầng và bảo đảm yêu cầu bảo vệ môi trường và phát triển đô thị bền vững.

(6) Kiến trúc, cảnh quan đô thị: việc xây dựng phát triển đô thị phải theo quy chế quản lí kiến trúc đô thị được duyệt, có các khu đô thị kiểu mẫu, các tuyến phố văn minh đô thị, có các không gian công cộng phục vụ đời sống tinh thần của dân cư đô thị; có tổ hợp kiến trúc hoặc công trình kiến trúc tiêu biển và phù hợp với môi trường, cảnh quan thiên nhiên.

3.1.2- Phân loại đô thị

Căn cứ vào các yếu tố cơ bản nói trên, đô thị được phân thành 6 loại:

(1) Đô thị loại đặc biệt

– Chức năng đô thị là Thủ đô hoặc đô thị có chức năng là trung tâm kinh tế, tài chính, hành chính, khoa học -~ kĩ thuật, giáo dục – đào tạo, du lịch, y tế, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của cả nước,

– Quy mô dân số toàn đô thị từ 5 triệu người trở lên.

– Mật độ dân số khu vực nội thành từ 5.000 người/km? trở lên.

– Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tối thiểu đạt % so với tổng số lao động.

– Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị

Khu vực nội thành: được đầu tư xây dựng đồng bộ và cơ bản hoàn chỉnh, bảo đảm tiêu chuẩn vệ sinh môi trường đô thị, 100% các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải áp dụng công nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường;

Khu vực ngoại thành: được đầu tư xây dựng cơ bản đồng bộ mạng lưới hạ tầng và các công trình hạ tầng kĩ thuật đầu mỗi phục vụ đô thị; hạn chế tối đa việc phát triển các dự án gây ô nhiễm môi trường; mạng lưới công trình hạ tầng tại các điểm dân cư nông thôn phải được đầu tư xây dựng đồng bộ; phải bảo vệ những khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng xanh phục vụ đồ thị và các vùng cảnh quan sinh thái.

Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy chế quản lí kiến trúc đô thị. Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu mẫu và trên 60% các trục phố chính đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh đô thị, có các không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân, có các tổ hợp kiến trúc hoặc công trình kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa quốc tế và quốc gia.

(2) Độ thị loại I

– Chức năng đô thị: Đô thị trực thuộc trung ương có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học – kĩ thuật, hành chính, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc của cả nước.

Đô thị trực thuộc tỉnh có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học – kĩ thuật, hành chính, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của một hoặc một số vùng lãnh thổ liên tỉnh.

– Quy mô dân số đô thị

Đô thị trực thuộc trung ương có quy mô dân số toàn đô thị từ l triệu người trở lên;

Đô thị trực thuộc tỉnh có quy mô dân số toàn đô thị từ 500 nghìn người trở lên.

– Mật độ dân số bình quân khu vực nội thành

Đô thị trực thuộc trung ương từ 12.000 người/kni trở lên;

Đô thị trực thuộc tỉnh từ 10.000 người/km” trở lên.

– Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thành tối thiểu đạt 85% so với tổng số lao động.

– Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị

Khu vực nội thành: nhiều mặt được đầu tư xây dựng đồng bộ và cơ bản hoàn chỉnh; bảo đảm tiêu chuẩn vệ sinh môi trường: 00% các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải áp dụng công nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường;

Khu vực ngoại thành: nhiều mặt được đầu tư xây dựng đồng bộ và cơ bản hoàn chỉnh; hạn chế việc phát triển các dự án gây ô nhiễm môi trường; mạng lưới công trình hạ tầng tại các điểm dân cư nông thôn phải được đầu tư xây dựng đồng bộ; bảo vệ những khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng xanh phục vụ đồ thị và các vùng cảnh quan sinh thái.

– Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy chế quản lí kiến trúc đô thị. Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu mẫu và trên 50% các trục phố chính đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh đô thị. Phải có các không gian công cộng, phục vụ đời sống tính thần nhân dân và có các tổ hợp kiến trúc hoặc công trình kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa quốc gia.

(3) Đô thị loại II

– Chức năng đồ thị

Đô thị có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học – kĩ thuật, hành chính, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong vùng tỉnh, vùng liên tỉnh có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của một tỉnh hoặc một vùng lãnh thổ liên tỉnh.

Trường hợp đô thị loại H là thành phố trực thuộc trung ương thì phải có chức năng là trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học – kĩ thuật, hành chính, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã bội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với cả nước.

– Quy mô dân số toàn đô thị phải đạt từ 300 nghìn người trở lên.

Trong trường hợp đô thị loại II trực thuộc trung ương thì quy mô dân số toàn đồ thị phải đạt trên 800 nghìn người.

– Mật độ dân số khu vực nội thành.

Đô thị trực thuộc tỉnh từ 8.000 người/km trở lên, trường hợp đô thị trực thuộc trung ương từ 10.000 người/km trở lên.

– Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thành tối thiểu đạt 80% so với tổng số lao động.

– Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị

Khu vực nội thành: được đầu tư xây dựng đồng bộ và tiến tới cơ bản hoàn chỉnh; 100% các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải được áp dụng công nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường;

Khu vực ngoại thành: một số mặt được đầu tư xây dựng cơ bản đồng bộ; mạng lưới công trình hạ tầng tại các điểm dân cư nông thôn cơ bản được đầu tư xây dựng; hạn chế việc phát triển các dự án gây ô nhiễm môi trường; bảo vệ những khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng xanh phục vụ đô thị và các vùng cảnh quan sinh thái.

– Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy chế quản lí kiến trúc đô thị. Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu mẫu và trên 40 các trục phố chính đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh đô thị. Phải có các không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân và có tô hợp kiến trác hoặc công trình kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa quốc gia.

(4) Đô thị loại III

– Chức năng đô thị

Đô thị là trung tâm kinh tê, văn hoá, khoa học – kĩ thuật, hành chính, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong tỉnh hoặc vùng liên tỉnh. Có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của một vùng trong tỉnh, một tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với vùng liên tỉnh.

– Quy mô dân số toàn đô thị từ 150 nghìn người trở lên

– Mật độ dân số khu vực nội thành. nội thị từ 6.000 người/km trở lên.

– Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thành, nội thị tối thiểu đạt 75% so với tổng số lao động.

– Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị

Khu vực nội thành: từng mặt được đầu tư xây dựng đảng bộ và tiến tới cơ bản hoàn chỉnh; 100% các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải được áp dụng công nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường;

Khu vực ngoại thành: từng mặt được đầu tư xây dựng tiến tới đồng bộ; hạn chế việc phát triển các dự án gây ô nhiễm môi trường; mạng lưới công trình hạ tầng tại các điểm dân cư nông thôn cơ bản được đầu tư xây dựng; bảo vệ những khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng xanh phục vụ đô thị và các vùng cảnh quan sinh thái.

– Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy chế quản lí kiến trúc đô thị. Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu mẫu và trên 40% các trục phố chính đô thị phải đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh đô thị, có các không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân và có công trình kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa vùng hoặc quốc gia.

(5) Đô thị loại IV

– Chức năng đô thị.

Đô thị là trung tâm kinh tế, văn hóa, hành chính, khoa học – kĩ thuật, giáo dục – đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu của một vùng trong tỉnh hoặc một tỉnh. Có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của một vùng trong tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với một tỉnh.

– Quy mô dân số toàn đô thị từ 50 nghìn người trở lên.

– Mật độ dân số khu vực nội thị từ 4.000 người/km trở lên.

– Tï lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thị tối thiểu đạt 70% so với tổng số lao động.

– Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị.

Khu vực nội thành: đã hoặc đang được xây dựng tầng mặt tiến tới đồng bộ và hoàn chỉnh; các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải được áp dụng công nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường;

Khu vực ngoại thành từng mặt đang được đầu tư xây dựng tiến tới đồng bộ; phải bảo vệ những khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng xanh phục vụ đô thị và các vùng cảnh quan sinh thái.

– Kiến trúc, cảnh quan đô thị: từng bước thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy chế quản lí kiến trúc đô thị.

– Kiến trúc, cảnh quan đô thị: thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy chế quản lí kiến trúc đô thị. Các khu đô thị mới phải đạt tiêu chuẩn đô thị kiểu mẫu và trên 40% các trục phố chính đô thị phái đạt tiêu chuẩn tuyến phố văn minh đô thị, có các không gian công cộng, phục vụ đời sống tinh thần nhân dân và có công trình kiến trúc tiêu biểu mang ý nghĩa vùng hoặc quốc gia.

(4) Đô thị loại V

– Chức năng đô thị.

– Quy mô dân số toàn đô thị từ 50 nghìn người trở lên.

– Mật độ dân số khu vực nội thị từ 4.000 người/km? trở lên.

– Tỉ lệ lao động phi nông nghiệp khu vực nội thị tối thiểu đạt 70% so với tăng số lao động.

– Hệ thống các công trình hạ tầng đô thị.

Khu vực nội thành: đã hoặc đang được xây dựng từng mặt tiễn tới đồng bộ và hoàn chỉnh; các cơ sở sản xuất mới xây dựng phải được áp dụng công nghệ sạch hoặc được trang bị các thiết bị giảm thiểu gây ô nhiễm môi trường,

Khu vực ngoại thành từng mặt đang được đầu tự xây dựng tiến tới đồng bộ; phải bảo vệ những khu vực đất đai thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp, vùng xanh phục vụ đô thị và các vùng cảnh quan sinh thái.

– Kiến trúc, cảnh quan đô thị: từng bước thực hiện xây dựng phát triển đô thị theo quy chế quản lí kiến trúc đô thị.

3.2- Quy định chung về quản lí và sử dụng đất ở tại đô thị

Một trong những hạn chế của công tác quản lí đất đai ở nước ta có thế nhận thấy rõ nhất hiện nay là tình trạng quản lí đất đô thị lộn xộn, bừa bãi… Đã rất nhiều lần công luận xã hội lên án gay gắt các hiện tượng lấn chiếm đất công, xây dựng, cơi nới nhà trái phép… coi thường kỷ cương pháp luật; thậm chí một số vụ việc đã bị truy tố trước pháp luật. Tuy vậy, vấn nạn này vẫn chưa hề thuyên giảm. Nguyên nhân của tình trạng quản lí đất đô thị yếu kém có phần trách nhiệm đo các quy định về đất đô thị chưa cụ thể, đồng bộ và toàn diện. Để góp phần khắc phục tồn tại này, Luật đất đai năm 2013 đã có các quy định về quản lí và sử dụng đất ở tại đô thị như sau:

Thứ nhất, đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại,

Thứ hai, Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở;

Thứ ba, UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiên được tách thửa đối với đất ở.

Thứ tư, việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị.