5 loại tranh chấp đất đai thường gặp

Tranh chấp đất đai là gì?

Tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: tranh chấp đất đai là tranh chấp về về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Tranh chấp đất đai là dạng tranh chấp phổ biến, phức tạp nhất hiện nay bởi tranh chấp này xâm phạm trực tiếp đến quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Nhà đất là tài sản có giá trị lớn nên dễ xảy ra tranh chấp

Các trường hợp tranh chấp đất đai thường gặp

1. Tranh chấp quyền sử dụng đất

– Tranh chấp giữa các chủ sử dụng với nhau về ranh giới đất, có thể là tranh chấp về ranh giới đất liền kề, lối đi,… Tranh chấp kiểu này thường do một bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc các bên không có khả năng xác định ranh giới, có trường hợp còn chiếm dụng diện tích đất của người khác.

– Tranh chấp đòi lại đất: Là hình thức tranh chấp về việc đòi lại đất, tài sản gắn liền với đất trước đây thuộc quyền sở hữu của họ hoặc thuộc quyền sử dụng của người thân họ nhưng do nhiều nguyên nhân khác nhau họ có thể không còn quản lý, sử dụng nữa. Giờ những người này muốn đòi lại những thứ thuộc về mình mà quyền quản lý, sử dụng thuộc một người khác dẫn đến tranh cãi.

Đây là tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất không liên quan đến giao dịch đất đai và tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất. Về bản chất, khi giải quyết tranh chấp này, tòa án phải xác định ai là chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Trong tranh chấp này, thời hiệu khởi kiện không được áp dụng.

2. Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất

Bản chất tranh chấp đất đai trong trường hợp này là tranh chấp hợp đồng dân sự. Các tranh chấp này có thể là yêu cầu thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, công nhận hiệu lực hợp đồng, tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu,…

Ngoài ra, một loại tranh chấp khác thuộc loại này là tranh chấp về mục đích sử dụng đất: đây là loại tranh chấp liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất; đặc biệt là tranh chấp giữa đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp, đất nông nghiệp và đất ở xảy ra tranh chấp trong quá trình lập kế hoạch phân bổ và quy hoạch sử dụng.

3. Tranh chấp quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn

Trường hợp tranh chấp đất đai, tài sản liên quan đến quyền sử dụng đất xảy ra khi vợ chồng ly hôn. Tranh chấp có thể phát sinh giữa vợ và chồng, giữa một bên ly hôn với gia đình vợ hoặc chồng khi cha mẹ đòi lại đất đã con cái.

4. Tranh chấp quyền thừa kế sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Trường hợp này là dạng tranh chấp về việc người có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chết mà không lập di chúc hoặc để lại di chúc không phù hợp với pháp luật, những người thừa kế không thỏa thuận được với nhau về việc phân chia tài sản hoặc không hiểu pháp luật dẫn đến tranh chấp.

Một số cách giải quyết tranh chấp đất đai

1. Hòa giải tranh chấp đất đai

– Tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở: Đây là giải pháp được nhà nước khuyến khích, tuy nhiên kết quả của giải pháp không thuộc nghĩa vụ của các bên mà phụ thuộc vào thiện chí của các bên.

– Bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã: Nếu hai bên tranh chấp không giải quyết được mà muốn giải quyết thì phải làm đơn yêu cầu hòa giải gửi đến ủy ban nhân dân thị trấn, quận, huyện, thị xã nơi có đất để hòa giải, nếu không hòa giải sẽ không được khởi kiện hoặc gửi đơn đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.

Để tránh phải đưa nhau ra tòa án giải quyết thiệt hơn và phát sinh mâu thuẫn không đáng có, công tác hòa giải nhất là tại UBND xã, phường, thị trấn là rất quan trọng.

Lưu ý: 

– Tranh chấp ai có quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải được hòa giải (đây là tranh chấp đất đai).

– Các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, phân chia tài sản chung của vợ chồng về quyền sử dụng đất … thì không bắt buộc phải hòa giải (không phải tranh chấp đất đai).

Nếu hòa giải thành công thì việc tranh chấp kết thúc, nếu hòa giải không thành thì tùy trường hợp cụ thể mà có các giải pháp pháp lý khác nhau (khởi kiện yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết).

2. Đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết

Căn cứ khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết:

– Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (nếu tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau thì nộp tại UBND cấp huyện).
Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính.

– Khởi kiện tại Tòa án nơi có đất tranh chấp theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

3. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân

Căn cứ Điều 203 Luật Đất đai 2013, những tranh chấp sau đây thì đương sự được khởi kiện tại Tòa án nhân dân gồm:

– Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.

– Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng…).

– Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.

Những câu hỏi về tranh chấp đất đai 

Câu 1: Xin tư vấn giúp tôi về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai như sau: Gia đình tôi có mua của ông Y mảnh đất với diện tích là 75 m2 và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2015 do Ủy ban Nhân dân thành phố  cấp nhưng gia đình ông Y đã tự ý làm nhà lên phần đất được cấp của gia đình tôi. Giờ tôi phải giải quyết như thế nào?

Trả lời: Căn cứ vào những quy định về tranh chấp đất đai, thì trường hợp của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Trước tiên, hai bên có thể tự hòa giải trước, nếu không giải quyết được thì có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải đến Ủy ban nhân dân thị trấn (huyện) nơi có đất tranh chấp. Trong thời hạn 45 ngày, chủ tịch ủy ban nhân dân có trách nhiệm tổ chức hòa giải cho các bên.

Nếu hòa giải thành công, gia đình bạn và ông Y thống nhất lại ranh giới đất đai mà có sự sai lệch so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp quyết định công nhận thay đổi ranh giới thửa đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho gia đình bạn và ông Y.

Nếu hòa giải không thành thì lập biên bản hòa giải không thành có chữ ký của các bên và chính quyền địa phương xác nhận là hòa giải không thành.

Câu 2: Gia đình tôi có khai hoang một mảnh đất rộng hơn 6.000m2 và quản̉ lý từ năm 1978,chưa được cấp quyền sử dụng đất. Đất có liền kề với trường tiểu học. Hiện tại trường có chủ trương mở rộng diện tích. Gia đình tôi không đồng ý cho xây dựng. Nhà trường và chính quyền cấp xã trả lời gia đình tôi là: “Nhà trường đã được cấp quyền sử dụng đất từ năm 2008”. Trong trường hợp này gia đình tôi phải giải quyết như thế nào? Khi đất nhà tôi vẫn đang sử dụng để trồng cây lâu năm và nhà trường được xây dựng sau năm 1978?

Trả lời: Chúng tôi xin được phép trả lời như sau:

Thứ nhất, gia đình bạn phải chứng minh được việc sử dụng giấy tờ là hợp pháp dựa trên những giấy tờ mà gia đình bạn có (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải có con dấu xác nhận đầy đủ).

Thứ hai, nếu không có giấy tờ thì phải có xác nhận của UBND xã phường theo điều 101 Luật đất đai 2013: 

“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.