Tầm nhìn bất động sản

Hàng chục người mua của tôi sẵn sàng chuẩn bị mua căn penthouse xê dịch bốn triệu USD tại Thủ Thiêm, nhưng không được .Tôi làm môi giới cho dự án Bất Động Sản căn hộ chung cư cao cấp hạng sang tại Thủ Thiêm mở bán năm 2020. Dù khá quen với phân khúc bất động sản hạng sang của khu vực, tôi vẫn không tin nổi khi được giao bán những căn penthouse với giá hơn 90 tỷ đồng .Nhưng thực tiễn, không ít người mua của tôi đã không hề mua được những căn penthouse này. Loạt nhà ở nhanh gọn hết hàng khi vừa mở bán, trước cả những căn có giá thấp hơn. Một người mua đã ví Thủ Thiêm với Manhattan – khu nhà giàu Mỹ – của Nước Ta .

Thị trường luôn là nơi ẩn giấu những thực tại bất thường khi ta chưa lý giải được nó.

Phiên đấu giá đất ở Thủ Thiêm cuối năm ghi mức trúng thầu hơn một tỷ USD cho lô đất hơn một hecta. Bên cạnh một tỷ USD hứa hẹn mang về cho ngân sách là nhiều quan điểm về mức giá được cho là ” cao quá giá trị thực ” hay quan ngại ” giá đất bị đẩy lên cao “, làm xô lệch việc định giá đất. Để tường minh yếu tố, đặt trong tầm nhìn 10-30 năm tới, ta thử nghiên cứu và phân tích vài góc nhìn .Giá trị đất vượt quá giá trị thực là quan điểm của nhiều chuyên viên. Tuy nhiên, đâu là giá trị thực của một bất động sản ? Không khó để nêu định nghĩa về triết lý cho giá trị thực ( intrinsic value ), nhưng đưa ra số lượng đơn cử thì gần như không hề .Trên trong thực tiễn, người ta thường nói tới giá thị trường ( price of market ) và giá cân đối ( equilibrium price ) bởi đó là mức giá mà thị trường sẽ kiểm soát và điều chỉnh xung quanh nó trong dài hạn mỗi khi cung, cầu mất cân đối. Ở những thị trường không thay đổi, giá cân đối thường được tính như giá trung bình của thị trường trong khoảng chừng 10 năm hoặc hơn. Khi giá thanh toán giao dịch vượt quá xa so với giá cân đối, người ta hoàn toàn có thể kỳ vọng giá giảm xuống trong tương lai. Hoạt động định giá, cũng thế cho nên, khó hoàn toàn có thể bị đổi khác chỉ bởi một phiên đấu giá .Giống như chỉ số P. / E của CP, người góp vốn đầu tư bất động sản dài hạn cũng nhìn vào thu nhập trên giá để giám sát. Tùy quan điểm mỗi nhà góp vốn đầu tư, mức giá hoàn toàn có thể là đắt, rẻ, hay phải chăng. Nhà góp vốn đầu tư với tầm nhìn 50 năm sẽ nhìn khác với những doanh nghiệp đầu tư mạnh lướt sóng trong vài năm .Khi không xác lập được giá trị thực, người ta sẽ phải so với giá thị trường và cân đối cung và cầu. Tuy nhiên, ở đây cần xác lập là thị trường nào. Thay vì so sánh với những vùng kề cận, thử đặt Thủ Thiêm trong đối sánh tương quan với những khu bất động sản ” siêu sang ” của châu Á, ta sẽ thấy bức tranh khác .Tại Vịnh Nước cạn của Hong Kong, không khó tìm những căn hộ cao cấp với diện tích quy hoạnh trên 100 mét vuông được chào bán khoảng chừng 10 triệu USD và cao hơn. Giá một căn hộ cao cấp hai phòng ngủ thuộc khu hạng sang ở Bukit Timah của Nước Singapore cũng giao động 6-7 triệu USD. Cả những nhà ở hạng sang nhất tại Thủ Thiêm hiện tại vẫn còn khoảng cách khá xa về giá với những khu căn hộ chung cư cao cấp đắt nhất trong khu vực để bảo vệ cho khoảng trống tăng giá .

Trong mạng lưới khu đô thị bất động sản siêu sang “Manhattan châu Á”, giá nhà của Việt Nam còn rất thấp trong khi giới siêu giàu đang tăng nhanh ở châu Á, gồm Việt Nam. Khảo sát năm 2017 của Knight Frank cho biết, số người có tài sản ròng từ 30 triệu USD trở lên tại Việt Nam tăng 320% từ năm 2006 tới năm 2016 – tốc độ tăng nhanh nhất toàn cầu. Hơn nữa, trong tương quan về nguồn cung bất động sản hạng sang ở khu vực, có thể thấy những mảnh “đất vàng” Thủ Thiêm gần như là diện tích đất cuối cùng còn lại.

Bất động sản Nước Ta đang hút vốn góp vốn đầu tư nhờ ” lợi thế so sánh ” với thị trường lân cận. Khi hầu hết bất động sản những nước châu Á đã trở nên đắt đỏ sau hơn thập niên tăng trưởng mạnh hậu khủng hoảng cục bộ 2010, Nước Ta trở thành điểm đến mê hoặc cho những dòng vốn rẽ hướng khỏi những thị trường có vẻ như đã chạm điểm bão hoà .Giới góp vốn đầu tư bất động sản quốc tế thường nhìn nhận Nước Ta là thị trường tựa như Trung Quốc nhưng nhịp tăng trưởng có độ trễ từ 10 đến 20 năm, tất yếu với quy mô nhỏ hơn nhiều .Cùng thời gian 2021, với tổng diện tích quy hoạnh khoảng chừng 330.000 km2, thị trường bất động sản Nước Ta ước đạt 21 tỷ USD, chiếm 0,1 % quy mô thị trường bất động sản toàn thế giới. Trong khi đó, Nước Singapore chỉ có khoảng chừng 700 km2 diện tích quy hoạnh, nhưng chiếm hữu thị trường bất động sản 241 tỷ USD, chiếm 0,8 % tổng giá trị bất động sản toàn thế giới, theo Công ty Quản lý tài sản Prudential. Nghĩa là, Nước Ta vẫn còn sức bật rất lớn để hút vốn ngoại .Với quy mô hiện tại, những quan ngại thổi giá ” đất vàng ” Thủ Thiêm để đẩy giá đất khu vực chưa vấn đáp được câu hỏi, rằng giới đầu tư mạnh ( nếu có ) sẽ phải ” bơm ” giá ở quy mô nào để bù đủ số tiền bỏ ra nếu họ mua khu đất vừa đặt cọc. Nhưng một câu hỏi còn lớn hơn nữa và khó có giải thuật, là : Với sức bật hiện tại về giá trị, tài nguyên gì sẽ được Nước Ta mang ra để thẩm thấu dòng vốn tiềm năng chảy vào ; hay tất cả chúng ta phải đánh đổi gì nếu đã bán những khu ” đất vàng ” ở đầu cuối còn lại với giá rẻ ?TP Hồ Chí Minh là cổng kinh tế tài chính. Giá nhà đất tại đây sẽ ngày càng đắt theo đà tăng trưởng vương quốc. Tuy nhiên, giá tăng không đồng đều mọi nơi. Giá nhà đất sẽ tăng mạnh ở khu TT, nơi tỷ lệ hoạt động giải trí thương mại đậm đặc nhất trong khi nguồn cung khan hiếm. Đất TT giá trị cao cần được ưu tiên cho những quyền lợi kinh tế tài chính, lôi cuốn nguồn lực về cho Thành phố. Các nguồn đất với giá trị thương mại thấp hơn sẽ dành xử lý những yếu tố xã hội. Đó mới là cách phân chia tài nguyên hài hòa và hợp lý .

Không phải ngẫu nhiên mà Thủ Thiêm được gọi là “đất vàng”. Không như các khu khác, nơi nhà phát triển bất động sản phải đầu tư nhiều vào hạ tầng để chuyển đổi công năng và bổ sung giá trị cho khu đất, miếng đất vừa đấu giá ở Thủ Thiêm được coi là đất sạch – món hàng đã hình thành đầy đủ giá trị, chỉ chờ khai thác.

Khi những dòng vốn lớn đổ về TP Hồ Chí Minh để tìm kiếm những khu ” đất vàng “, sẽ không còn nữa nếu Thành phố bán hết với giá rẻ và băm nát đô thị bởi những khu công trình mang lại giá trị kinh tế tài chính thấp. Diện tích ” đất vàng ” còn lại lúc bấy giờ chỉ hoàn toàn có thể bán được một lần duy nhất, nên tại bất kể thời gian nào, theo tôi, cần bán với mức giá cao nhất hoàn toàn có thể. Việc này để thu về kinh tế tài chính tối đa cho ngân sách, làm nguồn lực xử lý những yếu tố xã hội mà toàn cảnh hiện tại là tái thiết sau dịch .Bất động sản lâu nay vẫn bị nhìn như loại hàng mang lại doanh thu từ những cú đầu tư mạnh. Nhưng với vương quốc, nó cần được nhìn như một loại tài nguyên. Phát triển đô thị là bài toán tầm nhìn cần lên đến 50 năm hoặc hơn, không riêng gì là kế hoạch tăng trưởng hạ tầng mà còn là bài toán sắp xếp tài nguyên và nguồn lực .

Trương Trí Vĩnh

Source: https://evbn.org
Category: Góc Nhìn