Luật Đất Đai 2013 – Một Số Điểm Mới Quan Trọng Cần Chú Ý

Luật Đất đai mới nhất hiện tại là Văn bản hợp nhất giữa Luật đất đa số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc hội, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2014, được sửa đổi và bổ sung bởi Luật số 35/2018/QH14 ngày 20 tháng 11 năm 2018 của Quốc hội. Sửa đổi và bổ sung một số điều của 37 luật liên quan đến quy hoạch, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2019. Cho đến nay vẫn gọi tắt là Luật Đất đai năm 2013.

Về phạm vi điều chỉnh, sửa đổi so với Luật Đất đai 2003

Điều 1 Luật đất đai 2013

Luật này góp ý sửa đổi Luật Đất đai 2013 cho phù hợp với phong cách viết hiện tại, Luật quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu toàn bộ đất đai và quản lý đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất, và quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai trong lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Điều 3 Luật Đất đai 2013

– Sắp xếp lại các điều khoản theo cấu trúc của Luật;

– Sửa đổi và bổ sung các khái niệm để đảm bảo sự rõ ràng;

– Những khái niệm này bị bãi bỏ vì đây là những khái niệm kỹ thuật sẽ được quy định trong các văn bản hướng dẫn:

Sổ mục kê đất đai;
Hồ sơ địa giới hành chính;
Bản đồ địa giới hành chính;
Bản đồ hành chính;
Sổ địa chính;
Sổ theo dõi biến động đất đai.

Điều 5 Luật Đất đai 2013

Điều 5. Người sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Bổ sung điều mới

Điều 7 Luật Đất đai 2013. Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất

1. Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình.

2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy ban nhân dân, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa phương.

3. Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư.

4. Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho cơ sở tôn giáo.

5. Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình.

6. Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất của mình.

7. Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó.

Điều 8 Luật Đất đai 2013. Người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với đất được giao để quản lý

1. Người đứng đầu của tổ chức chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất trong các trường hợp sau đây:

a) Tổ chức được giao quản lý công trình công cộng, gồm công trình đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thủy lợi, đê, đập; quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm;

b) Tổ chức kinh tế được giao quản lý diện tích đất để thực hiện dự án đầu tư theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) và các hình thức khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;

c) Tổ chức được giao quản lý đất có mặt nước của các sông và đất có mặt nước chuyên dùng;

d) Tổ chức được giao quản lý quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao để quản lý, đất chưa giao, đất chưa cho thuê tại địa phương.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở thuộc địa phương.

4. Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm đối với đất được giao cho cộng đồng dân cư quản lý.

Điều 14 Luật Đất đai 2013. Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất

Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều 15 Luật Đất đai 2013. Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất

“Điều này Quy định hạn mức đất ở theo luật đất đai 2013”

1. Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất gồm hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.

2. Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất bằng các hình thức sau đây:

a) Sử dụng đất ổn định lâu dài;

b) Sử dụng đất có thời hạn.

Điều 16 Luật Đất đai 2013. Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất

1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

2. Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.

Điều 17 Luật Đất đai 2013. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức sau đây:

1. Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất;

2. Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

3. Công nhận quyền sử dụng đất.

Điều 18 Luật Đất đai 2013. Nhà nước quyết định giá đất

1. Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất.

2. Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.

Điều 19 Luật Đất đai 2013. Nhà nước quyết định chính sách tài chính về đất đai

1. Nhà nước quyết định chính sách thu, chi tài chính về đất đai.

2. Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi.

Điều 20 Luật Đất đai 2013. Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

………………………….

Còn nữa

Điều 10 Luật Đất đai 2013

Loại bỏ loại đất đồng cỏ được sử dụng cho chăn nuôi và kết hợp loại đất này với đất trồng cây hàng năm khác, bởi vì vùng đất này không phổ biến và có chế độ quản lý như các loại đất trồng cây hàng năm khác.
Tách đất cho các công trình phi kinh doanh thuộc loại đất văn phòng thành các loại đất riêng biệt và kết hợp chúng với các công trình văn hóa, y tế, giáo dục, v.v., vì các quy định hiện hành vẫn chồng chéo giữa đất của các công trình phi kinh doanh (tại Điểm b , Khoản 2) có đất cho các cơ sở văn hóa, y tế và giáo dục, vv (tại điểm d, khoản 2). Ngoài ra, đất văn hóa, chăm sóc sức khỏe, giáo dục, v.v … trong đất công không còn phù hợp vì nhiều cơ sở đã được xã hội hóa, vì vậy nó không còn công khai.
Sửa chữa các loại đất chi tiết trong “Đất sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp“.
Tên loại đất được sử dụng bởi các cơ sở tôn giáo sẽ được đổi thành đất thành lập tôn giáo để thống nhất nguyên tắc phân loại theo mục đích sử dụng chứ không phải theo loại đối tượng.
Sửa “Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ” thành “Đất tín ngưỡng”.
Quy định chi tiết điểm k, khoản 2 Luật pháp quy định của chính phủ.

Điều 12 Luật Đất đai 2013. Những hành vi bị nghiêm cấm

Bổ sung quy định về: Cấm sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất để khắc phục tình trạng giao dịch ngầm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2013 quý khách hàng cần chú ý

Cách tính phí sử dụng đất

Tiền sử dụng đất được quy định tại khoản 21, Điều 3 của Luật đất đai 2013, là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất, cho phép thay đổi sử dụng đất mục đích, công nhận quyền sử dụng đất.

a. Phương pháp tính phí sử dụng đất:

Theo Điều 4 Nghị định 45/2014/NĐ-CP được sửa đổi theo Khoản 1 Điều 2 Nghị định 135/2016/NĐ-CP, thuế sử dụng đất áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân được tính như sau:

Trong trường hợp giao đất thông qua đấu giá: Tiền sử dụng đất phải trả là số tiền trúng thầu;
Trong trường hợp giao đất mà không đấu giá: Tiền sử dụng đất được tính theo công thức sau:
- Phí sử dụng đất phải trả = Giá đất tính phí sử dụng đất cho mục đích sử dụng đất x Diện tích đất được trả phí sử dụng đất – Phí sử dụng đất giảm theo quy định (nếu có) – Bồi thường, giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào phí sử dụng đất (nếu có).
Khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp do Nhà nước giao mà không sử dụng đất sang đất thổ cư, tiền sử dụng đất sẽ bằng với chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;
Thay đổi từ đất vườn và đất ao trong cùng một thửa đất có nhà ở sang đất thổ cư, phí sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo đất giá cả Nông nghiệp.

b. Các trường hợp miễn thuế sử dụng đất:

Điều 110 Luật Đất đai 2013 quy định các quy định khá cụ thể về các trường hợp miễn thuế sử dụng đất, bao gồm:

Sử dụng đất cho mục đích sản xuất và kinh doanh trong các lĩnh vực đủ điều kiện ưu đãi đầu tư hoặc khu vực địa lý đủ điều kiện ưu đãi đầu tư theo luật đầu tư, trừ các dự án xây dựng nhà ở thương mại;
Sử dụng đất để thực hiện chính sách về nhà ở và đất thổ cư cho người dân có công với cách mạng và hộ nghèo;
Sử dụng đất nông nghiệp cho các hộ, cá nhân dân tộc thiểu số;
Sử dụng đất xây dựng cơ sở phi kinh doanh của các tổ chức sự nghiệp công cộng …

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

Theo Điều 202 Luật Đất đai 2013, trình tự giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:

Các bên tự hòa giải; Nếu không thể hòa giải, kiến nghị sẽ được gửi đến Ủy ban nhân dân xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải;
Chủ tịch ủy ban nhân dân xã tổ chức hòa giải. Thủ tục hòa giải sẽ mất không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Nếu hòa giải thành công và có sự thay đổi về tình trạng ranh giới và người sử dụng đất, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ gửi hồ sơ hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường để công nhận thay đổi ranh giới và cấp lại Sách đỏ.
Nếu việc hòa giải không thành công và trong trường hợp đất có Sổ đỏ, thì hãy nộp đơn lên Tòa án để giải quyết tranh chấp; Trong trường hợp không có Sổ đỏ, chỉ có thể yêu cầu giải quyết với Ủy ban Nhân dân có thẩm quyền hoặc một vụ kiện tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự.
Quyết định có hiệu lực để giải quyết tranh chấp phải được các bên tuân thủ nghiêm ngặt; Không tuân thủ sẽ được thực thi cưỡng chế.

Bồi thường giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất

Theo Điều 75 Luật Đất đai 2013, các hộ gia đình và cá nhân được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đồng thời, các hộ gia đình và cá nhân nêu trên chỉ có quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng và an ninh; phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích của quốc gia và công chúng.
Bồi thường được thực hiện bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng đất với loại đất được thu hồi. Nếu không có đất để bồi thường, sẽ được bồi thường bằng tiền mặt theo giá đất cụ thể của loại đất được Ủy ban nhân dân tỉnh thu hồi tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Trong vòng 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cơ quan, tổ chức chịu trách nhiệm bồi thường phải bồi thường cho người bị thu hồi đất

Vi phạm bị Nhà nước thu hồi

Trong Luật Đất đai mới nhất, nội dung thu hồi đất được quy định tại Chương 6. Theo đó, ngoài các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng và an ninh và cho phát triển kinh tế xã hội. Vì lợi ích của quốc gia, công chúng, v.v., Nhà nước cũng mua lại đất trong các trường hợp vi phạm luật đất đai.
Cụ thể, theo Điều 64 Luật Đất đai 2013, các trường hợp này bao gồm:
- Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt hành chính đối với các hành vi đó nhưng vẫn tiếp tục vi phạm;
- Người sử dụng đất cố tình phá đất;
- Đất được giao hoặc cho thuê sai đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
- Đất không được chuyển nhượng hoặc tặng, nhưng được chuyển nhượng hoặc tặng;
- Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính nhưng không tuân thủ;
- Đất không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà là người sử dụng đất do vô trách nhiệm lấn chiếm, chiếm …
Trong trường hợp vi phạm các quy định trên của luật đất đai, các tổ chức, cá nhân vi phạm sẽ không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời, nếu họ không tuân thủ các yêu cầu của việc thu hồi đất, các tổ chức và cá nhân sẽ phải chịu các biện pháp cưỡng chế.

Thời hạn sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Cũng theo Luật Đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất bao gồm sử dụng ổn định lâu dài và sử dụng đất xác định. Phía trong:

Đất sử dụng ổn định và lâu dài áp dụng cho:
- Đất thổ cư được sử dụng bởi các hộ gia đình, cá nhân;
- Đất nông nghiệp được sử dụng bởi cộng đồng dân cư;
- Đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân hiện đang sử dụng ổn định;
- Đất xây dựng văn phòng …
Sử dụng đất có thời hạn xác định áp dụng cho:
- Đất nông nghiệp được thuê bởi các hộ gia đình hoặc cá nhân: Không quá 50 năm;
- Đất nông nghiệp được giao cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp trực tiếp: 50 năm;
- Đất được giao cho các tổ chức thực hiện dự án đầu tư: Không quá 50 năm;
- Đối với các dự án đầu tư vốn lớn với khả năng thu hồi vốn chậm: Không quá 70 năm;
- Đất thuê để xây dựng văn phòng làm việc của các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: Không quá 99 năm …

Các trường hợp không được cấp Sổ đỏ

Đây là nội dung được quy định tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết việc thực hiện một số điều của Luật Đất đai, đáng chú ý là các trường hợp như:

Những người thuê hoặc cho thuê lại đất từ người sử dụng đất, trừ khi thuê hoặc cho thuê lại đất từ các nhà đầu tư trong khu công nghiệp và khu chế xuất;
Người sử dụng đất đủ điều kiện nhận Sách đỏ nhưng đã nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất từ Nhà nước;
Đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng như đường giao thông, đường ống nước, đường dây tải điện, v.v.

Trình tự cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hiện tại, các thủ tục cấp Sổ đỏ theo Điều 70 của Nghị định 43/2014/NDĐ-CP và hướng dẫn của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT. Trong đó:

Chuẩn bị 01 bộ ứng dụng bao gồm cả Ứng dụng; một trong những giấy tờ trên; báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất; Tài liệu thực hiện nghĩa vụ tài chính …
Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân huyện;
Hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận;
Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thư hẹn.

Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Điều 100 Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) được cấp cho các hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất ổn định mà không có tranh chấp và một trong 07 loại tài liệu như:

Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước năm 1993 do các cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời đã được cấp hoặc ghi tên trong Sổ đăng ký đất đai và Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
Giấy tờ pháp lý về thừa kế, tặng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;
Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà đất gắn liền với đất thổ cư trước ngày 15/10/1993 do Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận trước ngày 15/10/1993;
Giấy tờ thanh lý và giá nhà đất gắn liền với đất thổ cư, giấy tờ mua nhà thuộc sở hữu nhà nước;
Quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ;
Các giấy tờ khác được thành lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

Trên đây là một số điểm mới của Luật Đất đai mới nhất 2013. Quý khách hàng có thể xem toàn bộ nội dung tại đây:

Luật đất đai 2013 doc

Hãy liên hệ với Công ty Luật DFC chúng tôi

Adress: LK, 28 Lê Trọng Tấn, Dương Kinh, Hà Đông, Hà Nội

Phone: 1900.6512

Email: [email protected] hoặc [email protected]