Tổng quan về pháp chế doanh nghiệp

Án lệ số  /2017/AL về công nhận hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp

Được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao
thông qua ngày…  tháng … năm 2017 và được công bố theo Quyết định số …/QĐ-CA ngày …
tháng … năm 2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

Nguồn án lệ:

Quyết định
giám đốc thẩm số 01/2017/KDTM-GĐT ngày 01-3-2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án
nhân dân tối cao về vụ án kinh doanh, thương mại “Tranh chấp về hợp đồng tín dụng”
tại thành phố Hà Nội giữa nguyên đơn là Ngân hàng A với bị đơn là Công ty
trách nhiệm hữu hạn B;
người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm 10 người.

Vị trí nội dung án lệ:

Đoạn 4 phần “Nhận định của Toà án”

Khái quát nội dung của án lệ:

– Tình huống án lệ
1:

Một bên thế chấp quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự nhưng trên đất còn có tài sản thuộc sở hữu của người khác;hình thức và những nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định
của pháp luật.

–
Giải pháp pháp lý 1:

Trường hợp
này, Tòa án phải xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật.

– Tình huống án lệ
2:

Bên thế chấp và bên nhận thế
chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
mà trên đất có tài sản gắn liền với đất không thuộc sở hữu của người sử dụng đất.

–
Giải pháp pháp lý 2:

Trường hợp
này, khi giải quyết Tòa án phải dành cho chủ sở hữu nhà trên đất được quyền ưu
tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nếu họ có nhu cầu.

Quy định của pháp luật liên
quan đến án lệ:

Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng với Điều 318
Bộ luật dân sự năm 2015); Điều 715, Điều 721Bộ luật Dân sự năm 2005; mục 4 khoản
19 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22-02-2012 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 của Chính
phủ về giao dịch bảo đảm (pháp điển hóa tại khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm
2015).

Từ khóa của án lệ:

“Thế chấp quyền sử dụng
đất”; “Trên đất có tài sản của người khác”; “Thỏa thuận xử lý tài sản thế chấp”;
“Ưu tiên nhận chuyển nhượng”.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện đề ngày 6/10/2011 và các lời khai tại
Tòa án, nguyên đơn là Ngân
hàng A trình bày:

Ngày
16-6-2008, Ngân hàng A (sau đây viết tắt là
Ngân hàng)và Công ty trách nhiệm hữu hạnB (sau đây viết tắt là Công ty B) ký Hợp đồng tín dụng số
1702-LAV-200800142. Theo đó, Ngân hàng cho
Công ty B vay 10.000.000.000 đồng và/hoặc bằng ngoại tệ tương đương. Mục
đích cấp tín dụng để bổ sung vốn lưu động phục vụ kinh doanh theo nghề đăng ký
của Công ty B.

Thực hiện
hợp đồng, Ngân hàng đã giải ngân tổng cộng 3.066.191.933 đồng cho Công ty Btheo
các Hợp đồng tín dụng kiêm Khế ước nhận nợ. Tính đến ngày 05-10-2011, Công ty
Bcòn nợ gốc và lãi của 03 Khế ước là 4.368.570.503 đồng (trong đó nợ gốc là
2.943.600.000 đồng, nợ lãi là 1.424.970.503 đồng).

Tài sản bảo
đảm cho khoản vay nêu trên là nhà, đất [thửa đất số 43, tờ bản đồ số 5I-I-33
(1996)] tại số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội thuộc quyền sở hữu
và sử dụng của ông H và bà N (theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử
dụng đất ở số 10107490390 do Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội cấp ngày
07-12-2000), do ông H, bà N thế chấp theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất ngày 11-6-2008. Hợp đồng thế chấp này được Phòng
công chứng số 6 thành phố Hà Nội công chứng ngày 11-6-2008 và Sở Tài nguyên và
Môi trường thành phố Hà Nội chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm ngày
11-6-2008.

Ngày
30-10-2009, Ngân hàng và Công ty Btiếp tục ký Hợp đồng tín dụng số
1702-LAV-200900583. Theo đó, Ngân hàng cho Công ty B vay 180.000 USD. Mục đích
vay để thanh toán tiền vận chuyển hàng hóa lô hàng xuất khẩu; thời hạn vay 09
tháng; lãi suất vay 5,1%/năm; lãi suất quá hạn bằng 150%.

Thực hiện
hợp đồng, Ngân hàng đã giải ngân đủ số tiền vay 180.000 USD cho Công ty B. Công
ty B mới trả cho Ngân hàng số tiền nợ gốc là 100.750 USD và số nợ lãi là
1.334,50 USD. Tính đến ngày 05-10-2011, Công ty Bcòn nợ gốc là 79.205 USD và nợ
lãi là 16.879,69 USD. Tổng cộng cả nợ gốc và lãi là 96.120,69 USD.

Tài sản bảo đảm cho khoản vay
của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-2009058 gồm:

– Lô hàng
19 xe ô tô tải thành phẩm trọng tải 1,75 tấn hiệu JMP mới 100% trị giá
2.778.750.000 đồng (do Công ty B lắp ráp theo phương thức hàng để kho đơn vị,
Ngân hàng giữ Giấy chứng nhân đăng kiểm chất lượng xe xuất xưởng) do Công ty
Bthế chấp theo Hợp đồng thế chấpsố 219/2009/EIBHBT-CC ngày 29-10-2009. Hợp đồng
thế chấp này được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Cục đăng ký giao dịch bảo đảm
thành phố Hà Nội ngày 02-11-2009;

– Số dư tài khoản tiền gửi kỳ
hạn 03 tháng trị giá 1.620.000.000 đồng do Ngân hàng phát hành. Do Công ty Bđã
thực hiện được một phần nợ vay nên Ngân hàng đã giải chấp số tiền 1.620.000.000
đồng tiền gửi trong tài khoản tiết kiệm của Công ty B, tương ứng với số nợ đã
thanh toán.

Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện
Ngân hàng xác nhận: đối với khoản vay 180.000 USD, Công ty B đã trả xong nợ gốc;
chỉ còn lại nợ lãi là 5.392,81 USD; tài sản
bảo đảm là 19 xe ô tô, hiện đã bán 18 chiếc, còn lại 01 chiếc; đề nghị
Tòa án cho xử lý nốt chiếc xe còn lại để thu hồi nợ vay còn thiếu.

Ngân hàng yêu cầu Tòa án buộc:

– Công ty Bthanh toán số nợ gốc
và lãi bằng VNĐ của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142 là 4.368.570.503 đồng;

– Công ty Bthanh toán
5.392,81 USD nợ lãi bằng USD của Hợp đồng tín dụng số 1702-LVA-200900583.

Trong trường hợp, Công ty
Bkhông thanh toán hoặc thanh toán không đủ đề nghị Tòa án phát mãi tài sản thế
chấp là:

– Quyền sở hữu nhà và quyền sử
dụng đất ở tại số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội thuộc quyền sở
hữu và sử dụng của ông H và bà N;

– 01 xe ô tô tải thành phẩm,
trọng tải 1,75 tấn, hiệu JMP mới 100% do Công ty Blắp ráp theo Hợp đồng thế chấp
tài sản số 219/2009/EIBHBT- CC ngày 29-10-2009.

Đại diện bị đơn là anh T – Tổng Giám đốc Công ty B trình bày: Thừa nhận
số tiền nợ gốc, lãi và tài sản thế chấp như Ngân hàng trình bày nhưng đề nghị Ngân hàng cho
trả nợ dần.

Người có
quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông H và bà N trình bày: Ông bàthừa nhận ký hợp đồng
thế chấp nhà, đất số 432 nêu trên để bảo đảm
cho khoản vay tối đa là 3.000.000.000 đồng của Công ty B. Hợp đồng thế chấp được
công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Gia đình ông H và bà N cũng đã
hỗ trợ Công ty trả được gần 600.000.000 đồng cho khoản vay có tài sản thế chấp
là nhà và đất của ông bà. Ông, bà đề nghị Ngân hàng gia hạn khoản nợ của Công
ty Bđể Công ty có thời gian phục hồi sản xuất, thu xếp trả nợ cho Ngân hàng; đề
nghị Tòa án không triệu tập các con trai, con dâu, con gái và con rể của ông bà
đến Tòa án làm việc.

Anh P
thay mặt cho những người con, cháu của ông H, bà N đang sống tại nhà, đất số
432 trình bày:

Cuối năm 2010, anh mới biết bố
mẹ anh thế chấp nhà đất của gia đình đang ở để bảo đảm cho khoản vay của Công
ty B. Sau khi ông H, bà N được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở năm 2000, anh Pvà anh Q đã bỏ
tiền ra xây dựng thêm một ngôi nhà 3,5 tầng trên đất và 16 người trong gia đình
hiện đang ở tại nhà, đất số 432 nêu trên. Khi ký hợp đồng thế chấp, Ngân hàng
không hỏi ý kiến các anh và những người đang sinh sống tại nhà, đất này. Do đó,
anh đề nghị Tòa án không công nhận hợp đồng thế chấp và xem xét số tiền
550.000.000 đồng mà anh em các anh đóng góp vào trả nợ cho Công ty B theo Hợp đồng
tín dụng có tài sản bảo đảm là nhà, đất số 432 nêu trên nhưng Ngân hàng tự ý trừ
vào khoản vay ngoại tệ có tài sản bảo đảm là 19 xe ô tô là không đúng.

Tại Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 59/2013/KDTM-ST
ngày 24/9/2013, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội
quyết định:

– Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của
Ngân hàng A đối với Công ty TNHH B.

– Buộc Công ty TNHH B phải thanh toán trả cho Ngân hàng A
số tiền còn nợ của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142, bao gồm:nợ gốc là 2.813.600.000 đồng; nợ lãi trong hạn là 2.080.977.381 đồng; nợ lãi quá hạntính đến ngày
23-9-2013 là
1.036.575.586đồng; tiền lãi phạt
chậm trảtính đến ngày 23-9-2013 là 123.254.156
đồng; Tổng cộng:  6.054.407.123 đồng.

– Buộc Công ty TNHHBphải thanh toán trả cho
Ngân hàng A số tiền còn nợ của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800583, gồm số
tiền nợ lãi quá hạn là 5.392,81 USD.

Trong
trường hợp Công ty
TNHH Bkhông trả nợ hoặc trả không đủ số tiền còn nợ của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142, thì Ngân hàng Acó quyền yêu cầu Cục thi hành án dân sự thành phố
Hà Nội xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật là quyền sở hữu
nhà và quyền sử dụng đất tại thửa số 43, tờ bản đồ số 5I-I-33 (1996) theo Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở số 10107490390 do Ủy ban
nhân dân thành phố Hà Nội cấp ngày 07-12-2000 cho ông H và bà N tại địa chỉ số
432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội để thu hồi nợ…

Trường hợp
Công ty TNHH Bkhông trả nợ hoặc
trả không đủ số tiền nợ của Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800583, thì Ngân
hàng A có quyền yêu cầu Cục thi hành án dân sự thành phố Hà Nội xử lý tài sản bảo
đảm là 01 chiếc xe ô tô tải, trọng tải 1,75 tấn hiệu JMP do Công ty TNHH Blắp ráp theo Hợp đồng thế
chấp tài sản số 219/2009/EIBHBT-CC ngày 29-10-2009 để thu hồi nợ.

Ngoài
ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền kháng cáo của các đương
sự theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, bị
đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đều có đơn kháng cáo bản án
sơ thẩm.

Tại Bản án kinh doanh, thương mại
phúc thẩm số 111/2014/KDTM-PT ngày 07-7-2014, Tòa Phúc thẩm Tòa
án nhân dân tối cao tại Hà Nội quyết định:

Giữ nguyên quyết định của Bản án
sơ thẩm số 59/2013/KDTM-ST ngày
24-9-2013 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội về Hợp đồng tín dụng, về các khoản
tiền vay và tiền Công ty B phải trả Ngân hàng A;hủy phần
quyết định của Bản
án sơ thẩm số 59/2013/KDTM-ST ngày
24-9-2013 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội về  phần hợp đồng thế chấp, bảo đảm của người thứ
3, cụ thể:

… Hủy phần quyết định về hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của người thứ 3 (nhà đất số 432,
tổ 28 phường E, quận G, thành phố Hà Nội) ký ngày 11-6-2008 tại Phòng công chứng
số 6 thành phố Hà Nội và đăng ký tài sản bảo đảm tại Sở tài nguyên và môi trường
thành phố Hà Nội ngày 11-6-2008…

Giao hồ
sơ vụ án về Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội để xác minh, thu thập chứng cứ và
xét xử lại, xác định phần tài sản hợp pháp thuộc sở hữu của ông H, bà N làm tài
sản thế chấp bảo đảm cho Công ty TNHH B đối với khoản tiền vay ở Ngân hàng A theo Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142 ngày 16–6–2008.

Ngoài ra, Tòa án cấp phúc thẩm
còn quyết định về án phí.

Sau khi
xét xử phúc thẩm, Ngân hàng,
Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội có văn bản đề nghị xem xét lại bản án phúc thẩm
theo thủ tục giám đốc thẩm.

Tại
Kháng nghị giám đốc thẩm số 14/2016/KDTM-KN ngày 12-4-2016, Chánh án Tòa án
nhân dân tối cao kháng nghị Bản án kinh doanh, thương
mại phúc thẩm số 111/2014/KDTM-PT ngày 7-7-2014 của Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân
dân tối cao tại Hà Nội. Đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối
cao hủy Bản án
kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 111/2014/KDTM-PT ngày 7-7-2014 của Tòa Phúc
thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội và Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 59/2013/KDTM-ST ngày
24-9-2013 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội; giao hồ
sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử sơ thẩm lại theo đúng
quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân
dân tối cao nhất trí với kháng nghị của Chánh
án Tòa án nhân dân tối cao; đề nghị Hội đồng Thẩm phán Tòa án
nhân dân tối cao xử hủy bản án phúc thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội xét xử phúc thẩm lại.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Hồ sơ vụ án thể hiện, để đảm bảo cho khoản vay
theo Hợp đồng tín dụng số 1702-LAV-200800142 ngày 16-6-2008 tại Ngân hàng của Công ty
B do anh T là con trai ông H, bà N
làm Giám đốc, thì ngày 11-6-2008, ông H và bà N đã thế chấp nhà, đất tại số 432,tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội thuộc quyền sở hữu và sử dụng của ông H, bà N theo Hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất ngày 11-6-2008. Hợp đồng thế chấp này được công chứng và đăng ký giao dịch
bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật.

[2] Theo Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ngày 07/12/2000, thì nhà, đất tại
số 432, tổ 28, phường E, quận G, thành phố Hà Nội (sau đây viết tắt là nhà, đất
số 432), gồm: diện tích đất ở 147,7 m2, diện tích nhà ở 85 m2,
kết cấu nhà: bê tông và xây gạch; số tầng: 02+01. Khi thẩm định tài sản thế chấp,
Ngân hàng biết trên diện đất 147,7 m2 ngoài căn nhà 02 tầng đã được
đăng ký sở hữu, còn có căn nhà 3,5 tầng chưa đăng ký sở hữu nhưng Ngân hàng chỉ
định giá quyền sử dụng đất và căn nhà 02 tầng đã đăng ký sở hữu với tổng giá trị
nhà, đất là 3.186.700.000 đồng, mà không thu thập thông tin, tài liệu để xem
xét làm rõ nguồn gốc cũng như ai là chủ sở hữu căn nhà 3,5 tầng là thiếu sót,
không đảm bảo quyền lợi của các đương sự.

[3] Trong quá trình giải quyết vụ án,
ngày 06-6-2012, Tòa án nhân dân thành phố Hà
Nội đã tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ, xác định: nhà, đất số 432 có 02
khối nhà (gồm: khối nhà thứ nhất: diện tích chiếm đất là 37,5 m2,
chiều dài 5,9 m, chiều rộng 6,35 m; khối nhà thứ hai là nhà bê tông ba tầng có
ban công, diện tích 61,3 m2) và hiện có 16 người thường trú, đăng ký
dài hạn, thường xuyên sinh sống. Trước khi xét xử sơ thẩm, ngày 21-9-2013, anh P (con trai ông H, bà N) có Đơn kiến nghị gửi Tòa án
nhân dân thành phố Hà Nội cho rằng sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở năm 2000, do khó
khăn về chỗ ở, năm 2002, gia đình ông H, bà N đã thống nhất để anh P và những người con của ông H, bà N bỏ tiền ra xây dựng thêm căn nhà 3,5
tầng bên cạnh căn nhà 02 tầng cũ trên thửa đất nói trên. Như vậy, Tòa án nhân
dân thành phố Hà Nội biết trên thực tế hiện trạng thửa đất khi thế chấp đã có
02 căn nhà (căn nhà 02 tầng cũ và căn nhà 3,5 tầng) không đúng theo Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở năm 2000 và Hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 11-6-2008. Khi giải quyết vụ án, mặc dù Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội có xem
xét yêu cầu của anh P và những người con ông H, bà N liên quan đến căn nhà 3,5 tầng nhưng Tòa án
nhân dân thành phố Hà Nội không quyết định rõ có xử lý phát mãi căn nhà 3,5
tầng hay không là không đúng, không đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các đương
sự.

[4] Theo quy định tại mục 4
khoản 19 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của
Chính phủ về giao dịch bảo đảm: “Trong
trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với
đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất
thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp
tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên
thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua,
người nhận chính quyền sử dụng đất”. Trong vụ án này, khi ký kết hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bên thế chấp (ông H, bà
N) và bên nhận thế chấp (Ngân hàng) đều biết rõ trên thửa đất của ông H, bà N
ngoài căn nhà 02 tầng đã được đăng ký quyền sở hữu thì trên đất còn có một căn
nhà 3,5 tầng chưa được đăng ký quyền sở hữu nhưng các bên chỉ thỏa thuận thế chấp
tài sản gồm quyền sử dụng đất và căn nhà 02 tầng gắn liền với đất. Trường hợp
trên đất có nhiều tài sản gắn liền với đất mà có tài sản thuộc sở hữu của người
sử dụng đất, có tài sản thuộc sở hữu của người khác mà người sử dụng đất chỉ thế
chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình, hợp đồng
thế chấp có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật thì hợp đồng
thế chấp có hiệu lực pháp luật. Vì vậy, Tòa án cấp phúc thẩm xác định Hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 11-6-2008 có một phần
bị vô hiệu (phần có căn nhà 3,5 tầng); xử hủy phần quyết định của bản án sơ thẩm
về phần hợp đồng thế chấp và giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội để
xác minh, thu thập chứng cứ xác định phần tài sản hợp pháp thuộc sở hữu của ông
H, bà N và xét xử lại là không đúng. Lẽ ra, với các tài liệu, chứng cứ trong hồ
sơ vụ án, Tòa án cấp phúc thẩm cần xem xét, quyết định về xử lý tài sản bảo đảm
là quyền sử dụng đất và căn nhà thuộc quyền
sở hữu hợp pháp của ông H, bà N theo quy định của pháp luật. Khi giải quyết lại
vụ án, Tòa án cấp phúc thẩm cần yêu cầu đương sự cung cấp các tài liệu, chứng cứ
chứng minh nguồn gốc hình thành căn nhà 3,5 tầng nêu trên để giải quyết vụ án bảo
đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho những người đã bỏ tiền ra xây dựng nhà và
đang sinh sống tại đó. Đồng thời, Tòa án cấp phúc thẩm cần hỏi ý kiến, động
viên, khuyến khích các đương sự thỏa thuận xử lý tài sản thế chấp. Trường hợp
bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản
bảo đảm là quyền sử dụng diện tích đất mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người
khác không phải là người sử dụng đất thì cần dành cho chủ sở hữu nhà đó được
quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua (nhận chuyển nhượng).

[5] Ngoài
ra, Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ theo thỏa thuận của các bên tại khoản 5.4 Điều 5
Hợp đồng tín dụng về lãi phạt chậm trả trên số lãi chưa thanh toán “lãi phạt chậm trả là quá 10 ngày kể từ ngày
đáo hạn, mức lãi phạt là 2% trên số lãi chưa thanh toán; quá 30 ngày kể từ ngày
đáo hạn, mức lãi phạt là 5% trên số lãi chưa thanh toán” để chấp nhận yêu
cầu của Ngân hàng buộc Công ty B phải trả số tiền lãi phạt chậm trả123.254.156 đồng là không đúng pháp luật, không
được chấp nhận vì đây là lãi chồng lãi. Tòa án cấp phúc thẩm không phát
hiện ra sai sót này, vẫn giữ nguyên quyết định này của bản án sơ thẩm cũng là
không đúng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT
ĐỊNH:

Căn cứ
vào khoản 2 Điều 337, khoản 3 Điều 343, Điều 345 Bộ luật Tố tụng dân sự năm
2015; Nghị quyết số 103/2015/QH13 ngày 25-11-2015 về việc thi hành Bộ luật Tố tụng
dân sự;

1. Chấp nhận Kháng nghị giám đốc thẩm số 14/2016/KDTM-KN
ngày 12-4-2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

2.  Hủy Bản án kinh doanh, thương
mại phúc thẩm số 111/2014/KDTM-PT ngày 07-7-2014 của Tòa
Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Hà Nội về vụ án kinh doanh, thương mại tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn là Ngân hàng A, bị đơn là Công ty
TNHH B và 10 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

3.
Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân cấp cao tại
Hà Nội xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm
đúng quy định của pháp luật.

NỘI DUNG ÁN LỆ

“[4] Trường hợp trên đất có nhiều tài sản gắn
liền với đất mà có tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất, có tài sản thuộc
sở hữu của người khác mà người sử dụng đất chỉ thế chấp quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình, hợp đồng thế chấp có nội dung
và hình thức phù hợp với quy định của pháp luật thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực
pháp luật…

…Trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp
thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng diện
tích đất mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác không phải là người sử
dụng đất thì cần dành cho chủ sở hữu nhà đó được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu
mua (nhận chuyển nhượng).”

(nguồn: anle.toaan.gov.vn)