Tìm hiểu về các khái niệm liên quan đến quy hoạch đất đai

Quy hoạch và sử dụng đất và các yếu tố liên quan ảnh hưởng thế nào đến giá trị BĐS. Cụ thể, định hướng quy hoạch của quận 2 hiện nay ảnh hưởng không nhỏ đến giá nhà quận 2.

Giá nhà quận 2 tăng nhờ định hướng quy hoạch đúng đắn

1. Hiểu như thế nào về quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất là quá trình phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian và xác định các mục tiêu sử dụng sao cho phù hợp với các mục tiêu định hướng phát triển kinh tế xã hội và chính trị của địa phương, cũng như phù hợp với mục tiêu bảo vệ môi trường và thích ứng khí hậu của một vùng địa phương trong khoảng thời gian được xác định.

Quy hoạch sử dụng đất là bước đầu tiên trong việc đinh hướng phát triển khu vực.

Việc quy hoạch sử dụng đất được đưa ra để có kế hoạch trong việc xác định các chính sách phát triển kinh tế ở các vùng địa phương, nhờ vậy mà việc sử dụng các quỹ đất được đảm bảo mang lại hiệu quả. Đây cũng được coi là cơ sở để Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thêm nữa, đây còn là cơ sở để Nhà nước đưa ra kế hoạch đền bù khi có quy hoạch cần thu hồi đất.

Các cấp quy hoạch sử dụng đất bao gồm cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp địa phương (huyện/xã). Ngoài ra, còn có quy hoạch sử dụng đất theo mục đích an ninh – quốc phòng. Kỳ quy định sử dụng đất theo luật đất đai có thời hạn là 10 năm, quy hoạch được xây dựng bởi cơ quan có thẩm quyền.

2. Các yếu tố cấu thành nên quy hoạch sử dụng đất

2.1. Kế hoạch sử dụng đất

Kế hoạch sử dụng đất là quá trình phân chia quy hoạch sử dụng đất theo một khoản thời gian (ví dụ theo từng năm) để triển khai thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất. Việc lập kế hoạch sử dụng đất theo năm sẽ giúp chi tiết hóa mục đích sử dụng theo định hướng phát triển kinh tế xã hội của vùng và địa phương.

Kế hoạch sử dụng đất là bản mô tả chi tiết về chức năng các khu vực ở địa phương trong thòi gian ngắn.

Kế hoạch sử dụng đất có các cấp độ lên kế hoạch bao gồm cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện. Ngoài ra, còn có kế hoạch sử dụng đất an ninh và quốc phòng. Kế hoạch sử dụng đất ở cấp huyện được lập vào mỗi năm. Kỳ áp dụng cho kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp địa phương và kỳ cho kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, đất an ninh có thời hạn là 05 năm.

2.2. Quy hoạch đô thị

Quy hoạch đô thị là quá trình tổ chức lại cấu trúc không gian, cảnh quan đô thị, kiến trúc, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật. Qua đó tạo lập môi trường sinh sống có điều kiện thích hợp cho dân cư trong đô thị. Quy hoạch đô thị được thể hiện bằng đồ án quy hoạch đô thị. Quy hoạch đô thị hướng đến sự phát triển bền vững của đô thị bằng việc tận dụng các nguồn lực sẵn có để phát triển mọi mặt về kinh tế, xã hội, giáo dục, nghệ thuật, văn hóa,…

Quy hoạch đô thị gắn với định hướng kinh tế và xây dựng hình ảnh đô thị để có sự hòa hợp.

2.3. Quy hoạch xây dựng nông thôn

Quy hoạch xây dựng nông thôn là kế hoạch sử dụng đất, quá trình tổ chức không gian, xây dựng hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của nông thôn. Việc quy hoạch xây dựng nông thôn bao gồm quy hoạch xây dựng chung cấp xã và quy hoạch chi tiết xây dựng các điểm dân cư nông thôn. 

3. Các cấp độ quy hoạch sử dụng đất

3.1. Cấp quốc gia

Việc quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia liên quan đến các vấn đề phát triển và phân chia nguồn tài nguyên theo các vùng. Những mục tiêu quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia mang tính phức tạp trong việc quyết định chính sách, các luật lệ và sự tính toán tài chính có ảnh hưởng đến người dân và một vùng diện tích lớn. Các nhà quy hoạch có trách nhiệm trình bày những thông tin quy hoạch đến chính quyền để các cơ quan chính quyền hiểu rõ về các thông tin liên quan và những tác động có thể xảy ra trong quá trình thực hiện quy hoạch.

Đây là cấp độ bao quát mang tính chất phân chia tài nguyên ở các vùng và định hướng phát triển phù hợp.

3.2. Cấp tỉnh

Các vấn đề cần quan tâm trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh là việc xác định các khu vực phát triển về đô thị, khu vực kinh tế như nông nghiệp, lâm nghiệp, công nghiệp, thủy sản,…các hoạt động như cấp thoát nước, tưới tiêu. Các cơ sở hạ tầng có nhu cầu cải thiện và nâng cấp như: hệ thống cung cấp thoát nước, hệ thống các công trình giao thông, thương mại và các chính sách hỗ trợ trong thị trường hàng hóa.

3.3. Cấp địa phương: huyện/xã

Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là mức độ đầu tiên của quá trình quy hoạch được ưu tiên bởi những đề xuất từ người dân địa phương. Quy hoạch đất cấp địa phương thường được thực hiện trong một vùng riêng biệt và cần xác định các nhân tố ảnh hưởng như việc sẽ làm, thời gian, địa điểm thực hiện và người chịu trách nhiệm. Quy hoạch sử dụng đất cấp địa phương thường phải đáp ứng những yêu cầu trực tiếp từ thị trường như vùng thích nghi đặc thù cho loại nông sản.

Cấp độ quy hoạch sử dụng đất ở địa phương mang tính làm rõ nhiệm vụ của địa phương đó.

4. Phù hợp với quy hoạch là gì?

Cần xem xét đất trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân. Yếu tố xem xét bao gồm đất có nằm trong quy hoạch hay phù hợp cho quy hoạch hay không. Vấn đề này sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân nếu có sai sót xảy ra. Đất được coi là phù hợp với quy hoạch là đất đã nằm trong kế hoạch quy hoạch của địa phương và của các cấp thuộc địa phương đó. Đây là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân. Những vấn đề có liên quan đến việc giao dịch đất đầu tư dự án, cấp giấy chủ quyền nhà ở đều cần phải phù hợp quy hoạch. Theo đó, việc cấp số nhà ở, tách đất theo thửa hay việc đầu tư cho các dự án đều phải phù hợp với nội dung trong quy hoạch.

5. Bản đồ quy hoạch sử dụng đất quận 2 đến năm 2025

5.1. Khái niệm về bản đồ quy hoạch

Bản đồ quy hoạch là bản vẽ chi tiết để mô tả nội dung quy hoạch. Thông qua bản đồ quy hoạch, chúng ta có thể nhìn thấy được những phần thực tế được mô tả như cơ sở hạ tầng, cảnh quan phối cảnh, các lĩnh vực tài nguyên môi trường,… Bản đồ quy hoạch đồng thời cho thấy sự đồng bộ trong xây dựng và hướng phát triển khu vực. Theo quy định, bản đồ có tỉ lệ tùy thuộc nội dung nhưng cần đảm bảo tính tương ứng với thực tế.

Bản đồ quy hoạch thể hiện chi tiết tương ứng với thực tế khu vực nhằm định hình việc xây dựng. 

5.2. Định hướng quy hoạch phát triển quận 2 tác động đến giá nhà

TPHCM có định hướng quy hoạch mở rộng đô thị ra phía đông thành phố. Phấn đấu đến năm 2025 trở thành trung tâm thúc đẩy kinh tế, một phần quan trọng trong đô thị sáng tạo. Đặc biệt là quận 2 với tiềm năng kinh tế nổi bật. Khu Thảo Điền và khu vực khu đô thị Thủ Thiêm mới là 2 khu vực trọng điểm thu hút đông đảo nhà đầu tư. Kéo theo đó là sự leo thang của giá nhà tại đây. q2 thảo điền nhà phố có mức độ tìm kiếm cao tại khu vực, mặc dù giá nhà phố thảo điền vẫn được coi là có giá cao nhưng nguồn cung và cầu vẫn trong giai đoạn tăng ổn định. Định hướng quy hoạch và phát triển giúp các dự án nhà ở quận 2 được đầu tư ngày càng nhiều.