Thu hồi đất là gì? Quy định bồi thường thiệt hại do thu hồi đất

Vậy Luật sư cho tôi hỏi, trường hợp này thì bố mẹ tôi có bị thu hồi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Ba anh em phải có trách nhiệm phụng dưỡng chăm sóc bố mẹ. Được lập thành biên bản phân chia tài sản có xác nhận của trưởng thôn, ủy ban xã. Thời điểm đó chú út đi làm ăn kinh tế ở xa nên không ở và bố tôi đã đưa tiền để chú mua đất mua nhà ở nơi khác. Tuy nhiên khi đưa tiền bố tôi không có giấy tờ bàn giao hay bất kỳ thỏa thuận bằng văn bản nào, mà chỉ là thỏa thuận bằng miệng coi như sau khi nhận tiền thì bố tôi sẽ sở hữu toàn bộ phần tài sản của 2 anh em. Kể từ đó bố mẹ tôi ở mảnh đất này và phụ dưỡng ông bà, chú tôi đi nơi khác mua nhà làm ăn không chăm sóc nuôi dưỡng ông bà. Đến năm 2017 ông nội tôi mất và bà nội tôi mất năm 2018. Trong suốt thời gian ở mảnh đất này thì bố mẹ tôi đóng tiền sử dụng đất hàng năm. Đến năm 2019, bố mẹ tôi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn bộ phần tài sản của 2 anh em. Nhưng bây giờ chú tôi kiện đòi lại phần tài sản của chú.

Năm 1990, khi ông bà nội tôi còn sống có họp gia đình phân chia tài sản cho các con gồm 3 người con trai: Bác cả, bố tôi và chú út. Tài sản gồm 2 phần: 1) Một căn nhà xếp gạch chát vách cho Bác cả và 2) Ngôi nhà 4 gian và 3 gian bếp cho bố tôi và chú út.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Thứ nhất, về thỏa thuận giữa bố bạn và chú út.

Theo khoản 7 Điều 683 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hình thức hợp đồng:

Điều 683. Hợp đồng

….7. Hình thức của hợp đồng được xác định theo pháp luật áp dụng đối với hợp đồng đó. Trường hợp hình thức của hợp đồng không phù hợp với hình thức hợp đồng theo pháp luật áp dụng đối với hợp đồng đó, nhưng phù hợp với hình thức hợp đồng theo pháp luật của nước nơi giao kết hợp đồng hoặc pháp luật Việt Nam thì hình thức hợp đồng đó được công nhận tại Việt Nam.

Nhưng tại Điều 430 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở:

Điều 430. Hợp đồng mua bán tài sản

Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan.

Thời điểm chú đi làm ăn kinh tế ở xa nên không ở và bố bạn đã đưa tiền để chú mua đất mua nhà ở nơi khác. Tuy nhiên khi đưa tiền bố bạn đã không có giấy tờ bàn giao hay bất kỳ thỏa thuận bằng văn bản nào, mà chỉ là thỏa thuận bằng miệng coi như sau khi nhận tiền thì bố bạn sẽ sở hữu toàn bộ phần tài sản của 2 anh em.

Như vậy, không đúng với quy định của pháp luật vì hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Thỏa thuận trên không được xác lập vì không có chứng cứ chứng minh tính xác thực của nó.

Thứ hai, việc chú bạn kiện đòi phần tài sản của mình.

Theo Điều 234 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

Điều 234. Xác lập quyền sở hữu do được thừa kế

Người thừa kế được xác lập quyền sở hữu đối với tài sản thừa kế theo quy định tại Phần thứ tư của Bộ luật này.

Thời hiệu khởi kiện về thừa kế theo Điều 623 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

Điều 623. Thời hiệu thừa kế

1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.

2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Bên cạnh đó, thời điểm mở thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 611 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 611. Thời điểm, địa điểm mở thừa kế

1. Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Trường hợp Tòa án tuyên bố một người là đã chết thì thời điểm mở thừa kế là ngày được xác định tại khoản 2 Điều 71 của Bộ luật này…..

Khoản 2 Điều 66 Luật hôn nhân và gia đình số 52/2014/QH13 của Quốc hội quy định:

“….2. Khi có yêu cầu về chia di sản thì tài sản chung của vợ chồng được chia đôi, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận về chế độ tài sản. Phần tài sản của vợ, chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết được chia theo quy định của pháp luật về thừa kế”.

Theo thông tin bạn cung cấp thì ông nội bạn mất năm 2017 đến nay đã là 3 năm như vậy thì di sản thuộc phần của ông bạn để lại vẫn còn thời hiệu thời hiệu khởi kiện. Tại Khoản Khoản 1 Điều 623 Bộ luật dân sự 2015

Việc phân chia tài sản theo di chúc trong trường hợp nay được xác định theo Khoản 1 Điều 659 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 659. Phân chia di sản theo di chúc

1. Việc phân chia di sản được thực hiện theo ý chí của người để lại di chúc; nếu di chúc không xác định rõ phần của từng người thừa kế thì di sản được chia đều cho những người được chỉ định trong di chúc, trừ trường hợp có thoả thuận khác….

Ông bà để lại ngôi nhà 4 gian và 3 gian bếp cho bố bạn và chú út nhưng lại không nêu rõ là chia như thế nào. Nên phần của từng người thừa kế thì di sản được chia đều cho những người được chỉ định trong di chúc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Như vậy, tại Điều 202 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định về hòa giải tranh chấp đất đai.

“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai.

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết theo Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.

“Điều 203.Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành”.

Thứ ba, vấn đề thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo Khoản 2 Điều 106 Luật đất đai 2013 quy định về thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp:

“…2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai”.

Khi ngôi nhà đó được chia cho chú bạn theo quy định của Bộ luật dân sự thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó không còn đúng đối tượng và diện tích. Giấy chứng nhận đã cấp sẽ bị thu hồi. Gia đình bạn phải tiến hành thủ tục làm lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác! Trân trọng./.