THỊ XÃ PHÚ MỸ- Chú Rồng Trỗi Dậy - Review Dự Án

Khi Sài Gòn ngày một đắt đỏ hơn và đối diện với hàng loạt vấn đề của một đô thị lớn, giao thông liên vùng thuận tiện hơn nhờ sự phát triển mạnh của hạ tầng, dân trí được nâng cao và thông tin dễ dàng tiếp cận hơn nhờ Internet, thế hệ của chúng ta sẽ được chứng kiến sự chuyển mình nhanh mạnh hơn nhiều so với thập kỷ trước của các đô thị vệ tinh, tại các tỉnh quanh Sài Gòn như Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An. Sài Gòn vẫn là đích đến số một, nhưng không còn là duy nhất của làn sóng di dân.Chọn đúng vị trí và đúng giá thì bất kể mua ở tỉnh nào nêu trên, nhà đầu tư vốn nhỏ đều có thể hái trái ngọt. Cá nhân Duy chọn thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu với kỳ vọng rất riêng về xu hướng chuyển dịch, mở rộng cảng biển nhằm phục vụ cho nhu cầu trao đổi hàng hóa dự kiến sẽ tăng đột biến trong thời kỳ mới, thời kỳ các ông lớn di dời nhà máy ra khỏi Trung Quốc. Thật ra, ngoài cảng biển, ngay lúc này, Phú Mỹ đã là một trung tâm sản xuất công nghiệp lớn rồi.Được sự động viên của BQT, hôm nay Duy xin phép được chia sẻ lại Phân tích về tiềm năng của BĐS Phú Mỹ. Nếu vẫn quan tâm, quý anh chị đã biết đến bài viết có thể tìm đọc nội dung mới được trình bày ở lời kết, phần nội dung chính chúng ta hãy lướt qua vì chỉ có một ít chỉnh lý thôi ạ.Sau đây là một số nhận định, phân tích về tiềm năng của thị trường Bất động sản thị xã Phú Mỹ, tỉnh BRVT, một đô thị công nghiệp vừa được Thủ Tướng đồng ý nâng hạng thành loại III vào đầu tháng 11/2020, được quy hoạch lớn hơn cả thành phố Bà Rịa (đô thị loại II) hiện nay. Trước hết, chúng ta sẽ cùng nhau điểm qua và đánh giá sơ bộ thực trạng, tiềm năng phát triển kinh tế của trung tâm thị xã Phú Mỹ, sau đó mới bàn về thị trường bất động sản tại đây và những ý tưởng đầu tư..

Mục Lục

1. Khái quát tình hình Kinh tế và Dân số BRVT năm 2019

Quy hoạch chung tới Phú Mỹ năm 2030

– Dân số: 1,152 triệu người, trong đó 58,6% sống ở thành thị, 53% dân số ở độ tuổi lao động.
– Thu nhập: Sau khi trừ nguồn thu từ dầu khí, GRDP bình quân đầu người vào khoảng 6.530 USD, gần bằng mức 6.799 USD của TPHCM.
– Cơ cấu kinh tế : 52,52% là công nghiệp, dịch vụ chiếm 28,25%, còn lại là Nông – lâm – ngư.
– Thị trường bán lẻ: Quy mô 45,7 nghìn tỷ, tăng trưởng 14,11% so với 2018.
– Tốc độ tăng trưởng kinh tế 2 năm 2018 và 2019 lần lượt là 7,2% và 7,65%.
Thế mạnh của tỉnh là dịch vụ cảng biển và logistics có mức tăng trưởng khá, doanh thu dịch vụ khoảng 4.056 tỷ, tăng 4,8%. Khối lượng hàng hóa thông qua cảng trong năm 2019 khoảng 71,1 triệu tấn, tăng 4,82%, đạt khoảng 52% tổng công suất thiết kế của hệ thống cảng đang hoạt động. Đến nay, tổng diện tích kho bãi logistics đang hoạt động là khoảng hơn 100 ha. Giữ vị trí quan trọng hàng đầu trong quy hoạch của ngành này chính là Cụm cảng, cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải nằm ở thị xã Phú Mỹ.
Về thị xã Phú Mỹ, bên cạnh cảng và kho bãi, đây cũng là nơi tập trung hệ thống khu công nghiệp nặng và năng lượng, nhiều nhất và lớn nhất của tỉnh, đặc biệt tại phường trung tâm Phú Mỹ. Với trên 52% GRDP tỉnh thuộc về công nghiệp, có thể thấy, Phú Mỹ giữ vai trò rất lớn trong phát triển kinh tế địa phương. Không những thế, nếu biết rằng, gần 40% tổng công suất điện năng của cả nước, tức khoảng 3900MW được sản xuất tại hệ thống nhà máy điện Phú Mỹ 1234 đặt ở đây (tổng mức đầu tư hơn 6 tỷ USD), chúng ta sẽ thấy vai trò chiến lược đặc biệt quan trọng của Phú Mỹ trong định hướng quy hoạch phát triển kinh tế toàn tỉnh BRVT nói riêng và vùng Đông Nam bộ nói chung.
Thêm nữa, những ông lớn nổi bật trong sản xuất công nghiệp tại Phú Mỹ có thể kể đến là nhà máy thép VINA-KYOEI, nhà máy thép, luyện kim Pomina 2 và 3; nhà máy phân bón NPK, bên cạnh rất nhiều nhà máy xay lúa mì, bột mì; sản xuất hạt nhựa PVC, nhựa đường; chế biến thực phẩm và thức ăn gia súc.
Đối với đầu tư phát triển, tổng giá trị nguồn vốn toàn xã hội vào khoảng 46,234 nghìn tỷ đồng, tương đương 12.9% GRDP, trong đó vốn ngân sách khoảng 10,901 nghìn tỷ. Đáng chú ý, so với 6,689 nghìn tỷ của năm 2018, nguồn vốn nhà nước đã tăng rất mạnh, hơn 62.9 %. Rõ ràng, bên cạnh tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh, liên tục và ổn định, đầu tư công tăng cao là một chỉ báo cho thấy đang có sự chuyển mình mạnh mẽ về chính sách kinh tế và cơ sở hạ tầng xã hội của tỉnh.
Nơi nào tập trung sản xuất công nghiệp phục vụ xã hội, nơi đó có nhiều việc làm. Nơi nào có nhiều việc làm, nơi đó hứa hẹn dân số cơ học sẽ tăng cao. Nơi nào có dân cư tập trung nhiều, nơi đó xuất hiện nhu cầu nhà ở, đất sản xuất, kinh doanh. Tất cả dẫn đến một hệ quả, nhu cầu BĐS sẽ tăng cao theo thời gian. Và một sự thật bất ngờ, mặt bằng giá BĐS tại trung tâm thị xã Phú Mỹ hiện nay, theo trải nghiệm thị trường, khảo sát và đánh giá chủ quan của người viết, đang rất hấp dẫn so với những khu vực lân cận trong tỉnh cũng như so với tỉnh khác.
Người Sài Gòn ra Vũng Tàu tắm biển, hết cao tốc, đi thêm khoảng 30km quốc lộ 51 nữa thì thấy bỗng dưng mật độ giao thông đông hẳn lên, lát sau tầm 5 phút “xốn mắt” bởi chiều cao vượt trội của 2 tòa tháp chung cư Hodeco 18 tầng bên trái, rồi thấy 2 trung tâm thương mại lớn Coop Mart và KNG Mall chỉ cách nhau hơn 500m, phía phải là một khách sạn 4* cao nổi bật cùng với một dãy mấy ngân hàng gần nhau, chính nó, thị xã Phú Mỹ.
Cách Q.1 TPHCM khoảng 1 tiếng di chuyển qua cao tốc Long Thành – Dầu Giây (LT-DG), cách Vũng Tàu cũng chỉ chừng đó thời gian đi ô-tô, xét ra, so với Biên Hòa (Đồng Nai) hay Thuận An và Dĩ An (Bình Dương), Phú Mỹ khá bất lợi về cự ly trong giao thương với Sài Gòn. Hạ tầng kết nối liên vùng của Phú Mỹ cũng rất kém với con đường Quốc lộ 51 độc đạo để đi Sài Gòn, Đồng Nai. Phải chăng, đó là những lý do mà bao nhiêu năm nay, với những lợi thế địa lý gần như có một không hai trên cả nước, nhưng Phú Mỹ cứ như con bé lọ lem trước đêm dạ hội?

Quyết định Thị xã Phú Mỹ lên đô thị loại 3

2. Lợi thế địa lý và bất lợi hạ tầng kết nối liên vùng

Thị xã Phú Mỹ thực ra là tên gọi rất mới từ cuối năm 2018, sau khi Quốc hội có quyết định đổi tên và nâng cấp đô thị huyện Tân Thành trở thành đô thị loại IV, với trung tâm là thị trấn Phú Mỹ trước kia. Với diện tích tự nhiên khoảng 333 km2, dân số trên 221 ngàn người (2019), hơn 70% trong số này sống tập trung ở khu vực thành thị là 5 phường: Phú Mỹ, Hắc Dịch, Mỹ Xuân, Phước Hoà, Tân Phước. Gần 30% dân số còn lại phân bổ ở 5 xã khác: Châu Pha, Sông Xoài, Tân Hải, Tân Hoà, Tóc Tiên.
Phú Mỹ là cửa ngõ phía Tây Bắc của toàn tỉnh BRVT, tiếp giáp với huyện Long Thành, Đồng Nai. Phía Đông Nam giáp Thành phố Bà Rịa, là đô thị cấp II, trung tâm hành chính của cả tỉnh. Phía Nam giáp đảo Long Sơn thuộc thành phố Vũng Tàu. Phía Tây giáp với Cần Giờ, TP.HCM với ranh giới nằm trên sông Cái Mép, tàu bè từ Phú Mỹ có thể hướng ra biển hoặc theo hệ thống nhiều luồng lạch lớn nhỏ để đến TP.HCM hoặc Đồng Nai. Địa hình chủ yếu là đồng bằng, cùng với sự tiếp giáp hành chính nêu trên, Phú Mỹ có nhiều thuận lợi để phát triển thành một trung tâm sản xuất công nghiệp và thực tế là như vậy. Có rất nhiều khu công nghiệp đã đi vào hoạt động lâu năm tại đây và quỹ đất vẫn còn cực lớn để tiếp tục phát triển.

Một góc thị xã Phú Mỹ

Cùng gần với trung tâm kinh tế của cả nước là TPHCM, nếu so với những vùng sản xuất công nghiệp tập trung khác ở Bình Dương (Thuận An, Dĩ An, Bến Cát, Tân Uyên) hay Đồng Nai (Nhơn Trạch, Long Thành, Biên Hòa, Long Khánh), ưu thế địa lý lớn nhất của thị xã Phú Mỹ và BRVT chính là cửa biển và 2 con sông Thị Vải, Cái Mép.
Cái Mép – Thị Vải nằm ở vị trí chiến lược, trên tuyến giao thông quốc tế Hong Kong – Singapore, lại có độ sâu đủ để tiếp nhận những tàu siêu trọng tải lên đến 80.0000 DWT. Do cụm cảng Sài Gòn có một số hạn chế nhất định, năm 2005 chính phủ đã quy hoạch khu vực Thị Vải – Cái Mép là cảng cửa ngõ của toàn vùng HCM – ĐN – BRVT. Một mốc son rất đáng nhớ của Cái Mép là một sự kiện diễn ra vào đầu năm 2017, siêu tàu vận tải dân dụng lớn nhất thế giới, Margrethe Maersk, trọng tải 194.000 tấn đã cập bến tại đây. Qua đó, Cái Mép trở thành cảng nước sâu thứ 19 trên thế giới đủ sức đón nhận những siêu tàu có tọng tải lên đến 200.000 tấn. Lợi thế tự nhiên và vị thế trong chính sách là ưu thế tuyệt đối của Phú Mỹ so với những khu vực cảng khác ở Đồng Nai và kể cả Sài Gòn. Một trong những điều kiện tự nhiên đưa Sài Gòn lên vị trí hàng đầu về kinh tế của cả nước hiện nay chính là vị trí giao thương quốc tế và cảng biển! Đến nay, binh khí này được trao cho BRVT tại Phú Mỹ, và có vẻ còn sắc bén hơn bội phần.

Cảng Cái Mép Thị Vải

Xét đến hạ tầng giao thông, Quốc lộ 51 là trục xương sống chính yếu chạy dọc Bắc – Nam hiện nay của tỉnh BRVT. Ngoài ra, BRVT còn một con đường liên tỉnh lớn khác nữa, theo hướng Bắc – Nam, đó là quốc lộ 56 ở mạn phía Đông. Tuy nhiên, con đường này đi qua những địa phương chưa được phát triển của BRVT, kết nối với thành phố Long Khánh, Đồng Nai qua nút giao với Quốc lộ 1 huyết mạch của cả nước. Tạm thời chưa có nhiều điều để nói về QL56.
Quay lại Quốc lộ 51, một con đường rộng thênh thang, giao thông thuận lợi với hơn 4 làn xe mỗi chiều. Nhưng kể từ sau khi cao tốc LT-DD thông xe toàn tuyến vào năm 2015, đặc biệt là khoảng 3 năm gần đây, QL51 dường như trở thành quá chật hẹp. Phương tiện giao thông thường xuyên tắc nghẽn, ùn ứ tại các nút giao lớn ở lối ra cao tốc, khu công nghiệp Gò Dầu, nút giao với Mỹ Xuân – Ngãi Giao, nút giao đường 81 mà nay đã đổi tên thành Trường Chinh…
Thời gian là tiền bạc, giao thông thuận lợi tiết kiệm được nhiều chi phí và thúc đẩy kinh tế phát triển. Cao tốc LT – DD mở toang cánh cửa giao thương và góp phần cho sự phát triển thần tốc của Phú Mỹ, chính điều này cũng chỉ ra hạn chế quá lớn của độc đạo QL51. Ở vai trò quản lý, chính phủ và chính quyền các địa phương có lợi ích liên quan đã nhiều lần họp bàn với nhau, cùng đưa ra những giải pháp để cô lọ lem được đến dạ tiệc. Bên cạnh đó, những dự án hạ tầng ở tầm vĩ mô liên vùng khác cũng vô tình đang ủng hộ, tiếp sức cho Phú Mỹ và BRVT, cụ thể như sau:
– Đường liên cảng song song ở phía tây QL51 đã hoàn thành phần lớn các hạng mục và đang khai thác; phần còn lại của tuyến đường này là cầu Phước An, kết nối hai tỉnh Đồng Nai – BRVT đã được duyệt kế hoạch và bố trí ngân sách.
– Cao tốc Biên Hòa -Vũng Tàu đã đi đến những bước cuối cùng của thủ tục hành chính để chuẩn bị triển khai.
– Liên quan đến sân bay Long Thành, chính quyền tỉnh Đồng Nai đã đền bù giải tỏa một phần, cuối tháng 10/2020 đã bàn giao mặt bằng giai đoạn I để triển khai thi công.
– Cao tốc rùa bò LT -DG đang có thông tin gấp rút mở rộng thành 8 làn xe so với chỉ 4 như hiện nay, nhằm đáp ứng nhu cầu giao thông liên quan đến sân bay Long Thành.
– QL51 dự kiến sẽ được mở rộng thêm nữa, đoạn Biên Hòa – Vũng Tàu.
Khi tất cả những dự án này hoàn thành và đưa vào khai thác, xem như Hải – Lục – Không quân đều được tăng cường. Rồi đây, Phú Mỹ – BRVT sẽ sớm vươn lên tầm cao mới, tương xứng với tiềm năng vốn có của vùng đất này.
Tóm lại, cùng với kỳ vọng phát triển kinh tế, thị trường BĐS Phú Mỹ hứa hẹn sẽ có những chuyển biến tích cực. Tuy nhiên, sau một thời gian tăng nóng rồi chững lại, mặt bằng giá tại đây hiện nay ra sao? Có còn phù hợp để đầu tư hay không?
Đối với một vùng đất rộng lớn hơn 330 km2, để có được hiểu biết sâu sát tận từng ngóc ngách thị trường BĐS cần rất nhiều chi phí và thời gian. Trong vai trò nhà đầu tư cá nhân đánh bắt xa bờ, nhiều hạn chế về nguồn lực, tôi chỉ có thể khái quát bức tranh chung và tập trung phân tích khu vực nhiều tiềm năng nhất.

3. Sơ lược về Quy hoạch tổng thể

Quy hoạch chung là linh hồn, mang tính định hướng nên nó đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong phát triển đô thị. Trước khi đầu tư ở vùng đất mới, đánh giá quy hoạch tổng thể là việc không thể thiếu.
Xét theo trục dọc, Phú Mỹ được chia thành đôi bờ bởi Quốc lộ 51, có 2 phân vùng chức năng được quy hoạch rõ ràng. Vùng sản xuất công nghiệp ở phía Tây QL51, giáp với sông Thị Vải, hầu như toàn bộ là đất Công nghiệp, kho bãi, xen kẽ một vài mảng đất Hỗn hợp rất nhỏ; chỉ một dải hẹp bám sát trục QL51, bắt đầu từ cuối phường Mỹ Xuân là đất Ở đô thị. Ngược lại, trừ khu công nghiệp Mỹ Xuân B1, phần rất lớn vùng phía Đông QL51 là các khu dân cư, xen kẽ là đất Thương mại – dịch vụ và đất Công trình công cộng. Tính cả đôi bờ, tổng diện tích đất dân dụng ở đô thị mới Phú Mỹ khoảng 3.125 ha.

Có thể nói, cách quy hoạch này gần như tận dụng được tối đa điều kiện tự nhiên và cơ sở hạ tầng giao thông hiện có để phát triển kinh tế xã hội. Theo đó, hàng hóa được vận chuyển qua lại giữa bến cảng – kho bãi – nhà máy sản xuất gần như không phải đi qua khu dân cư nào. Thêm nữa, các xung đột giữa hoạt động sản xuất và hoạt động dân sinh sẽ được hạn chế thấp nhất. Ví dụ như, ô nhiễm tiếng ồn, ô nhiễm không khí, những đặc trưng của sản xuất công nghiệp đã được “cách ly” ra khỏi khu dân cư; sự phiền hà trong tham gia giao thông dân sinh giữa những dòng xe tải hạng nặng ùn ùn cũng được khắc phục rất nhiều.
Ngoài ra, quy hoạch cũng không quên quan tâm đến chất lượng cuộc sống của cư dân. Cùng với món quà từ thiên nhiên là núi Thị Vải, một diện tích đất đai lớn thuộc xã Tóc Tiên sẽ thành lá phổi xanh của toàn vùng. Các phân khu chức năng văn hóa, thể thao tất nhiên không bị bỏ sót, chúng được bố trí xen kẽ mỗi khu dân cư.
Thông tin thêm, dự kiến thành phố cảng Phú Mỹ trong tương lai sẽ có trung tâm hành chính mới thay thế cho trung tâm hiện tại vốn đã rộng đẹp và bề thế. Khu mới được quy hoạch tại phường Phú Mỹ, sát với chân núi Thị Vải. Bao quanh trung tâm dự kiến này là đường Trường Chinh (đường 81 cũ) và đường dẫn vào cao tốc Biên Hòa –Vũng Tàu (đã được phê duyệt chủ trương nguồn vốn). Đây là vị trí trung tâm toàn vùng, rất đẹp, lại có phong thủy “tựa sơn, hướng thủy”, nó thể hiện cái tâm, cái tầm của đội ngũ quy hoạch.

Quy hoạch cần nhiều điều kiện để đi vào đời sống. Đã từng có rất nhiều nghi ngờ về “Thành phố mới Bình Dương” trước khi nó thành hình, nhưng giờ thì hãy đến và xem. Đối với Phú Mỹ, theo Quyết định số 1113/ QĐ-TTg do phó thủ tướng Hoàng Trung Hải ký và ban hành vào tháng 07/2013, nội dung về Phê duyệt Điều chỉnh quy hoạch chung đô thị mới Phú Mỹ, thì đến năm 2020, nơi này sẽ có quy mô dân số khoảng 200 ngàn người; thực tế thì năm 2019 đã vượt mốc 220 ngàn. Như vậy, những trù liệu trong quy hoạch đến nay đều đang đi đúng hướng, à không, thực tế phát triển nhanh hơn nhiều. Nếu bám sát thực hiện theo quy hoạch bải bản trên, chúng ta sẽ được nhìn thấy “Thành phố mới Phú Mỹ” xanh đẹp, hiện đại trong tương lai không xa, với quy mô dân số tăng khoảng 50% so với hiện nay, 310 ngàn người vào năm 2030!

Rõ ràng, việc đầu tư BĐS tại thành phố nhiều triển vọng này thật quá cám dỗ. Nhưng chọn mua nhà đất ở đâu trên vùng đất rộng tới 330km2? Hai phường sau đây đã thu hút sự quan tâm của tôi.

4. Sơ lược một số điểm về BĐS, khu vực phường Mỹ Xuân và phường Phú Mỹ, thị xã Phú Mỹ

Chúng ta sẽ cùng nhau điểm qua từng phường, theo hướng Bắc – Nam, tương ứng với việc di chuyển trên QL51, theo hướng Sài Gòn ra Vũng Tàu. (Những mức giá được nêu bên dưới được khảo sát từ tháng 10/2018 đến tháng 11/2019)

Đầu tiên là phường Mỹ Xuân, lợi thế của phường này chính là 3 khu công nghiệp đã hoạt động lâu năm gồm Mỹ Xuân A (303 ha), Mỹ Xuân A2 (313 ha), Mỹ Xuân B1 (226 ha), trong đó 100% diện tích khu A và A2 đã lấp đầy. Có rất nhiều việc làm để thu hút lao động, theo sau là cơ hội kinh doanh phục vụ công nhân ở phường này. Mỹ Xuân xếp thứ 2 về quy mô đất dân dụng sau phường Phú Mỹ, với khoảng 827 ha, điện đường trường trạm đầy đủ.
Điểm nhấn quy hoạch dân sinh của Mỹ Xuân là sân vận động Mỹ Xuân, đặt ở khu tái định cư Phước Lập; tại đây hiện còn có trường tiểu học và trường phổ thông trung học. Đất thổ cư đường nhánh, bê-tông nhựa nóng, có vỉa hè, quanh SVĐ giá khoảng 16tr/m2, hạ tầng xã hội khu vực này phù hợp để an cư, lập nghiệp. Thị trường không thực sự sôi động để mua đi bán lại tại thời điểm khảo sát.
Ở góc độ đầu tư sinh lợi, chúng ta có thể xem xét BĐS bám ở 2 trục ngang liên phường, theo mức độ quan trọng tăng dần, là đường Mỹ Xuân – Tóc Tiên dẫn về xã Tóc Tiên, đường Mỹ Xuân – Ngãi Giao dẫn về phường Hắc Dịch và thông dài đến tận Châu Đức, Bà Rịa. Hiện nay, gần như toàn bộ các tin rao bán BĐS trên 2 trục đường này với giá rẻ bất ngờ, đều ở “sâu ơi là sâu” theo hướng di chuyển từ quốc lộ 51; tất cả đều không thuộc phường Mỹ Xuân mà thuộc về địa giới phường Hắc Dịch và xã Tóc Tiên.
Thông tin thêm, Khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ HD, có quy mô 450 ha với tổng mức đầu tư dự án khoảng 7.200 tỷ đồng, là một quy hoạch mới vừa được bổ sung tại phường Hắc Dịch. Theo đó, sẽ có nhiều động lực hơn để trục đường Mỹ Xuân – Ngãi Giao kể trên được đầu tư nâng cấp. Tiếp theo sẽ là thông tin về phường Phú Mỹ.

Phường Phú Mỹ có khoảng gần 880 ha đất được dành cho mục đích dân dụng, như đã nói, đây chính là trái tim của toàn thị xã. Tôi đã viết quá nhiều về triển vọng kinh tế của địa phương nên sẽ lướt qua và đi thằng vào vấn đề thị trường BĐS tại đây.
Dùng QL51 làm ranh phân chia, tạm gọi “cánh tả” là phía những nhà máy, bến cảng, và trung tâm hành chính tập trung hiện hữu. Phía này, đáng chú ý có thể kể tới khu dân cư Ngọc Hà. Đây là trung tâm ăn chơi, ngày cũng như đêm của dân “cánh tả”; trước khi Coop Mart Phú Mỹ và KNG Mall đi vào hoạt động, dân “cánh hữu” phía bên kia QL51 cũng rất thích tụ tập đàn ca, hát xướng ở những hàng quán san sát nơi đây. Nói không quá, dọc có Dương Bạch Mai và Huỳnh Tịnh Của, ngang có Phan Châu Trinh và Hoàng Việt, mỗi căn nhà đều là một quán cà phê hoặc quán nhậu; quy mô lớn nhỏ có đủ. Bên cạnh đó, quanh chợ Ngọc Hà tập trung nhiều cửa hàng tạp hóa, hoa quả, thực phẩm luôn “ngồn ngộn” hàng hóa, có thể làm “mê đắm” bất cứ người nào thích buôn bán tại nhà. Sức mua khu vực này là rất lớn. Bao nhiêu lời hay ý đẹp cũng không bằng vài tiếng đồng hồ ngồi bên ly cà phê, quan sát nhịp sống sôi động ở khu vực Ngọc Hà này, quanh khoảng thời gian tan tầm.
Với đặc điểm trên, khu dân cư Ngọc Hà phù hợp nhu cầu mua nhà đất, rồi cho người kinh doanh dịch vụ thuê lại; cho thuê toàn phần hoặc vừa cho thuê (buôn bán) vừa ở cũng khá thuận tiện khi nội khu còn có nhà thờ, trường học cho con trẻ. Tương xứng với mức độ nhộn nhịp, nhà cho thuê nguyên căn có giá khoảng 15tr – 35tr/tháng tùy vị trí, diện tích và tình trạng. Tất nhiên, giá bán của BĐS khu này khá chát, vị trí có thể kinh doanh giá dao động từ 40tr/m2 trừ phần xây dựng. Nghĩ đến việc sáng mở cửa ra là có tiền cũng hay hay, có vẻ như chát nhưng hậu ngọt, tựa như tách trà ngon, nhưng không dễ tìm vì ít có người bán.
Chúng ta tiếp tục di chuyển qua Cánh hữu, nơi thị trường rộng và có nhiều lựa chọn hơn hẳn. Hiện trạng cánh hữu có thể tạm chia thành 3 khu vực: Tân Phú, EcoTown, và Vạn Hạnh. Tất cả đều có điểm chung là hạ tầng hoàn thiện, đường nhựa, vỉa hè, cây xanh; xung quanh đủ tiện ích cơ bản như chợ, trường. Mỗi khu lại có một số điểm đặc trưng riêng để bàn.
Đầu tiên, xin nói nhanh về Eco Town. Dự án này của Hodeco (Công ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu), họ cũng là chủ đầu tư 2 tòa chung cư “cao nghệu” 18 tầng ngay góc Trường Chinh – Quốc lộ 51. Chủ đầu tư trên có thể tin cậy được phần nào, giá dao động từ 14tr/m2.
– Ưu điểm: Quy hoạch tổng thể rất tốt, mặt tiền trục lộ chính Trường Chinh, ngay bên kia con đường này là khu đất được quy hoạch thành Trung tâm hành chính – khu dân cư mới.
– Nhược điểm: Chưa có sổ riêng, phải xây theo quy chuẩn mới ra sổ được. Nằm hơi sâu so với trục QL51, có lẽ cần rất nhiều thời gian để thấy cảnh nhà cửa san sát…
Tiếp theo là Tân Phú, hay còn gọi là khu tái định cư 44 ha. Khoảng 35% diện tích được quy hoạch là nhà riêng đã được xây dựng, tập trung quanh cư xá Thép Miền Nam, gần mặt đường Trường Chinh. Giá dao động từ 18tr/m2.
– Ưu điểm: Quy hoạch có mảng xanh nội khu; xây dựng rất đẹp, đánh giá cá nhân là toàn nhà “có điều kiện”, xây đồng bộ từ 3 tầng trở lên; chọn nhà dễ, chọn hàng xóm mới khó. Tương lai, một nút giao thông lớn sẽ được hình thành ngay lối vào khu dân cư này.
– Nhược điểm: Giá hơi lửng lơ, chưa hợp lý so với các khu khác trong tương quan về vị trí, ở thời điểm hiện tại. Vẫn là hơi xa với nút giao QL51.
So với 2 khu trên, khu Vạn Hạnh rộng hơn nhiều, trải dài khoảng 2 km dọc QL51 và vô sâu khoảng 1km. Với khung giá hiện tại, gần 2 trung tâm thương mại Coop Mart và KNG Mall, khu Vạn Hạnh, cụ thể là phía Bắc khu Vạn Hạnh có một số điểm rất đáng để phân tích sâu hơn. Theo quan điểm của người viết, ở phân khúc đất nền đô thị và nhà phố, đây mới thực sự là tâm điểm đáng đầu tư nhất xét toàn thị xã Phú Mỹ, dựa trên vị trí, thực trạng và quy hoạch trong tương lai.
Trước khi phân tích về Vạn Hạnh là một số cập nhật mới nhất của Phú Mỹ. Trong giai đoạn 2015-2020 vừa qua, về phát triển kinh tế, Phú Mỹ có tốc độ tăng trưởng dịch vụ thương mại bình quân trên 18%/năm, công nghiệp 12%/năm; những con số đáng để trầm trồ so với bình quân cả nước. Phú Mỹ đặt mục tiêu vào năm 2025 trở thành Thành phố (không phải thị xã!!!) cảng biển và công nghiệp, từ đó hướng đến xây dựng thành phố theo tiêu chí đô thị loại I trong tương lai. Đó là những mục tiêu nhanh và xa hơn một bậc so với nhận định của cá nhân tôi, mặc dù đã có hơn 1 năm tích cực theo sát và tìm hiểu về vùng đất này.

Quay lại thị trường BĐS Phú Mỹ với tâm điểm phân tích là khu phố Vạn Hạnh, phường Phú Mỹ. Những thông tin về giá đất sau đây được khảo sát ở thời điểm cuối năm 2019. Cá nhân tôi chia Vạn Hạnh thành 2 phần Bắc và Nam, với ranh giới là trục đường Trần Hưng Đạo.

Nam Vạn Hạnh
Dân cư đã gần như lấp kín khoảng trên 70%, điểm nhấn quy hoạch là công viên Phú Mỹ được xây dựng rất đẹp. Cách đó 1 dãy phố có khu nghỉ dưỡng nho nhỏ, Lesco Resort. Tôi không hiểu lắm đối tượng khách hàng của Lesco là những ai, nhưng nhìn chung, bên cạnh cảnh quan đô thị, Lesco cũng góp phần giúp dịch vụ lưu trú, thư giãn của Phú Mỹ trở nên phong phú hơn. Bộ mặt phố phường khu vực này khá khang trang, chỉnh chu, hàng quán khá nhiều, đã có trường mầm non, trường cấp 1, cấp 2. Phía bên kia QL51, đối diện với Nam Vạn Hạnh là khu công nghiệp Phú Mỹ gần như đã lấp kín, cùng với trung tâm hành chính của Thị xã.
Về giao thông, song song với QL51 là con đường thông suốt liên khu Hùng Vương rộng thênh thang, kết nối trực tiếp với Trường Chinh – trục ngang chính yếu của toàn Phú Mỹ. Nhờ đó, cư dân Nam Vạn Hạnh có thể dễ dàng di chuyển về hướng KNG Mall hay CoopMart cho nhu cầu mua sắm, hoặc bệnh viện Phú Mỹ (thay thế cho Trung tâm y tế Phú Mỹ) sắp được khởi công cho nhu cầu sức khỏe. Tóm lại, nơi đây phù hợp để an cư, lập nghiệp vì rất gần mọi tiện ích cơ bản.
Về kỳ vọng đầu tư sinh lợi, có 2 khu đất lớn được quy hoạch xây dựng chung cư, bao quanh bởi Phạm Văn Đồng và Nguyễn Huệ, xen kẽ đó là những khu dân cư phân lô thấp tầng. Không có gì ngạc nhiên nếu giá đất tăng theo sự kiện khởi công của những công trình, khu dân cư kể trên. Ở góc độ đầu tư, chúng ta có thể săn hàng quanh cụm này, theo tôi mức giá trên dưới 40tr/m đối với vị trí mặt tiền đường Hùng Vương khá hợp lý. Với số vốn nhỏ, mua để ở hoặc đầu tư lâu dài, khu vực phù hợp là phía Đông đường Lê Thánh Tôn, gần với khu quy hoạch dân cư và hành chính mới của thị xã trong tương lai. Nếu kiên nhẫn theo dõi và chịu khó tìm kiếm, thi thoảng vẫn có những mặt hàng thổ cư khoảng 16tr/m2, mặt tiền đường nhánh.
Đánh giá chung, với lợi thế về vị trí và hiện trạng dân cư, Nam Vạn Hạnh có khung giá hợp lý để đầu tư, tầm nhìn 5 năm. Nhưng quả thật thì tôi thích khu vực ngay sau đây hơn.

Bắc Vạn Hạnh
Người ta có câu thần chú “Vị trí, vị trí, và vị trí” khi đầu tư BĐS. Đối với địa phương đang ở giai đoạn chuẩn bị cất cánh như Phú Mỹ, tôi quan tâm tới “Hạ tầng, hạ tầng và hạ tầng; Tiện ích, tiện ích và tiện ích”. Khu vực này hội tụ tất cả những lợi thế và tiềm năng để trở thành trung tâm của trung tâm tại Phú Mỹ.
Đáng kể nhất về hạ tầng là tuyến đường ngang huyết mạch Trường Chinh đang được đầu tư nâng cấp, mở rộng. Hai bên con đường này, thuộc địa phận xã Tóc Tiên, quỹ đất còn rất nhiều để thực hiện các ý tưởng quy hoạch. Trường Chinh còn là con đường ngắn nhất, thuận tiện nhất để kết nối hệ thống cảng và QL51 đến huyện Châu Đức, cùng tỉnh Bà Rịa. Châu Đức có diện tích rộng hơn 420km2 với hơn 140 ngàn nhân khẩu, nơi đây đang được đầu tư mạnh về công nghiệp và hạ tầng, đang có tốc độ phát triển kinh tế khá ấn tượng, gần 11%/năm.
Bên cạnh vị trí cửa ngõ giao thông, Bắc Vạn Hạnh hiện nay sở hữu những tiện ích xã hội mà toàn thị xã phải ghen tị. Tại đây có trường THPT Phú Mỹ, một trường cao đẳng, trung tâm y tế thị xã mà tương lai sẽ được thay thế bằng Bệnh viện thành phố được quy hoạch trên trục Trường Chinh. Thêm nữa, nhiều ngân hàng cũng tập trung trong khu vực như Vietcombank, BIDV, AgriBank, ACB,… Ngoài ra, còn có khách sạn 4 sao Golf Phú Mỹ, một chỉ báo cho thấy dịch vụ trung – cao cấp đã xuất hiện, thêm nữa là khu nghỉ dưỡng Lotus, các quán cà phê lớn, dịch vụ karaoke, mát-xa, spa…
Với những tồn tại trên cùng điểm nhấn kiến trúc tòa chung cư 18 tầng Hodeco, hình bóng một đô thị hiện đại đã thấp thoáng tại Bắc Vạn Hạnh. Minh chứng mạnh mẽ và rõ nét hơn nữa chính là 2 trung tâm thương mại CoopMart và KNG Mall. Nếu như CoopMart hướng đến phân khúc khách hàng bình dân, thì KNG tập trung khai thác nhóm khách hàng có khả năng chi trả cao hơn với các dịch vụ trung – cao cấp như trung tâm GYM, rạp chiếu phim, nhóm cửa hàng F&B khá “sang chảnh”. CoopMart thì mỗi cuối tuần luôn chật kín những gia đình trẻ, rất nhộn nhịp. Ngược lại, mặt bằng cho thuê tại KNG mall vẫn chưa được lấp kín; hoạt động giải trí, mua sắm tại đây nhìn chung chưa thực sự sáng sủa; hy vọng trong vài năm tới, khi mức sống được nâng lên, tình hình KNG mall sẽ khả quan hơn. Đáng chú ý, 2 trung tâm thương mại trên chỉ cách nhau khoảng hơn 500m. Sự tập trung “đậm đặc” này đối với một đô thị chỉ hơn 220 ngàn dân ở thời điểm hiện tại rất đáng để suy ngẫm. Tiềm năng của thị trường bán lẻ ở Phú Mỹ có lẽ còn lớn hơn rất nhiều so với những gì mà chúng ta đang thấy.
Như đã nêu, Phú Mỹ hướng đến mục tiêu đô thị loại I. Vì vậy, trong tương lai, quá trình xây dựng hạ tầng, chỉnh trang đô thị sẽ tiếp tục được đầu tư mạnh mẽ và có trọng điểm. CoopMart và KNG mall, cùng với nhóm các trụ sở, phòng giao dịch ngân hàng đã “giúp” chúng ta nhận diện rõ, đâu là tâm điểm phát triển. Có khá nhiều lựa chọn để đầu tư quanh đây. Đó có thể là điểm nóng Trường Chinh với giá từ 45tr/m2 tùy vị trí (tại thời điểm khảo sát); khu dân cư ATA khoảng 16tr / m2 đường nhánh; hoặc những lốc đất biệt thự 260m2 trở lên ở đầu đường Lê Lợi (trong tương lai sẽ tiếp tục nối dài, kết nối với khu hành chính mới), chỉ từ hơn 4 tỷ cho một suất đầu tư vị trí vàng của cả Phú Mỹ, nơi thu hút giới nhà giàu tương lai.
Mặt bằng giá đã nêu cao hay thấp so với tiềm năng? So sánh với 2 đô thị loại I khác ở Đông Nam Bộ, đã phát triển sớm hơn: thành phố Thủ Dầu Một (Bình Dương) hiện nay giá căn hộ vị trí tốt đã quanh 35tr/m2; còn ở thành phố Biên Hòa (Đồng Nai), một số khu dân cư quy hoạch mới ở trung tâm, đất thổ cư giá mềm cũng đã quanh 55tr/m2. Quá dễ dàng để chúng ta thấy được sự hợp lý (nếu không muốn nói là rẻ) của khung giá đất thổ cư có vị trí vàng tại phía Bắc khu Vạn Hạnh, thị xã Phú Mỹ hiện tại. Tương lai 5 năm tới, khi Phú Mỹ được công nhận là thành phố, hàng loạt dịch vụ trung – cao cấp tiếp tục mọc lên, các phố thương mại, phố tài chính được hình thành, sẽ thật khó có thể đoán biết được giá đất ở đây đạt đến ngưỡng nào. Tiềm năng sinh lời rất lớn trong dài hạn!!!
Hiện nay, kinh tế cả nước sẽ đối diện với một số khó khăn do hậu quả kéo dài của dịch Covid-19. Nhưng lịch sử đã chứng minh, mọi trở ngại đều sẽ bị bỏ lại sau lưng và xã hội luôn tiến về phía trước. Sự trầm lắng của thị trường BĐS ở thời điểm hiện tại có khi là một cơ hội. Cơ hội cho chúng ta cùng đánh giá lại bức tranh tổng thể, so sánh mặt bằng giá liên khu vực, nhận diện những tâm điểm đầu tư có tiềm năng lớn. Nếu tỉ lệ đòn bẩy thấp và trường vốn, các nhà đầu tư có thể xem xét mua vào và “nắm giữ”, chọn những vị trí tốt và đón chờ sự thăng hoa hiển nhiên của thị trường ở con sóng tiếp theo.

————————————————————

Lời kết

Thật vui vì đã nhận được phản hồi tích cực từ cộng đồng đầu tư đối với loạt bài viết này trên một số nhóm BĐS facebook. Những phân tích dựa trên quan điểm cá nhân được chia sẻ rộng rãi đã đem lại cho Duy cơ hội giao lưu, kết bạn với các anh chị hoạt động trong cùng lĩnh vực. Từ đó được học hỏi mở mang rất nhiều, có thể nói là tiến bộ bất ngờ so với vài tháng trước. Nhờ mạng lưới kết nối những người cùng đầu tư với nhau, qua những chia sẻ chân thành, trung thực, cá nhân Duy cũng đã được cập nhật rất nhiều thông tin mới, bổ ích từ những anh chị đã inbox hỏi han, trao đổi về chính vùng đất mà mình đã phân tích.
Rất thú vị.Hơn nửa năm kể từ khi viết về vùng đất Phú Mỹ và cơ hội đầu tư tại đây, câu mở đầu đề cập đến việc nâng cấp đô thị thành loại III đối với Phú Mỹ (ở phiên bản cũ) đã được chứng thực. Một cập nhật khác, nếu mọi thứ thuận lợi, trung tâm Phú Mỹ trong tương lai gần sẽ xuất hiện thêm 1 cặp cao ốc 18 tầng mới, dự án này đã bắt đầu thi công phần móng, chỉ cách 2 blocks chung cư 18 tầng Hodeco hiện hữu khoảng 50m. Cảnh quan đô thị dự kiến sẽ rất khác và nhịp sống sẽ trở nên nhộn nhịp hơn khi hơn 600 căn hộ mới được lấp đầy, tương tự như chung cư Hodeco hiện nay. Hy vọng trong thời gian tới, chúng ta sẽ tiếp tục được chứng kiến những chuyển biến tích cực của Phú Mỹ nhờ hàng loạt những đòn bẩy hạ tầng.
Sau khi được nâng hạng đô thị loại III, liệu 2025 Phú Mỹ có được công nhận là Thành phố không? Xin mở ngoặc nhỏ, Thành phố và Đô thị loại I là hai vấn đề khác nhau, không nhất thiết phải đạt đô thị loại I mới được công nhận là Thành phố ạ.
Theo nghị quyết 1211/2016/UBTVQH13 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, quy định về Tiêu chuẩn của đơn vị hành chính, dưới đây là các điều kiện để xét công nhận một đơn vị hành chính là Thành phố trực thuộc tỉnh.
1. Quy mô dân số từ 150.000 người trở lên: Phú Mỹ đã vượt trên 200 ngàn.
2. Diện tích tự nhiên từ 150 km2 trở lên: Phú Mỹ rộng hơn gấp đôi, trên 300 km2.
3. Đơn vị hành chính trực thuộc:a) Số đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc có từ 10 đơn vị trở lên: Phú Mỹ vừa đủ, có 5 phường và 5 xã.b) Tỷ lệ số phường trên tổng số đơn vị hành chính cấp xã từ 65% trở lên: Phú Mỹ hiện chỉ có 5 phường, cần thêm 2 xã lên phường nữa, nhà đầu tư thích lướt sóng có thể nghiên cứu hướng này.
4. Đã được công nhận là đô thị loại I hoặc loại II hoặc loại III: Đã được công nhận theo nội dung văn bản 1538/TTg-CN như trong ảnh đính kèm.
5. Cơ cấu và trình độ phát triển kinh tế – xã hội:
5.1 Cân đối thu chi ngân sách dư: Những năm gần đây, Phú Mỹ luôn thặng dư. Năm 2019, tổng thu ngân sách của Phú Mỹ đạt hơn 2 ngàn tỷ đồng.
5.2. Thu nhập bình quân đầu người đạt 1.05 lần so với cả nước: Năm 2019, chỉ tiêu này của Phú Mỹ cao gấp 2,42 lần so với cả nước.
5.3. Mức tăng trưởng kinh tế trung bình 3 năm gần nhất đạt bình quân của tỉnh: Giai đoạn 2016-2019 Phú Mỹ tăng trưởng bình quân 15,5% hàng năm, nhìn chung cao gấp đôi so với bình quân cả tỉnh BRVT.
5.4. Tỷ lệ hộ nghèo trung bình 3 năm gần nhất đạt bình quân của tỉnh: Năm 2019 Phú Mỹ chỉ có 0,4% hộ hèo, thấp hơn nhiều so với con số quanh 1% của cả tỉnh.
5.5. Tỷ trọng công nghiệp, xây dựng và dịch vụ trong cơ cấu kinh tế yêu cầu trên 80%: Tiêu chí này Phú Mỹ đạt 95%.
5.6. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp nội thành, nội thị, thị trấn, quận và phường đạt trên 80%: Theo Duy được biết, 2019 Phú Mỹ chỉ đạt đâu đó quanh 70%. Số liệu này nhờ nhà mình cập nhật chính xác hơn giúp.Tóm lại, trong 5 năm tới, bên cạnh một số tiện tích đô thị chưa đạt chuẩn cần phải nâng cấp, cải thiện hệ thống giao thông đô thị, nếu giải được bài toán mật độ dân cư khu vực đô thị, cụ thể là thành lập được 2 phường nữa thì việc Phú Mỹ được công nhận thành phố hoàn toàn có thể xảy ra.So với một số nơi ở tỉnh khác có nhiều điểm tương đồng, tuy mặt bằng giá hiện tại ở Phú Mỹ có tốt hơn đáng kể, nhưng gần như đã vượt khả năng chi trả của dân nhập cư. Vùng đất này rất lớn còn nguồn lực để đầu tư hạ tầng thì có giới hạn, không thể dàn trải trên diện rộng được. Hơn nữa, thị trường có nhiều phân khúc, mỗi phân khúc và thậm chí là 2 lô đất cạnh nhau nhiều khi cũng được rao khác giá.
Do đó, nhà đầu tư cần tỉnh táo, cân nhắc thời gian đầu tư trong bao lâu, tìm hiểu trên phạm vi rộng để xây dựng một công thức định giá cho riêng mình, xem xét kỹ tiềm năng của vị trí khu đất muốn đầu tư nhằm tăng khả năng sinh lợi. Bên cạnh đó, kế hoạch sử dụng đất của Phú Mỹ nói riêng và những vùng đất đang phát triển nói chung không phải là điều bất biến, nó được thay đổi tùy theo tình hình phát triển thực tế. Vì vậy, chúng ta cần phải hết sức chú ý vấn đề quy hoạch trước khi ra quyết định, tránh những thiệt hại đáng tiếc.

Để kết, xin chia sẻ với cả nhà 2 câu hỏi mà cá nhân Duy luôn phải trả lời trước khi ra quyết định đầu tư:
– Ai sẽ thích và muốn mua lại đất của mình trong tương lai?
– Người mua sẽ sẵn sàng chi trả ở mức giá nào?
Chúc chúng ta có những quyết định đúng đắn trong đầu tư.

Tác giả : Ninh Ngọc Duy