Quyền sử dụng đất là gì? Bản chất pháp lý về quyền sử dụng đất ở Việt Nam?

hình lấy internet – minh họa

Bản chất pháp lý về quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nó không chỉ đơn thuần chỉ là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước có vai trò quản lí còn là tư liệu sản xuất và là cơ sở vật chất đặc biệt quan trọng của chủ sử dụng đất. Đất đai có mặt trong tất cả các lĩnh vực trọng điểm của một quốc gia, là tư liệu sản xuất của các ngành nông và lâm nghiệp, là môi trường sống và là cơ sở tiến hành mọi hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Ngày nay cùng với sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa thì nhu cầu về sử dụng đất đai ngày càng gia tăng. Muốn đạt được sự phát triển, tận dụng tối ưu hóa nguồn lực là đất đai thì pháp luật Việt Nam đã đưa ra những quy định pháp lí về quyền sử dụng đất, mang ý nghĩa vừa giúp Nhà nước thực hiện hiệu quả việc quản lí và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất. Bởi lẽ đó Luật đất đai 2013 hiện nay đã quy định rất cụ thể về bản chất pháp lí về quyền sử dụng đất.

1. Khái lược về Quyền sử dụng đất

Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Hiến pháp năm 2013) quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai đều cụ thể hóa quy định của Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013 định nghĩa thì đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Luật cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.Tuy Luật Đất đai không có quy định rõ ràng khái niệm Quyền sử dụng đất, nhưng luật cũng đưa ra khái niệm về giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tính bằng tiền của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích xác định trong một thời gian sử dụng nhất định.Người sử dụng đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích được giao tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước.

2. Phân loại quyền sử dụng đất

– Quyền sử dụng đất căn cứ theo chủ thể (là tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân): Quyền sử dụng đất lúc này được căn cứ theo ý muốn chủ quan của chủ thể và việc sử dụng đất vào mục đích nào là tùy theo chủ thể quyết định. Những qyết định này cần phải nằm trong giới hạn được cấp có thẩm quyền cho phép.

– Quyền sử dụng đất căn cứ vào khách thể (là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hay chưa sử dụng):Nghĩa là loại đất này được quy định sử dụng vào mục đích nào thì người sử dụng đất phải làm đúng theo mục đích đó. Nếu có sự thay đổi về mục đích sử dụng thì phải báo cho cơ quan có thẩm quyền và phải được cho phép thì mới thực hiện.

– Quyền sử dụng đất căn cứ vào thời gian.Thời gian sử dụng đất có thể là tạm thời hoặc lâu dài, tùy theo quyết định của cấp có thẩm quyền. Từ đó quyền sử dụng đất của chủ thể cũng được quyết định là tạm thời hay lâu dài.

– Quyền sử dụng đất căn cứ theo pháp lý.Có nghĩa là cần căn cứ theo quyết định của cấp có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê mà xác định mục đích sử dụng và để biết là quyền sử dụng ban đầu của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp trong quyết định hay quyền sử dụng đất thứ hai của người được cho thuê lại, thừa kế.

3. Bản chất pháp lý về quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất. Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài nhưng Nhà nước không mất đi quyền sử dụng đất của mình. Bởi vì, Nhà nước thực hiện quy bằng các hình thức chủ yếu sau: Thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng cho từng loại đất cụ thể

Thông qua việc xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất buộc các tổ chức, hộ gia đình cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất. Điều này có ý nghĩa là thông qua quá trình sử dụng đất của người sử dụng mà các ý tưởng sử dụng đất của Nhà nước sẽ trở thành hiện thực đồng thời, người sử dụng đất trong quá trình sử dụng phải đóng góp một phần lợi ích mà họ thu được từ việc sử dụng đất đai dưới dạng những nghĩa vụ vật chất cho Nhà nước thông qua hình thức như nộp thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất v.v…. 

Tìm hiểu về bản chất pháp lý về quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, Quyền sử dụng đất là quyền của chủ sở hữu đất đai.

Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thì Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai. Với tư cách là chủ sở hữu, Nhà nước thực hiện chức năng chủ yếu đối với đất đai là chức năng thống nhất quản lý đối với đất đai và chức năng điều phối đối với đất đai. Bên cạnh đó, với tư cách là chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước còn có đầy đủ ba quyền năng đối với tài sản thuộc sở hữu của mình: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.

Thứ hai, Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất đai.

Nhà nước không trực tiếp sử dụng tất cả đất đai trên lãnh thổ, mà Nhà nước trao quyền sử dụng đất lại cho chủ sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thì người sử dụng đất có các quyền như sau: 

– Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : 

Căn cứ theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013:“ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.“Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do người sử dụng đất đứng tên thì về mặt pháp lí đã được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

– Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất… theo quy định của pháp luật về đất đai.

 Căn cứ theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013“ Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.“Như vậy,người có quyền sử dụng đất nên ngoài các quyền chung của người sử dụng đất, người sử dụng đất còn có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

Bên cạnh những quyền lợi nêu trên, người sử dụng đất còn được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi dưỡng đất nông nghiệp. Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Khiếu nại, tố cáo khởi kiện về những hành vi vi phạm pháp luật đất đai. 

Thứ ba, Quyền sử dụng đất là quyền tài sản và được xác định giá trị và được phép chuyển đổi trên thị trường.

Khi quyền sử dụng đất được coi là một loại tài sản, được đưa vào để giao dịch, để kinh doanh thì quyền sử dụng đất lúc này lại trở thành một loại hàng hóa. Hoạt động kinh doanh đối với hàng hóa quyền sử dụng đất này cũng chịu sự điều tiết chung của thị trường. Như vậy, quyền sử dụng đất trở thành một loại hàng hóa theo quy định của pháp luật.

Căn cứ Điều 105 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Điều 115 Bộ Luật Dân sự 2015 tiếp tục quy định: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Như vậy, quyền sử dụng đất được coi là một loại quyền tài sản. Loại tài sản này đặc biệt ở chỗ, nó là tài sản được xác lập trên một tài sản, và tài sản này luôn luôn gắn với một tài sản khác đó là đất đai. Chính vì coi quyền sử dụng đất là một loại tài sản nên Hiến pháp, Luật Đất đai ghi nhận chủ sử dụng đất được thực hiện các giao dịch đối với tài sản này.

Qua những phân tích trên quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa,cụ thể là một trong các loại hàng hóa trong thị trường bất động sản. Giá cả của quyền sử dụng đất được điều tiết bởi cung – cầu của thị trường. Giá trị của quyền sử đất được xác định theo giá đất, phụ thuộc vào loại đất, diện tích, vị trí của mảnh đất.

Như vậy, tìm hiểu về Quyền sử dụng đất có thể được nhìn nhận dưới rất nhiều góc độ, để thấy được bản chất pháp lý của nó. Lựa chọn chế độ sở hữu đất đai nào trong điều kiện nước ta cần phải tính đến các điều kiện cụ thể của đất nước. Pháp luật khi điều chỉnh đối với quan hệ xã hội phát sinh liên quan đến quyền sử dụng đất cần phải xác định rõ bản chất của quyền sử dụng đất trong từng quan hệ đó như thế nào, từ đó có những cơ chế pháp lý điều chỉnh phù hợp với từng quan hệ cụ thể đó.

(Bài của Luật sư Nguyễn Văn Dương)