Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như thế nào? Khi xảy ra tranh chấp, cơ quan nào sẽ có thẩm quyền giải quyết? Trình tự, thủ tục giải quyết ra sao? Nếu đang có cùng những câu hỏi trên với luật sư A+, quý khách hàng hãy theo dõi ngay bài viết sau đây nhé.

1. Cơ sở pháp lý

• Bộ luật dân sự 2015;
• Bộ luật tố tụng dân sự 2015;
• Luật Đất đai 2013.

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Căn cứ Điều 500 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) thì “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.

Từ khái niệm trên, có thể đưa ra khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng về quyền sử dụng đất, là sự thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó,  bên chuyển nhượng tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình sang cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

3. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng dân sự. Do vậy phải đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 BLDS như sau:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận, trừ các pháp luật đất đai cho phép.
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực thì mới có hiệu lực. Căn cứ khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

4. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là tranh chấp đất đai theo quy định tại Luật Đất đai 2013. Cụ thể, tranh chấp đất đai theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai, tức là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất. Còn tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Theo BLTTDS 2015, thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm: thẩm quyền theo vụ việc, thẩm quyền theo cấp tòa án và thẩm quyền theo lãnh thổ.

Thẩm quyền theo vụ việc

Tranh chấp hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp hợp đồng dân sự theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 (BLTTDS) thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Thẩm quyền theo cấp tòa án

Căn cứ điểm a, b khoản 1 Điều 35 BLTTDS 2015 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất thuộc về Tòa án nhân dân cấp huyện. Trường hợp có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

Thẩm quyền theo lãnh thổ

Căn cứ điểm a, b khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015:

• Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm tranh chấp hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất.
• Trường hợp các đương sự thỏa thuận bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp thì Tòa án nơi cư trú/có trụ sở của nguyên đơn là Tòa án có thẩm quyền.

5. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng tương tự như các tranh chấp khác sẽ được thực hiện theo các quy định của BLTTDS. Cụ thể các bước như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ khởi kiện 

Người khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ khởi kiện một cách đầy đủ và gửi đến Tòa án có thẩm quyền. Phương thức nộp đơn khởi kiện được quy định tại khoản 1 Điều 190 BLTTDS bao gồm:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án. Trường hợp này, người khởi kiện cần có chữ ký điện tử theo quy định.

Bước 2: Tòa án xem xét đơn khởi kiện

Căn cứ khoản 2, 3 Điều 190 BLTTDS, trong thời hạn không quá 8 ngày làm việc, Thẩm phán được phân công sẽ:

• Thông báo nộp tạm ứng án phí đối với trường hợp phải nộp tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí; người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
• Yêu cầu sửa đổi bổ sung đơn khởi kiện nếu đơn khởi kiện chưa đúng quy định.
• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác

Bước 3: Tòa án ra thông báo thụ lý vụ án

Căn cứ khoản 3 Điều 195 BLTTDS 2015, Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Căn cứ Điều 196 BLTTDS 2015, trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Thẩm phán thông báo bằng văn bản cho nguyên đơn; bị đơn; cơ quan, tổ chức; cá nhân có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến việc giải quyết vụ án về việc Tòa án đã thụ lý vụ án.

Bước 4: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm

Thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm được quy định tại Điều 203 BLTTDS 2015 đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo khoản 3 Điều 26 BLTTDS 2015 là 4 tháng, có thể gia hạn thêm 2 tháng.

Trong quá trình chuẩn bị xét xử sơ thẩm, Tòa án sẽ tiến hành phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải. Trường hợp các đương sự thỏa thuận được với nhau về vấn đề phải giải quyết trong vụ án thì Tòa án lập biên bản hòa giải thành. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà không có đương sự nào thay đổi ý kiến về sự thỏa thuận đó thì Tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự. Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự có hiệu lực pháp luật ngay sau khi được ban hành và không bị kháng cáo; kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm.

Trường hợp các bên hòa giải không thành, Tòa án ra quyết định đưa vụ án ra xét xử.

Bước 5: Tòa án mở phiên tòa xét xử sơ thẩm vụ án

Sau khi có Bản án sơ thẩm, đương sự có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Đối với đương sự không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

6. Luật sư tư vấn tranh chấp hợp đồng

Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, giỏi, nhiệt huyết và tận tâm, Luật A+ tự hào là đơn vị hàng đầu tư vấn và giải quyết các tranh chấp hợp đồng bao gồm các dịch vụ sau:

• Đánh giá các vấn đề pháp lý liên quan đến tranh chấp
• Tư vấn phương án giải quyết tranh chấp (hòa giải, khởi kiện..)
• Tư vấn thu thập và chuẩn bị chứng cứ
• Đại diện đàm phán tranh chấp
• Soạn thảo hồ sơ khởi kiện trong trường hợp khởi kiện
• Luật sư bảo vệ tại tòa án, trọng tài thương mại

Lý do chọn Luật A+:

Kết quả bền vững, cam kết bảo vệ đến cùng.

Để được nhận kết quả tốt, theo đúng quy định pháp luật, nhận giá trị lâu dài mà không phải làm điều sai trái, không hối lộ, không e ngại sợ hãi cơ quan công quyền.

Sự tử tế.

Được chăm sóc như người thân, ân cần, chân thành, giải thích cặn kẽ, liên tục, luôn bên cạnh trong suốt quá trình thực hiện công việc. Chúng tôi luôn bên bạn lúc thăng hay trầm.

Giỏi chuyên môn

Luật sư nhiều kinh nghiệm, hiểu rõ cách vận hành pháp luật của cơ quan nhà nước, hiểu rõ quy luật vận hành của các mối quan hệ trong xã hội để giải quyết vụ việc trọn vẹn.

Hi vọng bài viết trên đã cung cấp những thông tin hữu ích cho quý khách hàng trong vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề này, quý khách hàng vui lòng liên hệ luật sư A+ để được hỗ trợ và tư vấn.