Định giá đất là gì? Tại sao cần phải định giá đất ?

Hiện nay, khi mà hệ thống pháp luật nước ta chưa thật sự chặt chẽ, một số cán bộ nhà nước còn thiếu trách nhiệm, thiếu trình độ trong việc quản lý đất đai ,nên dẫn đến nhiều mẫu thuẫn giữa người dân và cơ qua nhà nước trong vấn đề quản lý và sử dụng đất. Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”. Đất đai có vị trí, vai trò đặc biệt quan trọng như vậy nên quản lý, sử dụng đất đai luôn là vấn đề được Đảng và Nhà nước ta chú trọng quan tâm; trong đó việc xác định giá đất để bồi thường thiệt hại về đất đai khi Nhà nước thu hồi đất luôn là vấn đề bức thiết và cần phải chỉn chu vấn đề này một cách toàn diện.

1. Khái niệm định giá đất và lý do cần phải định giá đất

Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô, về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu.Bởi thế, việc định giá đất có ý nghĩa rất quan trọng ,xét về khía cạnh pháp lý thì thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.

1.1. Khái niệm định giá đất

Để nắm bắt được khái niệm định giá đất thì trước hết chúng ta cần phải hiểu được định giá là gì.  Có thể nói rằng, định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật và tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá được hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường.

Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng một số học giả trên thế giới định nghĩa về vấn đề này như sau:

Theo GS. W. Sealrooke – viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh thì:Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. 

GS. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản – Đại học quốc gia Singapore thì cho rằng: Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn. 

Vậy giá đất là gì?

Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có qui định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”.

Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào các mục đích xác định. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất của Nhà nước (Theo điều 13 Luật đất đai 2013) và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa người quản lý và người sử dụng. Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất và người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê… và Nhà nước có quyền thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chức thống nhất các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đất và từ đó theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất với người sử dụng đáp ứng được nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ sự phát triển của nền kinh tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa. Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa người quản lý và người sử dụng đất, giữa người sử dụng đất với nhau. Đồng thời đất là một tài sản, vì vậy định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường, bên cạnh đó đất là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Như trên đã nêu, định giá chỉ có thể là sự ước tính về giá trị, với định giá đất thì khó tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác.

Ðịnh giá đất đai là việc người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó.

 Từ đó, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.

1.2 Lý do cần phải định giá đất?

Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.,

Cùng với sự biến động của thị trường, giá đất cũng có sự biến động rõ rệt qua các thời kỳ. Lợi ích là thứ mà người ta mong muốn hướng tới và vì vậy giá đất là vấn đề được đặc biệt quan tâm khi các chủ thể tham gia các giao dịch liên quan đến đất. Định giá đất có vai trò đặc biệt quan trọng, chúng ta cần phải xác định giá đất bởi:

Thứ nhất, có thể thấy xác định giá đất đai đóng vai trò rất quan trọng trong quản lý đất đai. Bởi quản lý giá đất là quản lý giá trị của thửa đất – quản lý “phần hồn” của đất đai. Giá đất nhà nước được xác lập bằng khung giá đất, giá đất giáp ranh các địa phương cấp tỉnh chỉ áp dụng trong các trường hợp không gây nguy cơ tham nhũng và khiếu kiện của người dân gồm: Tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; tính các khoản thuế liên quan đến đất đai và phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.

Thứ hai, quy định giá đất tạo cơ sở pháp lý, căn cứ để các bên ước định giá đất khi tham gia các giao dịch.

Thứ ba , tạo cơ sở pháp lý để cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp khi có yêu cầu.

Thứ tư, làm tiền đề để cơ quan có thẩm quyền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết bồi thường giải phóng mặt bằng khi phát sinh.

2. Vai trò của định giá đất 

Định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế, thông qua kết quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác.Việc định giá đất đóng có một số vai trò quan trọng như sau: 

Một, đó là sở phục vụ cho việc mua bán, trao đổi và chuyển nhượng đất, góp phần ổn định thị trường đất .

Hai là, cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: cho thuê, thế chấp, cầm cố. 

Ba là, cơ sở để đền bù đất khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi. 

Bên cạnh đó, còn nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất và đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt khi giải quyết sự tranh chấp đất, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất.

3. Trình tự việc xây dựng, định giá đất

Việc xây dựng, định giá đất cụ thể được thực hiện theo trình tự cụ thể sau:

– Sở Tài nguyên và Môi trường điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất; xây dựng phương án giá đất trình UBND cấp tỉnh. Cơ quan này có thể thuê các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá độc lập thực hiện.

– Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh thực hiện thẩm định. Hội đồng do chủ tịch UBND cấp tỉnh thành lập với vai trò thường trực của Sở Tài chính và phải có thành viên là chuyên gia định giá độc lập.

– Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định giá đất.

Gía đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (vượt hạn mức); tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất. Như vậy, giá đất cụ thể xác định giá của một thửa đất nhất định tại một thời điểm nhất định theo yêu cầu của Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân.