Đất ở đô thị là gì ? Khái niệm về đất ở tại đô thị

Đất ở đô thị là một khái niệm rất rộng về đất đai được quy định bởi Bộ Tài Nguyên và môi trường. Có thể nói đây là loại đất màu mỡ luôn được các nhà đầu tư săn đón vì nó có thể dùng để mua bán, chuyển đổi và sử dụng linh hoạt. Hãy cùng tìm hiểu để hiểu nhiều hơn về loại hình đất ở tại đô thị là gì ? Cụ thể:

Mục Lục

1. Đất ở đô thị ?

Đất ở đô thị là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình được quy định để phục vụ đời sống sinh hoạt của cư dân đô thị trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Như vậy, đất ở tại đô thị cũng hiểu theo nghĩa hẹp với khuôn khổ là thửa đất có nhà ở, các công trình xây dựng nhằm phục vụ cuộc sống, sinh hoạt của người dân ở đô thị. Trước đây, khái niệm đất khu dân cư đô thị được hiểu theo nghĩa rất rộng, bao gồm nhiều loại đất, trong đó có đất ở tại đô thị. Theo quy định của Luật đất đai năm 2003 (hiện nay là luật đất đai năm 2013), đất ở tại đô thị được cụ thể hoá và giao cho nhiều đối tượng trong nước và nước ngoài sử dụng để xây nhà bán hoặc cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân đô thị.

Đất ở đô thị là một khái niệm rất rộng về đất đai được quy định bởi Bộ Tài Nguyên và môi trường. Có thể nói đây là loại đất màu mỡ luôn được các nhà đầu tư săn đón vì nó có thể dùng để mua bán, chuyển đổi và sử dụng linh hoạt. Quý nhà đầu tư hãy cùng tìm hiểu để hiểu nhiều hơn về loại hình đất ở tại đô thị là gì?

2. Đất ở nông thôn và đất thổ cư có gì khác nhau?

Về khái niệm:

– Đất ở nông thôn là loại đất dùng để làm đất ở những khu vực nông thôn.

– Đất thổ cư là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống đã được pháp luật công nhận.

Đất thổ cư chỉ là từ truyền thống để chỉ đất ở. Theo Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 quy định đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở.

Đất ở nông thôn chỉ mục đích sử dụng đất là dùng để làm đất ở nhưng ở khu vực nông thôn nên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi là đất ở nông thôn.

Cả hai loại đất này đều không được trồng trọt nhưng đất thổ cư được xây nhà ở cả nông thôn và thành phố, còn đất nông thôn thì chỉ để xây dựng ở nông thôn.

Với việc xu hướng dịch chuyển đầu tư, phát triển bất động sản đang từ các vùng trung tâm xê dịch ra vùng ven, vùng nông thôn ngày càng nhiều thì các vấn đề liên quan đến đất ở tại nông thôn càng được chú ý hơn cả.

3. Đặc điểm đất ở tại nông thôn

Đúng như tên gọi của mình là đất ở nông thôn, mục đích chính của con người là dùng đất để ở nên về đặc điểm thì đất ở nông thôn cũng có phần khác biệt so với đất ở tại đô thị.

Thứ nhất: Các cụm, khu dân cư sinh sống ở đô thị và nông thôn luôn có sự khác biệt. Nếu ở đô thị xu hướng hộ gia đình một, hai thế hệ với quy mô vừa và nhỏ ngày càng phổ biến thì ở nông thôn đa phần các cụm dân cư là hộ gia đình gồm nhiều thế hệ gắn bó với nhau bằng yếu tố huyết thống chặt chẽ.

Thứ hai: Do sử dụng vào mục đích đất ở nên tại đô thị và nông thôn đa phần khu dân cư thường được tập trung và hình thành ở những nơi có vị trí địa lý thuận tiện cho đời sống, sinh hoạt của con người. Ở nông thôn cũng tương tự như vậy thường sẽ tập trung ở các trung tâm vùng, gần sông ngòi, hệ thống giao thông kết nối các tỉnh thành, tạo điều kiện giao thương hàng hóa.

Thứ ba: Diện tích đất ở ngày càng có xu hướng tăng cao, do nhu cầu cũng như sự gia tăng dân số nhanh chóng, việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp hoặc chưa sử dụng đang trở nên cần thiết hơn. Tuy nhiên, nếu mở rộng trên đất nông nghiệp thì sẽ có các phương án thu hồi đất và giá đền bù đất nông nghiệp hay lâm nghiệp tương xứng.

4. Các quy định đất ở nông thôn là như thế nào ?

Quy định đất ở nông thôn cũng đã được Nhà nước ghi rõ tại các Khoản 2, 3, 4 Điều 143 Luật đất đai 2013 như sau:

Thứ nhất: Căn cứ vào quỹ đất hiện có của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan Nhà nước phê duyệt, UBND cấp tỉnh sẽ quy định hạn mức đất giao cho mỗi cá nhân, hộ gia đình để làm nhà ở, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phải phù hợp với điều kiện và tập quán sinh sống tại địa phương.

Thứ hai: Việc phân bổ đất ở nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với việc quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho việc sản xuất, đời sống nhân văn, vệ sinh môi trường và theo hướng phát triển – hiện đại hóa nông thôn.

Thứ ba: Nhà nước luôn có những chính sách tạo điều kiện thuận lợi và tốt nhất cho những người sống ở nông thôn, có chỗ ở tốt trên cơ sở tận dụng những khu dân cư đã hình thành, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.

5. Đất ở tại nông thôn có phải đất thổ cư không ?

Đất ở nông thôn và đất thổ cư là 2 khái niệm khác nhau hoàn toàn nên bạn phải cẩn thận chú ý. Nếu không sẽ rất dễ bị nhầm lẫn. Sự khác nhau giữa đất ở tại nông thôn và đất thổ cư dễ thấy nhất là qua khái niệm của chúng.

Nếu đất ở nông thôn là dùng để chỉ các loại đất dùng để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao,… trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn (như đã nêu ở mục 1). Đất chỉ thuộc khu vực nông thôn.

Còn đất thổ cư được hiểu đơn giản là đất ở. Đất thổ cư bao gồm cả đất ở nông thôn và đất ở tại đô thị. Và vì tên gọi đất thổ cư chỉ là thuật ngữ chung mà người dân hay thường sử dụng cho đất ở và do không phân biệt rõ ràng là đất ở nông thôn hay đất ở thành thị nên thường xuyên gây nhầm lẫn cho mọi người. Theo quy định 2.1 tại Mục 1, Phụ lục 1 ban hành kèm Thông tư 28/2014/TT-BTNMT như sau:

Đất ở là đất chỉ dùng để làm nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu thiết yếu hằng ngày của con người trong đời sống (ví dụ như vườn hoa, ao nuôi cá…) gắn liền với ngôi nhà trên cùng mảnh đất đó đã được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm cả đô thị và nông thôn.

Trường hợp đất để ở nhưng có thêm mục đích là sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (kể cả chung cư có mục đích hỗn hợp) thì ngoài việc thống kê mục đích là đất dùng để ở thì phải tiến hành thống kê luôn cả mục đích phụ là đất sản xuất, đất phi nông nghiệp dùng cho kinh doanh.

6. Đất ở đô thị là gì ? Những quy định về đất ở đô thị bạn nên biết

Đất ở đô thị là gì, có những quy định gì liên quan tới đất ở đô thị? Hãy cùng tìm hiểu về khái niệm, hạn mức đất ở đô thị cũng như thời hạn sử dụng và những lưu ý về quy định quản lý và sử dụng đất ở đô thị, cụ thể:

6.1 Đất ở đô thị là gì ?

Dựa theo mục 3, điều 144, Luật Đất Đai 2013, đất ở đô thị thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Hiểu một cách đơn giản nhất, đất ở đô thị là đất ở do hộ gia đình hay cá nhân sử dụng ở đô thị, bao gồm đất để xây dựng nhà ở hoặc các công trình phục vụ cuộc sống, xây ao, vườn cùng trong thửa đất.

6.2 Hạn mức đất ở đô thị

Hạn mức giao đất được hiểu là diện tích đất mà hộ gia đình, cá nhân được phép sử dụng tối đa do được nhà nước giao, nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác do khai hoang.

Về cơ bản, để xác định diện tích đất ở thuộc hạn mức sử dụng hay ngoài hạn mức sẽ căn cứ vào quyết định về hạn mức đất ở theo quy định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nhằm xác định xem có được tách thửa, dồn thửa hay thực hiện các nghĩa vụ tài chính nếu có.

Điều 144, Luật Đất đai 2013 có quy định về hạn mức đất ở đô thị như sau:

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

+ Việc chuyển đất ở sang đất xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị.

6.3 Thời hạn sử dụng đất ở đô thị

Là loại đất có thời hạn sử dụng là ổn định, lâu dài, đất ở đô thị được quy định rõ trong điều 125, Luật đất đai 2013 về thời hạn sử dụng. Cụ thể, trong các trường hợp sau thì cá nhân, hộ gia đình có thể sử dụng được đất lâu dài ổn định:

+ Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

+ Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này;

+ Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;

+ Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;

+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật này; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này;

+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

+ Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật này;

+ Đất tín ngưỡng;

+ Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;

+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

+ Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật này.

6.4 Quy định về đất ở đô thị

Bên cạnh khái niệm, hạn mức và thời hạn sử dụng đất ở đô thị là gì, Luật đất đai năm 2013 còn nêu chi tiết về các quy định sử dụng đất ở đô thị cụ thể trong điều 144 thuộc Bộ như sau:

+ Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.

+ Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.

Luật Minh Khuê (tổng hợp & phân tích)