Đất đấu giá và những vấn đề liên quan cần biết – Tư vấn Bất động sản. Mua bán chung cư, liền kề

Tiện hôm nay đi khảo sát và định giá Khu đất đấu giá tại phường Phú Thượng quận Tây Hồ Hà Nội. Mình thấy rất nhiều khách hàng và ngay cả những người tham gia đấu giá còn mơ hồ về hình thức đất đấu giá nên quyết định viết bài này để mọi người hiểu và có kiến thức về đất đấu giá để có quyết định tốt nhất.

Đất đấu giá là những khu đất được UBND cấp có thẩm quyền (thông thường là UBND cấp Quận, hoặc cấp Huyện không phải cấp xã, phường) tổ chức bán đầu giá công khai lấy nguồn vốn thực hiện xây dựng các dự án tại địa phương.

Để các dự án được tổ chức bán đấu giá phải đảm bảo các yếu tố sau đây:

• Khu đất đấu giá phải là khu đất sạch: Không bị lấn chiếm, cho thuê…,

• Được Sở Quy hoạch và kiến trúc phê duyệt và khớp nối quy hoạch chung.

• Được Sở Tài chính phê duyệt đơn giá khởi điểm làm cơ sở bán đấu giá.

• Có đầy đủ hạ tầng, đường giao thông, hệ thống cấp điện, thoát nước…,

Khi UBND cấp quận, huyện tổ chức đấu giá công khai, người trúng đấu giá là người trả mức giá cao nhất cho ô đất đăng ký (mức giá này phải cao hơn mức giá khởi điểm) và được chủ tịch UBND ra quyết định trúng đấu giá.

Việc trúng đấu giá quyền sử dụng đất kéo theo sự thay đổi về người sử dụng đất và thuộc một trong các trường hợp phải đăng ký biến động đất đai (sang tên sổ đỏ) .

Tên gọi đất đấu giá thực chất là tên thường gọi để chỉ đến những ô đất được nhà nước bán công khai để thu tiền vào ngân sách nhà nước, thay vì chủ đầu tư là các công ty thì đây trực tiếp là của nhà nước bán.
Vì vậy tính pháp lý của đất đấu giá rất rõ ràng (Ngân hàng dễ cho vay vì không cần thẩm tra nguồn gốc và tính pháp lý)

Tổ chức thực hiện đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất cần phải có những điều kiện nào?

+ Đầu tiên là đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đất đó đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước. Tiếp nữa là có phương án đấu giá QSDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Còn đối với tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá QSDĐ thì sao?

+ Tổ chức, cá nhân đó phải thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định. Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định.

• Câu trả lời là “Có”, và thường là rất nhanh để được cấp giấy chứng nhận này (khi người trúng thầu đã hoàn thành nộp tiền vào Kho bạc nhà nước). Cụ thể thủ tục cấp giấy chứng nhận như sau:

 Thứ nhất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi người trúng đấu giá quyền sử dụng đất

– Người trúng đấu giá nộp hồ sơ hồ sơ đăng ký biến động đất đai khi trúng đấu giá tới Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện nơi có đất bao gồm: 

• Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu của người sử dụng đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất (bản sao). 

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu mới nhất.

• Văn bản kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản hoặc yêu cầu của Tòa án nhân dân, cơ quan thi hành án đã được thi hành. 

• Bản sao giấy tờ liên quan đến việc đã thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai khi được Nhà nước giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. 

• Sơ đồ hoặc trích đo địa chính đối với thửa đất xin cấp giấy chứng nhận. 

– Ủy ban nhân dân quận/huyện có trách nhiệm xác nhận hiện trạng đất; niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện và khu dân cư nơi có đất; gửi hồ sơ tới văn phòng đăng ký đất đai. 

–  Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, thực hiện ký cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai, vào Sổ đăng ký đất đai theo quy định, trả Giấy xác nhận đăng ký đất đai cho người sử dụng đất hoặc chuyển cho UBND cấp xã để trả cho người sử dụng đất.

Thứ hai, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

Điều 167. Luật đất đai 2013 quy định Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất 

 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này…” 

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất 

 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: 

1. Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; 

2. Đất không có tranh chấp; 

3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 

4. Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. 

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.” 

=> Như vậy: Khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng sử dụng đất mới có các quyền như chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho như vậy người trúng đấu giá đất sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới có thể làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất người khác.

• Với đặc thù là những khu đất được nhà nước bán trực tiếp đến người sử dụng nên đất đấu giá có rất nhiều ưu việt mà các sản phẩm bất động sản khác không có được.

  Đó là:

  Pháp lý rõ ràng, trực tiếp phòng tài nguyên cắm mốc thực địa cho người sử dụng; không bị tranh chấp, không bị quy hoạch treo…,

• Người mua nộp tiền trực tiếp vào Ngân sách nhà nước đúng theo quyết định trúng đấu giá nên không sợ bị kẻ xấu lợi dụng, không bị làm giá..,

• Được Sở quy hoạch và Kiến trúc thành phố phê duyệt là những vị trí có hạ tầng và kết nối trung tâm tốt;

• Không bị chồng lấn, vướng quy hoạch mà được hưởng lợi hạ tầng xung quanh: Gần trường học, gần UBND, gần khu văn hóa…,

• Được nhà nước làm cơ sở hạ tầng đầy đủ, tiêu chuẩn trước khi bàn giao cho người mua: Đường bê tông hoặc trải nhựa rộng ô tô có thể tránh nhau, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng tận nơi, hệ thống cấp thoát nước được khớp nối.

• Một ưu điểm nổi bật là người mua được cấp ngay sổ đỏ (gọi là Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất ./.) khi đã hoàn thành nộp tiền vào Kho bạc nhà nước. Cách thức làm việc thuận tiện dễ như đi đăng ký xe máy.!!!

• Người dân được tự thiết kế và được xây dựng 100% diện tích.

• Người trúng đấu giá có thời hạn nộp tiền kéo dài đến 03 tháng kể từ ngày có quyết định trúng đấu giá.

• Được Ngân hàng cho vay bù đắp thanh toán số tiền trúng đấu giá và thực tế cho thấy họ thường định giá cao hơn so với đơn giá trong quyết định trúng đấu giá.

Mặc dù có nhiều lợi thế, tuy nhiên trên thực tế khu đất có thể trở nên bất thuận lợi với những khách hàng khác nếu những điểm sau đây được coi là hạn chế, cụ thể:

• Giá khởi điểm đấu giá thường rất thấp nên những khách hàng đấu giá trực tiếp thường không trúng vì họ chỉ căn cứ vào giá khởi điểm để trả giá chứ không tính đến những ưu việt và giá trị thực của ô đất.

• Việc cạnh tranh trong tham gia đấu thầu rất lớn, nhiều yếu tố khách quan dẫn đến việc đa phần những người có nhu cầu thực không thể trúng thầu.

VẬY CÓ NÊN MUA ĐẤT ĐẤU GIÁ KHÔNG?

• Tất nhiên là có nên mua nhưng cần xem xét những vấn đề pháp lý liên quan và nhất là giá cả: Nếu trúng thầu được thì quá tốt rồi, còn nếu phải mua chuyển nhượng lại thì phải cân nhắc tìm hiểu và so sánh về giá cả, tránh bị nhà đầu tư hay những nhà môi giới chộp giật thổi giá nhé.

Chúc các bạn sẽ có lựa chọn tốt nhất cho mình!

Bình Luận