Cách tính chiều cao nhà và số tầng nhà theo đúng luật ?

Thưa Luật sư cho tôi hỏi nhà của tôi là nhà có hai tầng và một mái tum, như vậy, nhà của tôi có phải là nhà ba tầng hay không, và Luật sư cho tôi hỏi cách tính chiều cao nhà và số tầng nhà khi xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị là như thế nào ? Mong Luật sư tư vấn cho tôi. Cám ơn Luật sư.

Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo quy định tại mục 1.5.10 và 1.5.11 của Thông tư số: 12/2012/TT-BXD ngày 28 tháng 12 năm 2012 ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nguyên tắc, phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị có quy định về chiều cao nhà và số tầng nhà như sau:

1.5.10 Chiều cao nhà

Chiều cao tính từ cao độ mặt đất đặt công trình theo qui hoạch được duyệt tới điểm cao nhất của tòa nhà, kể cả mái tum hoặc mái dốc. Đối với công trình có các cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao tính từ cao độ mặt đất thấp nhất theo quy hoạch được duyệt.

CHÚ THÍCH : Các thiết bị kỹ thuật trên mái: cột ăng ten, cột thu sét, thiết bị sử dụng năng lượn được g mặt trời, bể nước kim loại … không tính vào chiều cao nhà.

1.5.11 Số tầng nhà

Số tầng của tòa nhà bao gồm toàn bộ các tầng trên mặt đất (kể cả tầng kỹ thuật, tầng áp mái, mái tum) và tầng nửa hầm.

CHÚ THÍCH : Các tầng hầm không tính vào số tầng nhà.

Như vậy có nghĩa là nhà bạn có hai tầng và một mái tum, như vậy, căn cứ theo quy định trên thì trường hợp mái tum của nhà bạn cũng được coi là một tầng.

1. Tầng trệt là gì và tại sao phải tính toán chiều cao tầng trệt

Tầng trệt là không gian sinh hoạt chung, nơi diễn ra các hoạt động thường nhật như phòng khách, phòng bếp, phòng ăn và có thể thêm phòng ngủ. Đặc biệt, đối với những ngôi nhà cấp 4 hay những ngôi biệt thự 1 tầng thì không gian tầng trệt là nơi diễn ra tất cả các hoạt động của thành viên trong gia đình, các phòng chức năng đều được thiết kế trên cùng một sàn.

Chiều cao tầng trệt ảnh hưởng tới cách trang trí, công năng của các phòng vì vậy khi thiết kế lựa chọn chiều cao tầng hợp lý sẽ mang lại cảm giác thuận tiện, thoải mái trong ngôi nhà của mình.

Với tầm quan trọng như trên nên việc tính toán chiều cao tầng trệt không chỉ là hành động tuân thủ theo đúng quy định của nhà nước mà nó còn giúp cho không gian sống trong gia đình bạn thoáng đãng, tối ưu và tiện lợi nhất.

2. Một số lưu ý về chiều cao tầng trệt cho nhà ở dân dụng

Chúng tôi cũng xin chia sẻ thêm một số lưu ý về chiều cao tầng trệt cho nhà ở dân dụng:

– Quy định về chiều cao tầng phụ thuộc vào quy hoạch của từng nơi, ngoài ra còn phụ thuộc vào điều kiện thời tiết, khí hậu từng vùng miền.

– Đối với các tỉnh miền bắc nước ta có mùa hè nóng, mùa đông lạnh thường xuyên phải sử dụng điều hòa nhiệt độ vì thế lựa chọn chiều cao tầng trệt hợp lý sẽ vừa tiết kiệm năng lượng điện vừa có thể đảm bảo không gian ấm cúng vào mùa đông, thoáng đãng vào mùa hè.

– Chiều cao tầng còn phụ thuộc vào chi phí đầu tư xây dựng, bảo trì, bảo dưỡng.

Từ những điều trên chúng tôi đúc kết được rằng bạn cần cân nhắc độ cao tầng trệt cũng như cả nhà hợp lý với điều kiện kinh tế, vùng miền địa phương để được ngôi nhà đẹp mắt, hợp lý về kinh tế lẫn thẩm mỹ.

3. Quy định chiều cao xây dựng nhà ở hiện nay như thế nào ?

Quy định chiều cao xây dựng nhà ở được trích xuất từ QCVN 01:2019/BXD do Viện Quy hoạch Đô thị Nông thôn Quốc gia biên soạn, Vụ Khoa học Công nghệ và môi trường trình duyệt, Bộ Khoa học và Công nghệ thẩm định, Bộ Xây dựng ban hành theo Thông tư năm 2018. Được chỉnh sửa và sửa đổi bởi QCVN 01:2019/BXD thay thế QCXDVN 01:2008 được ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và QCVN 14:2009/BXD được ban hành theo Thông tư số 32/2009/TT-BXD ngày 10/09/2009 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

3.1 Quy chuẩn về chiều cao xây dựng công trình

Quy chuẩn này quy định về các mức giới hạn của đặc tính kỹ thuật và yêu cầu quản lý bắt buộc phải tuân thủ trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch, tổ chức thực hiện quy hoạch, quản lý phát triển theo quy hoạch đã được phê duyệt và làm cơ sở để xây dựng tiêu chuẩn quốc gia, quy chuẩn địa phương trong lĩnh vực quy hoạch xây dựng.

Chỉ tiêu đất đơn vị ở bình quân theo loại đô thị (m2/ người) được quy định như sau:

TT
Loại đô thị
Đất đơn vị ở (m2/ người)

1
I – II
15 – 28

2
III – IV
28 – 45

3
V
45 – 55

Một trong những yêu cầu về kiến trúc cảnh quan, thiết kế đô thị và bố cục các công trình khi xây dựng được quy định cụ thể.

3.2 Khoảng cách tối thiểu giữa các công trình độc lập

Khoảng cách tối thiểu giữa các công trình độc lập hoặc dãy nhà liền kề (gọi chung là công trình) phải được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị. Bố trí các công trình, xác định chiều cao công trình phải đảm bảo giảm thiểu các tác động tiêu cực của điều kiện tự nhiên (nắng, gió…), tạo ra các lợi thế cho điều kiện vi khí hậu trong công trình và phải đảm bảo các quy định về phòng cháy chữa cháy. Ngoài ra khoảng cách giữa các công trình trong cùng lô đất phải đáp ứng các yêu cầu sau:

1. Trường hợp hai công trình có chiều cao nhỏ hơn 46m

– Khoảng cách giữa các cạnh dài song song với nhau phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng 1/2 chiều cao công trình và không được nhỏ hơn 7m;

– Khoảng cách giữa đầu hồi của công trình với đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng 1/3 chiều cao công trình và không được nhỏ hơn 4m;

2. Trường hợp hai công trình có chiều cao lớn hơn hoặc bằng 46m

– Khoảng cách giữa các cạnh dài song song với nhau phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng 25m;

– Khoảng cách giữa đầu hồi của công trình với đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng 15m;

3. Khoảng cách giữa hai công trình có chiều cao khác nhau lấy theo quy định của công trình có chiều cao lớn hơn.

4. Đối với công trình có chiều dài cạnh dài và chiều dài đầu hồi tương đương nhau thì mặt công trình tiếp giáp với đường giao thông lớn nhất được tính là cạnh dài của dãy nhà.

3.3 Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép

– Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ và nhóm nhà chung cư được quy định trong các Bảng 2.8, Bảng 2.9;

– Mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ, công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong khu vực xây dựng mới là 40%;

– Mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ, công cộng khác hoặc công trình sử dụng hỗn hợp xây dựng trên lô đất có diện tích ≥3.000m2 phải đảm bảo yêu cầu về mật độ xây dựng tối đa theo Bảng 2.10 và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà về khoảng lùi công trình.

– Các công trình dịch vụ, công cộng đô thị khác hoặc công trình sử dụng hỗn hợp trên lô đất có diện tích nhỏ hơn 3.000m2 , sau khi trừ đi phần đất đảm bảo khoảng lùi theo quy định, trên phần đất còn lại được phép xây dựng với mật độ xây dựng thuần là 100%, nhưng vẫn phải đảm bảo yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà tại mục và hệ số sử dụng đất tối đa là 13 lần;

3.4 Số tầng và chiều cao tối đa của nhà xây dựng tại Hà Nội

Dự thảo quy định về nhà mặt phố ở Hà Nội: Không quá 6 tầng >> Đất 30m2 trở lên mới được cấp “sổ đỏ”! >> Đường dưới 6 m, được xây tối đa ba tầng Theo đó, các nhà mặt phố muốn xây dựng phải tuân thủ theo những quy định nghiêm ngặt về số tầng, màu sắc sơn tường v.v. Thậm chí, việc dùng gạch lát nền.

Diện tích 40m2 chỉ được xây 5 tầng:

Theo dự thảo quy định này, công trình xây dựng nhà trên những lô đất nằm ở mặt đường cao tốc đô thị, trục chính đô thị, đường đô thị, đường liên khu vực nếu chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ, chỉ được xây dựng công trình (nhà) 5 tầng với tổng chiều cao là 20m. Nếu chỉ giới xây dựng cách chỉ giới đường đỏ tối thiểu 3m thì được xây lên 6 tầng với tổng chiều cao của nhà là 24m.

4. Quy mô nhà mặt đường được phép xây dựng, dự thảo chia ra làm 4 loại diện tích đất

Đất có diện tích từ 15m2 đến nhỏ hơn 30m2 có chiều rộng mặt tiền từ 3m trở lên và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên thì được xây cao nhất là 4 tầng + 1 tum, tổng chiều cao nhà chỉ được xây đến 12m.

Những mảnh đất có diện tích 30m2 đến nhỏ hơn 40m2 có chiều rộng mặt tiền từ 3m trở lên và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 5m trở lên thì được phép xây dựng không quá 4 tầng + 1 tum, nhưng tổng chiều cao của nhà chỉ được 16m.

Đất từ 40m2 đến 50m2 có chiều rộng mặt tiền lớn hơn 3m đến dưới 8m và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 5m trở lên thì được cấp phép xây nhà 5 tầng + 1 tum hoặc có mái chống nóng, tổng chiều cao công trình là 20m.

Riêng với những phần diện tích đất lớn hơn 50m2 và có chiều rộng mặt tiền lô đất lớn hơn 8m, có chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m hoặc công trình xây dựng hai bên tuyến đường trong khu vực quy hoạch hạn chế phát triển (tính từ đường vành đai 2 trở vào trung tâm TP) thì chỉ được xây nhà 6 tầng, tổng chiều cao công trình là 24m

Phó Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Nguyễn Văn Hải cho biết: “Các quy định trên chỉ áp dụng với các công trình nhà ở liền kề (nhà ở riêng, gồm các căn hộ được xây dựng liền nhau, thông nhiều tầng được xây dựng sát nhau thành dãy trong những lô đất nằm liền nhau và có chiều rộng nhỏ hơn nhiều lần so với chiều sâu của nhà) đủ điều kiện xây dựng, cải tạo, chỉnh trang. Các công trình khác như các công trình Bộ Quốc phòng, Sở GTVT, Điện lực… thực hiện theo các dự án riêng theo đúng Quy chuẩn Xây dựng.

Như vậy những quy định chiều cao xây dựng nhà ở trên đây được trình bày và quy định cụ thể theo từng loại công trình, tạo điều kiện phân loại trước khi tiến hành xin cấp phép xây dựng.

Trên đây là tư vấn của chúng tôi. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai gọi số: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai – Công ty luật Minh Khuê