2 khái niệm cần làm rõ về thế chấp quyền sử dụng đất

(PLO)- Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, pháp luật đất đai hiện hành vẫn chưa ghi nhận chính thức về việc doanh nghiệp VN được phép thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế nước ngoài để có thể vay vốn hoạt động.

Chiều 15-3, tại TP.HCM, Bộ TN&MT tổ chức hội thảo lấy ý kiến góp ý cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Cần đồng bộ với Luật Các tổ chức tín dụng

Trình bày tham luận tại hội thảo, luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM, nêu quan điểm: Theo quy định từ Điều 34 đến Điều 39 dự thảo, nếu thuộc trường hợp được quy định thì doanh nghiệp (DN) Việt Nam (VN) có thể thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho “tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại VN” hoặc “tổ chức kinh tế khác”.

Tuy nhiên, pháp luật đất đai hiện hành vẫn chưa ghi nhận chính thức về việc DN VN được phép thế chấp QSDĐ cho tổ chức kinh tế nước ngoài để có thể vay vốn hoạt động.

Theo luật sư Hậu, cần làm rõ hai vấn đề:

Thứ nhất, quy định cho thế chấp QSDĐ “tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại VN” có thể dẫn đến cách hiểu rằng “không được thế chấp tại các chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập và hoạt động tại VN, hay tại các tổ chức tài chính nước ngoài khác”. Lý do là bởi khoản 1 và khoản 2 Điều 2 Luật Các tổ chức tín dụng 2010 (sửa đổi năm 2017) phân biệt rõ hai đối tượng khác nhau là “tổ chức tín dụng” và “chi nhánh ngân hàng nước ngoài”.

Thứ hai, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và pháp luật đầu tư vẫn chưa có định nghĩa chính thức thế nào là “tổ chức kinh tế khác”. Vì vậy, vẫn chưa thể khẳng định chắc chắn chính sách pháp luật có cho phép thế chấp QSDĐ cho tổ chức tài chính có vốn đầu tư nước ngoài hay là tổ chức tài chính nước ngoài hay không.

LS Hậu đề nghị bổ sung thêm chủ thể “chi nhánh ngân hàng nước ngoài” vào sau “tổ chức tín dụng” nhằm đồng bộ với Luật Các tổ chức tín dụng, đồng thời bổ sung định nghĩa cụ thể về “tổ chức kinh tế khác” theo hướng bao gồm cả tổ chức kinh tế trong nước và tổ chức tài chính nước ngoài…

Cần cơ chế bồi thường linh hoạt

Khoản 3 Điều 89 dự thảo luật quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường, tạo sự linh hoạt và bảo đảm việc bồi thường phù hợp với nhu cầu của người có đất thu hồi và điều kiện cụ thể của từng địa phương.

Theo tôi, cần bổ sung quy định về cơ chế bồi thường linh hoạt trên cơ sở nhu cầu của người có đất thu hồi, tương ứng với quyền, lợi ích của họ được hưởng khi bị thu hồi đất và địa phương, tổ chức có liên quan có khả năng đáp ứng.

Cạnh đó, cần quy định thứ tự ưu tiên trong các hình thức bồi thường về đất, bảo đảm thực hiện bồi thường thỏa đáng, công bằng, không gây ra tình trạng khiếu nại, khiếu kiện.

TS NGUYỄN VINH HUY, Phó Chủ tịch Hiệp hội DN TP.HCM

Cần quy định về phán quyết của trọng tài thương mại

Cũng tại buổi hội thảo, TS Nguyễn Vinh Huy, Phó Chủ tịch Hiệp hội DN TP.HCM, phát biểu: Khoản 2 Điều 225 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định trọng tài thương mại có thể giải quyết các tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai.

Đây được đánh giá là một quy định tiến bộ, đột phá, hợp với xu thế nhằm tạo điều kiện để giải quyết các tranh chấp đất đai phát sinh từ hoạt động thương mại và đủ điều kiện áp dụng Luật Trọng tài thương mại để giải quyết.

Tuy nhiên, theo TS Huy, dự thảo luật chỉ mới quy định về việc có thể áp dụng trọng tài thương mại để giải quyết các tranh chấp về đất đai mà chưa quy định về việc quyết định, phán quyết trọng tài sẽ được áp dụng, thi hành như thế nào.

Điển hình như các quy định tại các điểm m, n khoản 1 Điều 30; điểm b khoản 1 Điều 50; điểm k khoản 1 Điều 134 dự thảo luật chỉ mới quy định về “quyết định hoặc bản án của TAND” là căn cứ để nhận QSDĐ, bán, mua tài sản gắn liền với QSDĐ và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm, đăng ký biến động về đất đai.

Do vậy, TS Huy kiến nghị nên bổ sung thêm cụm từ “hoặc quyết định, phán quyết của trọng tài” ngay sau cụm từ “quyết định hoặc bản án của TAND” để quyết định, phán quyết của trọng tài thương mại có thể thực thi, tạo điều kiện giải quyết nhanh chóng các tranh chấp đất đai bằng trọng tài thương mại.•

Bổ sung lĩnh vực được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Điều 152 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trong đó, bổ sung quy định không miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp sử dụng đất tại đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị, dự án có xây dựng nhà ở thương mại, dự án có sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ.

Tôi đề nghị bổ sung quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho một số lĩnh vực ưu đãi đầu tư về cơ sở giáo dục, đào tạo, thể dục, thể thao và miễn tiền thuê đất cho đơn vị sự nghiệp (tự chủ tài chính), đất xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, các công trình, hạ tầng cảng biển, đường sắt, nhằm tạo cơ sở vững chắc cho việc phát triển kinh tế – xã hội, có lợi cho cộng đồng.

Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM

MINH CHUNG – THẾ GIANG