Vì sao nhiều dự án nhà ở xã hội ở TP.HCM chưa thể khởi công?

Dù nhu cầu rất lớn, song nhiều dự án nhà ở xã hội ở TP.HCM vẫn chưa thể khởi công theo kế hoạch, thậm chí có dự án để không cả thập kỷ. Nguyên nhân chính là do những vướng mắc về pháp lý dự án.

Ì ạch triển khai

TP.HCM đặt mục tiêu trong giai đoạn 2021-2025 phấn đấu xây dựng 35.000 căn nhà ở xã hội (NOXH); xây dựng 1 triệu căn nhà ở giá rẻ cho người lao động. Để hiện thực hóa giấc mơ này, TP.HCM đã đừng cho biết sẽ “thần tốc” làm NOXH, nhà ở cho công nhân và không làm theo cách cũ. Tức là, chính quyền thành phố thành lập tổ đặc biệt, nộp hồ sơ tại UBND TP.HCM, 1 cửa – 1 dấu, rút ngắn thời gian (từ 1 năm xuống còn 3 tháng) để các doanh nghiệp tham gia, xây dựng để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người lao động, công nhân.

Tuy nhiên, đến nay, tốc độ triển khai các dự NOXH vẫn ì ạch. Kết quả thể hiện rõ nét trong năm 2022, TP.HCM chỉ có 1 dự án hoàn thành là dự án Khu NOXH Bình Trưng Đông (HQC), phường Bình Trưng Đông, TP. Thủ Đức, với quy mô 260 căn hộ.

Năm vừa qua, TP.HCM có 5 dự án được khởi công gồm: 4 dự án NOXH tại TP. Thủ Đức và huyện Bình Chánh, 1 dự án nhà lưu trú công nhân trong khu chế xuất. Nhưng, phần lớn các dự án NOXH chỉ khởi công để lấy ngày chứ chưa thể triển khai do vướng mắc pháp lý dự án.

noxh

Dự án NOXH chung cư Tanimex, phường Bình Hưng Hòa, quận Bình Tân hơn 10 năm vẫn chưa thể triển khai. Ảnh: Vũ Phạm

Cụ thể, dự án Nhà lưu trú công nhân Khu Chế xuất Linh Trung II, tại phương Linh Trung, TP. Thủ Đức; chung cư NOXH thuộc Khu nhà ở Nguyên Sơn tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh; chung cư NOXH thuộc Khu dân cư tại phường Long Trường, TP. Thủ Đức; NOXH MRI thuộc Khu dân cư Tân Thuận Tây, quận 7 và dự án chung cư NOXH Dragon E – Home thuộc Khu nhà ở Dragon Village phường Phú Hữu, TP. Thủ Đức.

Hiện, TP.HCM có 9 dự án NOXH đang thi công, với quy mô 6.491 căn. Trong đó, có 4 dự án NOXH độc lập với quy mô 3.004 căn, 5 dự án sử dụng quỹ đất 20% với quy mô 3.227 căn và 2 dự án nhà cho công nhân thuê đang thi công, với quy mô 1.400 căn.

Mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM đã có kiến nghị UBND TP.HCM tháo gỡ vướng mắc cho 3 dự án NOXH để kịp khởi công trong năm nay. Trong đó, dự án NOXH, số 4 Phan Chu Trinh phường 12, quận Bình Thạnh có diện tích 12.100m2, dự kiến xây 805 căn, hiện đã hoàn thành bồi thường và đầu tư hạ tầng. Sở này đã đề xuất UBND TPHCM giao Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình dân dụng và công nghiệp TP.HCM làm chủ đầu tư nhưng đến nay vẫn chưa được chấp thuận.

Dự án NOXH chung cư Tanimex, phường Bình Hưng Hòa, quận Bình Tân do Công ty CP Sản xuất, Kinh doanh, Xuất nhập khẩu, Dịch vụ và Đầu tư Tân Bình làm chủ đầu tư, quy mô 472 căn hộ.

Dự án này đã được phê duyệt từ năm 2010 nhưng vẫn chưa triển khai, thay vào đó, khu đất dự án đang được cho thuê. Nguyên nhân do mục tiêu ban đầu là xây dựng cho công nhân thuê, sau đó được điều chỉnh thành bán và cho thuê nhưng quyết định giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho chủ đầu tư vẫn ghi là dự án nhà lưu trú công nhân.

Trong khi, dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên (giai đoạn 1) ở huyện Bình Chánh do Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành làm chủ đầu tư đang bị vướng mắc về quy hoạch. Dự án có diện tích 23.100,8m2, quy mô 1.456 căn hộ cho thuê. Cả Sở QH-KT TP.HCM và UBND huyện Bình Chánh chưa thống nhất các nội dung điều chỉnh quy hoạch 1/2.000 liên quan đến dự án.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, dù chính quyền TP.HCM đã rất tích cực trong việc tháo gỡ các vướng mắc dự án, đặc biệt là dự án NOXH, nhưng đến nay, tốc độ vẫn rất chậm, chưa có nhiều chuyển biến.

Chính từ những vướng mắc về thủ tục pháp lý, cũng như ưu đãi khiến doanh nghiệp nản lòng với phân khúc NOXH. Pháp lý cho một dự án NOXH hiện nay là rất chậm, mất nhiều thời gian hơn nhà ở thương mại. Ngoài ra, làm nhà ở giá rẻ, NOXH không có một quy trình, quy chuẩn riêng.

“Thông thường làm nhà ở thương mại thì mất 3 năm làm thủ tục pháp lý, thêm 2 năm xây dựng là 5 năm hoàn thành xong dự án. Còn, làm dự án NOXH, nhà ở giá giá rẻ có khi 5 năm chưa xong thủ tục, bị làm khó thì doanh nghiệp không muốn làm”, ông Nghĩa cho hay.

Giá NOXH đắt như giá nhà ở thương mại

Ông Nghĩa cho rằng, rất khó để người lao động, công nhân có nhà ở tại TP.HCM. Nguyên nhân là do các bước chuẩn bị dự án mất quá nhiều thời gian và tình trạng thiếu hụt nguồn cung. Từ việc thiếu nguồn cung, giá vật liệu xây dựng tăng, kéo theo giá nhà ở cũng phải tăng để doanh nghiệp có lợi nhuận. Hiện nay, đầu tư dự án căn hộ giá rẻ sẽ có giá 25-30 triệu đồng/m2, nếu vượt mức này thì người lao động không có khả năng với tới.

“Ví dụ như một căn hộ 50m2 có giá khoảng 1,5 tỷ đồng. Ở mức giá này với nhiều người lao động cũng quá xa vời, ít nhất họ cũng phải để dành 500 triệu đồng, vay thêm 1 tỷ đồng, chưa kể đến việc lãi suất cao thì người vay không kham nổi dù vay 25-30 năm”, ông Nghĩa nhận định.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), TP.HCM có khoảng 122.111 công chức, viên chức nhưng mới chỉ có hơn 5.000 cán bộ được hỗ trợ vay ưu đãi với lãi suất 4,7%/năm trong 20 năm để mua nhà; khoảng 3 triệu người nhập cư, chủ yếu là công nhân lao động mà phần lớn muốn thuê NOXH hoặc phòng trọ; 285.000 công nhân tại 17 khu công nghiệp, khu chế xuất nhưng chỉ có 15% được thuê chỗ ở tại các nhà lưu trú công nhân (chưa bao gồm 95.000 công nhân các cụm công nghiệp); có 6 khu công nghiệp, khu chế xuất đã có nhà lưu trú công nhân.

Một khảo sát của Liên đoàn lao động TP.HCM đối với công nhân ngành may cho thấy, thu nhập bình quân đầu người khoảng 6,8 triệu đồng/tháng. Trong đó có 21% có thu nhập dưới 5 triệu đồng/tháng; 40% có thu nhập 5-8 triệu đồng/tháng; 16% có thu nhập 8-12 triệu đồng/tháng và chỉ có khoảng 3% có thu nhập trên 12 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, có đến 41% công nhân lao động cho biết không đủ sống; 15,8% vừa đủ sống; 22,3% có dư chút ít và 21,9% có dư khá.

Từ số liệu nêu trên có thể thấy, thu nhập của đại đa số người lao động là rất thấp, không có khả năng tạo lập nhà ở tại những đô thị lớn như TP.HCM.

Chia sẻ với Nhadautu.vn, anh Vũ Lê (Thanh Hóa) đang sinh sống tại một dự án NOXH ở TP. Thủ Đức cho biết, thời điểm năm 2016, giá căn hộ 1PN, 40m2 rơi vào khoảng 14 triệu đồng/m2 thì đến nay dao động từ 25-30 triệu đồng/m2. Còn ở căn hộ ở góc hoặc căn có diện tích 57m2, 75m2 có giá hơn 2 tỷ đồng.

Cũng ở TP. Thủ Đức, một dự án bàn giao hồi tháng 8/2022, thời điểm năm 2017, có mức giá khoảng 20 triệu đồng/m2 thì đến nay cũng chạm ngưỡng 30 triệu đồng/m2. Hay như ở quận Bình Thạnh, chung cư 1055, dù đã bàn giao từ lâu, tỷ lệ người dân sinh sống rất thấp nhưng căn 2PN, 61m2 cũng có giá hơn 2 tỷ đồng.

Còn chị Thúy Kiều (Bình Định), nhân viên văn phòng đã sinh sống và làm việc ở TP.HCM hơn 8 năm, với mơ ước thoát cảnh thuê trọ và mong muốn được mua NOXH để ở lâu dài. Tuy nhiên, hiện nay, một căn NOXH với mức giá 25-30 triệu đồng/m2 đã vượt quá tầm tay.