Luận văn Giải quyết tranh chấp đất đai (qua thực tiễn ở Hà Nội) - Luận văn, đồ án, đề tài tốt nghiệp

Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xảy ra ở bất kỳ một hình thái kinh
tế – xã hội nào. Tranh chấp đất đai sẽ để lại những hậu quả xấu về mặt chính trị, kinh tế -xã hội, nếu không được giải quyết kịp thời, nhanh chóng và dứt điểm.
Với nhận thức sâu sắc rằng, tranh chấp đất đai sẽ tác động, ảnh hưởng không tốt
đến sự ổn định chính trị – xã hội, thì việc nghiên cứu tìm ra các nguyên nhân nảy sinh tranh
chấp đất đai để trên cơ sở đó đề ra các giải pháp nhằm ngăn ngừa hoặc hạn chế các nguyên
nhân này có ý nghĩa rất quan trọng nhằm bảo vệ tính ổn định của các quan hệ đất đai và
duy trì sự trật tự, bền vững của các quan hệ xã hội.

111 trang

Chia sẻ: lylyngoc

| Lượt xem: 11623

| Lượt tải: 10

download

Bạn đang xem trước

20 trang

tài liệu Luận văn Giải quyết tranh chấp đất đai (qua thực tiễn ở Hà Nội), để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

ụ
– Bồi dưỡng, tập huấn về kỹ năng nghiệp vụ trong việc giải quyết các tranh chấp
về quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
+ Kỹ năng xây dựng hồ sơ vụ án.
+ Kỹ năng tiến hành điều tra, thu thập chứng cứ, giám định, định giá quyền sử
dụng đất, lấy ý kiến của chính quyền, cơ quan địa chính, nhà đất…nơi xảy ra tranh chấp.
– Bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ phải đạt được mục tiêu từng bước tạo ra đội ngũ
cán bộ tòa án chuyên sâu về lĩnh vực đất đai (xu hướng chuyên môn hóa), đó là đội ngũ
chuyên gia có đầy đủ năng lực và phẩm chất để hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao.
3.3.2.4. Về phương diện hướng dẫn thi hành pháp luật
Để nâng cao hiệu quả công tác giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại
TAND, chúng tôi cho rằng việc hướng dẫn thi hành pháp luật về đất đai và dân sự là rất
quan trọng. Cần hướng dẫn kịp thời các văn bản pháp luật về đất đai và về dân sự như sau:
Thứ nhất, các Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm
2003; Bộ luật dân sự (các quy định về quyền sử dụng đất..) sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các
TAND áp dụng đúng và thống nhất pháp luật. Cụ thể:
* Hướng dẫn thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án
nhân dân.
Ngày 28/7/1997, TANDTC, VKSNDTC, Tổng cục Địa chính ban hành Thông tư
liên tịch số 02/TTLT hướng dẫn về thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các tranh
chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 38 Luật Đất đai năm 1993. Sau
hơn 5 năm thực hiện, thông tư này đã bộc lộ một số điểm bất cập với thực tiễn đời sống xã
hội. Do đó các cơ quan nói trên đã ban hành Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT ngày
5/1/2002 thay thế thông tư số 02/TTLT nói trên với việc mở rộng thẩm quyền của TAND
đối với một số loại việc mới.
Tuy nhiên đối với vụ việc tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất nuôi
trồng thủy sản lại chưa được hướng dẫn cụ thể về thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Khoản 3 điều 38 Luật Đất đai quy định: “Các tranh chấp về quyền sử dụng có mà
người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm và tranh chấp về
tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó thì tòa án giải quyết”. Điều luật này chỉ quy định
chung là “tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất”. Thông tư liên tịch số
01/2002/TTLT nói trên có hướng dẫn tài sản là gì,nhưng chưa hướng dẫn loại tài sản là
cây trồng vật nuôi ở các mặt nước nuôi trồng thủy sản gồm có những loại nào; khi có
tranh chấp các tài sản này gắn liền với việc sử dụng mặt nước nuôi trồng thủy sản thì
TAND hay UBND có thẩm quyền giải quyết mà ở nước ta diện tích mặt nước nuôi trồng
thủy sản tương đối lớn. Cũng đã có nhiều vụ tranh chấp về quyền sử dụng loại đất này. Do
đó, cần nghiên cứu loại việc này để có hướng dẫn cho phù hợp.
– Việc tranh chấp về quyền sử dụng đất trong các trường hợp mượn nhà ở, ở nhờ,
thuê nhà ở, mượn quyền sử dụng đất.
Trong thời gian qua có rất nhiều trường hợp chủ sở hữu nhà ở cho người khác mượn
nhà ở, cho ở nhờ hoặc thuê nhà ở trong khuôn viên có tường rào bảo vệ. Trong quá trình ở
tại nhà đất đó, người mượn nhà ở, ở nhờ hoặc người thuê nhà đã làm nhà ở trên phần diện
tích đất trống trong khuôn viên nhà thuê, mượn, ở nhờ mà không có sự đồng ý của chủ sở
hữu nhà. Nay chủ sở hữu nhà ở đòi người đang ở trên phần đất này phải trả lại đất thì cần
phải xác định đây là loại việc thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND, vì các lý do sau:
+ Chủ sở hữu nhà cho người khác mượn, cho thuê, cho ở nhờ nhà đồng thời là chủ
sử dụng đất hợp pháp trong phạm vi khuôn viên đất có nhà đó.
+ Người làm thêm diện tích nhà ở mới trong khuôn viên nhà nói trên không được
chủ nhà đồng ý đã xâm phạm đến quyền hợp pháp của chủ nhà, nên đồng thời phải chịu xử lý
ở hai phương diện đó là: diện tích nhà mới ở không được thừa nhận là hợp pháp nên họ không
được công nhận là chủ sở hữu và họ phải trả lại đất cho chủ nhà sử dụng. Do đó, tuy chủ nhà
đòi lại đất nhưng việc giải quyết quyền sử dụng đất đó lại liên quan đến tính chất pháp lý của
tài sản trên đó. Bởi vậy loại tranh chấp này do TAND giải quyết là hợp lý nhất. TAND công
nhận quyền sở hữu đối với diện tích nhà ở mới đó cho chủ nhà và buộc chủ nhà cho thuê,
cho mượn, cho ở nhờ phải thanh toán cho bên thuê, mượn hoặc ở nhờ phần giá trị đầu tư
xây dựng còn lại của phần diện tích nhà ở mới theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán,
trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
* Hướng dẫn giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất cho mượn
Chúng tôi cho rằng, quyền sử dụng đất là tài sản, việc thỏa thuận cho mượn quyền
sử dụng đất là giao dịch dân sự, thuộc loại hợp đồng mượn tài sản. Khi có tranh chấp hợp
đồng mượn quyền sử dụng đất, nếu có yêu cầu tòa án giải quyết, thì TAND áp dụng các
quy định của Bộ luật dân sự về hợp đồng mượn tài sản để giải quyết (từ Điều 515 đến Điều
520 Bộ luật dân sự). Bên có đất được quyền đòi lại đất đề sử dụng, thanh toán cho bên
mượn chi phí làm tăng giá trị của đất nếu các bên có thỏa thuận. Tuy nhiên, không phải
mọi trường hợp bên có đất cho mượn đều có thể nhận lại được đất đó, vì có những trường
hợp bên mượn đất đã làm nhà ở ổn định, thời gian ở đã lâu, họ thực sự không có nơi ở nào
khác thì tòa án cần giữ ổn định cho họ được tiếp tục sử dụng đất đó, nhưng buộc họ phải
thanh toán cho bên có đất giá trị quyền sử dụng đất theo giá chuyển nhượng tại địa phương
vào thời điểm xét xử sơ thẩm tương ứng với diện tích diện mà bên có đất thỏa thuận cho
họ sử dụng.
* Hướng dẫn việc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất thuê của chế
độ cũ để làm nhà ở mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay (đất công)
Theo chúng tôi, đường lối chung để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất
này cần thống nhất như sau:
– Nếu có tranh chấp về chia thừa kế di sản là nhà ở trên đất đó thì tòa án giải quyết
luôn cả quyền sử dụng đất này. Tòa án xác định quyền sử dụng đất là di sản, xác định giá
trị và cho các thừa kế theo quy định của Bộ luật Dân sự về thừa kế.
– Nếu chủ sở hữu nhà ở cho người khác ở nhờ trên đất đó nay họ đòi lại đất thì tòa
án buộc người ở nhờ phải trả lại quyền sử dụng đất cho chủ nhà. Trong trường hợp không
thể trả được bằng hiện vật thì phải thanh toán giá trị sử dụng đất cho chủ nhà.
* Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đây là vấn đề hết sức phức tạp, đòi hỏi phải có sự phân biệt các trường hợp cụ thể
để xử lý cho hợp tình, hợp lý. Chúng tôi xin nêu ba dạng tranh chấp sau đây:
– Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày ban hành Hiến pháp năm
1980.
+ Trước khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta còn tồn tại 3 hình thức sở hữu ruộng
đất; trong thời gian này người có đất hợp pháp được quyền bán ruộng đất cho người khác
mà không bị pháp luật nghiêm cấm. Khi mua bán ruộng đất các bên phải lập hợp đồng.
Thủ tục trước bạ về các việc mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất được quy định tại Sắc
lệnh số 85/SL ngày 20/2/1952, cụ thể là:
– Các việc mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất bắt buộc phải trước bạ, rồi mới
được sang tên trong địa bộ và sổ thuế.
– Trước khi xem trước bạ, văn tự phải đưa ủy ban kháng chiến hành chính xã hay
thị xã nhận thực chữ ký của các người mua, bán, cho, nhận đổi và nhận thực những người
bán, cho hay đổi là chủ những nhà cửa, ruộng đất đem bán, cho hay đổi.
– Văn tự phải đem trước bạ trong hạn bốn tháng kể từ ngày lập văn tự. Văn tự để
quá hạn bốn tháng mới trước bạ thì người nộp thuế phải nộp thêm một khoản phạt bằng
nửa số thuế, nếu không có lý do chính đáng.
Theo quy định trên đây, thì thủ tục mua bán ruộng đất đơn giản hơn so với thủ tục
chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay.
Việc nhận thực của chính quyền nhằm mục đích xác nhận chữ ký của các bên và
tư cách chủ sở hữu của người bán, tránh trường hợp tranh chấp với bên thứ ba, bởi vậy, đối
với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao kết trước ngày có
Hiến pháp năm 1980, tòa án cần xác minh rõ xem người bán đất có một trong các giấy tờ
sau đây hay không:
– Những giấy tờ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất cho thuê đất cấp
trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai trong từng thời kỳ của Nhà nước Việt Nam
dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam Nhà
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà người được giao đất, thuê đất vẫn liên tục
sử dụng đất cho đến ngày giao kết hợp đồng (ví dụ như giấy chứng nhận quyền sở hữu
ruộng đất cấp trong cải cách ruộng đất, đất của địa chủ, ngụy quân, ngụy quyền.. do chính
quyền cách mạng tịch thu cấp cho dân nghèo, gia đình có công với nước…).
– Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất mà
người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến ngày ký hợp đồng và không có tranh chấp.
– Giấy tờ về thừa kế, tặng, cho nhà ở gắn liền với đất mà được UBND xã, phường,
thị trấn xác nhận và đất đó không có tranh chấp.
– Bản án hoặc quyết định của TAND đã có hiệu lực pháp luật.
– Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo đất được UBND xã,
phường, thị trấn xác nhận và người sử dụng đất liên tục cho đến ngày ký hợp đồng và
không có tranh chấp.
Nếu xác định rõ người bán ruộng đất có một trong các giấy tờ nêu trên, khi họ bán
ruộng đất cho người khác trên cơ sở tự nguyện, ngay thẳng, có hợp đồng, có xác nhận của
UBND xã, phường, thị trấn, bên mua đã trả đủ tiền, bên bán đã nhận đủ tiền và giao ruộng
đất, nhưng các bên chỉ chưa hoàn tất thủ tục trước bạ, sang tên nay bên bán tranh chấp xin
hủy hợp đồng mua bán thì Tòa án không chấp nhận yêu cầu của họ mà công nhận hợp
đồng đó, buộc các bên hoàn tất các thủ tục trước bạ, sang tên theo quy định.
Giải quyết theo hướng trên là phù hợp với quy định tại điểm d mục 3 Nghị quyết
của Quốc hội ngày 28/10/1995 về việc thi hành Bộ luật dân sự: “Đối với các giao dịch dân
sự được xác lập và thực hiện xong trước ngày Bộ luật dân sự có hiệu lực mà có tranh chấp
xảy ra thì áp dụng theo quy định của pháp luật có hiệu lực trước đây để giải quyết”. Như
vâỵ, các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất trước thời điểm này nếu có tranh chấp thì
khi xử lý phải áp dụng các quy định của các văn bản pháp luật về đất đai có hiệu lực từ
năm 1980 trở về trước để giải quyết. Có như vậy mới bảo đảm nguyên tắc pháp chế xã hội
chủ nghĩa, nguyên tắc lịch sử và bảo đảm tính ổn định của các giao dịch dân sự và phù hợp
với quy định tại Điều 80 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật: “Văn bản quy phạm
pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu
lực”.
– Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau ngày có Hiến pháp năm 1980 cho
đến ngày có Hiến pháp năm 1992 (15/4/1992).
Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai 1987 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước nghiêm cấm mua, bán đất. Do đó, về nguyên
tắc chung là tất cả các giao dịch về mua, bán đất đai thực hiện trong thời gian này đều bị
coi là trái pháp luật. Tuy nhiên, khi giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, Tòa án cần phân biệt các trường hợp cụ thể sau đây để quyết định cho
phù hợp:
* Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trên đó không có tài sản (nhà
ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm) mà có tranh chấp cho dù người chuyển nhượng đất
có một trong 8 loại giấy tờ quy định tại Nghị định số 17/CP đã được sửa đổi, bổ sung theo
Nghị định số 79/CP của Chính phủ thì tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 16
Pháp lệnh hợp đồng dân sự.
* Đối với việc chuyển, nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà
người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao thì cần chú ý là: Điều 3,
Luật Đất đai năm 1987 quy định:
“Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp
trên đất được giao, kể cả quyền chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên
đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo
trình tự, thủ tục do pháp luật quy định:
Điều 17 quy định:
“Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác
chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền
sở hữu đối với nhà ở, thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó”.
Điều 49 khoản 2 quy định:
“Người sử dụng đất… được quyền chuyển, nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây
lâu năm mà người đó có được một cách hợp pháp trên đất được giao…”.
“Cũng theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 30/HĐBT ngày 23/3/1989 của Hội
đồng Bộ trưởng về việc thi hành Luật Đất đai thì:
Những thành quả lao động, kết quả đầu tư gắn liền với việc sử dụng đất được
chuyển, nhượng bán gắn liền với việc sử dụng đất bao gồm nhà ở, vật kiến trúc khác, cây
lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao”. Người
đang sử dụng đất hợp pháp là người được cấp GCNQSDĐ, người có tên trong sổ địa chính
(Điều 4).
Căn cứ vào các quy định của Luật Đất đai thì người đang sử dụng đất hợp pháp
được quyền chuyển nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng
đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao gắn liền với việc sử dụng đất, khi
chuyển, nhượng, bán các tài sản hợp pháp đó thì các tài sản phải gắn liền với việc sử dụng
đất. Cơ sở xác định việc sử dụng đất hợp pháp là: GCNQSDĐ được cấp; người sử dụng
đất có tên trong Sổ địa chính; hoặc họ có 1 trong 8 loại giấy tờ quy định tại Nghị định số
17/CP đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79/CP(nay là 6 loại giấy tờ được quy
định tại khoản 1, Điều 50 của luật Đất đai theo Luật Đất đai năm 2003. Do đó, nếu có
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm gắn liền
với việc sử dụng đất thì Tòa án phải xác định xem tài sản đó có phải là sở hữu hợp pháp
của người đó hay không, họ có một trong các loại giấy tờ nói trên không? Nếu họ có đủ
các điều kiện này, hợp đồng chuyển, nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm
gắn liền với việc sử dụng đất được giao kết trên cơ sở tự nguyện, đã được UBND xã,
phường,thị trấn chứng thực, các bên đã thực hiện hợp đồng, nhưng chưa trước bạ, sang tên
nay có tranh chấp và bên chuyển, nhượng, bán yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng đó, thì Tòa
án cần xử bác bỏ yêu cầu của họ, công nhận hợp đồng. Bên nhận tài sản có nghĩa vụ hoàn
tất thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền.
– Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau ngày 15/4/1992 cho đến nay:
Đối với trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao
kết sau khi có Hiến pháp 1992:
Điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy định tổ chức, cá nhân được chuyển quyền sử
dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật.
Quy định này của Hiến pháp được cụ thể hóa tại Điều 3 Luật Đất đai năm 1993:
“Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”. Chỉ người sử dụng đất hợp pháp mới có quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác theo các điều kiện quy định của Luật
Đất đai năm 1993 và Bộ luật dân sự. Do đó, khi có tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và các đương sự khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết thì Tòa án cần xác
định rõ hợp đồng được giao kết có tuân thủ các điều kiện dưới đây quy định tại các điều từ
Điều 705 đến Điều 713 Bộ luật dân sự hay không?
+ Người chuyển nhượng có GCNQSDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 hay không?
+ Thời hạn sử dụng đất còn hay đã chấm dứt?
+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được phép của UBND có thẩm
quyền hay không?
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được làm đúng thủ tục và đăng
ký tại UBND có thẩm quyền hay không.
Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đất đó chưa được cấp
GCNQSDĐ (bìa đỏ) thì hợp đồng đó là không hợp pháp (cho dù người sử dụng đất có 1
trong 8 loại giấy quy định tại Nghị định số 17/CP đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định
79/CP (nay là 6 loại giấy tờ được quy định tại khoản 1, Điều 50 của Luật Đất đai năm
2003. Khi giải quyết tranh chấp, Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả
của hợp đồng vô hiệu theo quy định của Bộ luật dân sự.
Những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp là những hợp đồng
tuân thủ các điều kiện quy định tại các điều từ Điều 705 đến Điều 713 Bộ luật Dân sự, tuy
nhiên có một số trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp về điều
kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng lại chưa tuân thủ quy định về hình thức của
hợp đồng quy định tại Điều 707 Bộ luật Dân sự hoặc đã làm đầy đủ thủ tục nhưng một
hoặc các bên vi phạm việc thực hiện nghĩa vụ mà có tranh chấp và có yêu cầu Tòa án giải
quyết, thì tòa án cần phân biệt và giải quyết như sau:
* Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa tuân thủ quy định về hình
thức của hợp đồng quy định tại Điều 707 Bộ luật dân sự thì Tòa án áp dụng Điều 139 Bộ
luật dân sự ra quyết định buộc các bên phải thực hiện quy định về hình thức của giao dịch
dân sự trong một thời gian nhất định (tùy thuộc vào trường hợp cụ thể mà ấn định thời hạn
tối thiểu một tháng, tối đa không quá hai tháng). Nếu quá thời hạn Tòa án ấn định mà một
trong các bên không thực hiện thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu,
Tòa án xác định rõ bên có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu phải bồi thường thiệt hại.
Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã làm đầy đủ thủ tục nhưng một
hoặc các bên vi phạm nghĩa vụ, thì Tòa án buộc bên vi phạm phải thực hiện nghĩa vụ.
Tuy nhiên khi áp dụng Điều 139 Bộ luật Dân sự cũng còn có ý kiến cho rằng:
trong trường hợp Tòa án đã ấn định thời hạn cho các bên thực hiện quy định về hình thức
của hợp đồng mà bên chuyển nhượng cố tình không thực hiện nhằm gây khó khăn cho bên
nhận chuyển nhượng, thì Tòa án dành quyền cho bên nhận chuyển nhượng được đơn
phương hoàn tất thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứ không tuyên bố hợp đồng
đó vô hiệu, có như vậy mới bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng.
Tòa án chỉ tuyên bố hợp đồng vô hiệu, nếu quá thời hạn ấn định bên chuyển nhượng không
thực hiện và bên nhận chuyển nhượng yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng.
Chúng tôi cho rằng ý kiến này hợp lý, cần được tiếp tục thu để sửa đổi Điều 139
Bộ luật Dân sự.
* Giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà
hợp đồng đó được giao kết trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai có hiệu lực pháp
luật) nhưng sau ngày 15/10/1993 mới phát sinh tranh chấp.
Người được cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987 là người sử dụng đất hợp
pháp. Nguyên tắc này được quy định tại Điều 1 Luật Đất đai 1987 và tiếp tục được khẳng
định tại Điều 1 Luật Đất đai năm 1993. Luật Đất đai năm 1993 quy định cho người sử
dụng đất 5 quyền (Điều 3) không phân biệt người đó được cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất
đai năm 1987 hay Luật Đất đai năm 1993. Do đó, nếu người sử dụng đất hợp pháp chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 và hợp đồng đó hiện vẫn đang được
thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Luật Đất đai năm 1993
và của Bộ luật dân sự thì áp dụng các quy định của Bộ luật dân sự như quy định tại điểm a
mục 3 và tại mục 5 Nghị quyết ngày 28/10/1995 của Quốc hội về việc thi hành Bộ luật dân
sự.
Nếu các bên tranh chấp hợp đồng sau ngày 15/10/1993 thì khi giải quyết Tòa án
cần chú ý là:
– Phải làm rõ xem hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đáp ứng đầy đủ
các điều kiện quy định tại Điều 693 Bộ luật dân sự hay không.
– Các bên đã thực hiện các thỏa thuận như thế nào.
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được UBND có thẩm quyền
chứng thực hay không?
– Yêu cầu cụ thể của các bên.
Trong trường hợp Tòa án xác định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đủ
các điều kiện quy định tại Điều 693 Bộ luật dân sự, hợp đồng đã được UBND cấp có thẩm
quyền chứng thực, bên có đất đã giao đất, và nhận đủ tiền, bên nhận chuyển nhượng đã
nhận đất và sử dụng đất, do giá nhà đất lên cao bên có đất cố tình không hoàn tất thủ tục để
bên nhận đất được chuyển quyền sử dụng đất nên bên nhận đất kiện đến Tòa án yêu cầu
buộc bên có đất thực hiện cam kết hoàn tất thủ tục cho mình thì Tòa án xử buộc bên có đất
phải thực hiện cam kết của họ mà không xử hủy hợp đồng vì lý do vô hiệu.
Nếu bên có đất khởi kiện đòi số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên
nhận đất chưa trả đủ, thì Tòa án xử buộc họ phải thanh toán nốt số tiền còn thiếu tương
ứng theo thời giá quyền sử dụng đất khi xét xử sơ thẩm.
Trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của nhiều người nhưng chỉ
có một người ký hợp đồng chuyển nhượng mà không có sự đồng ý của những người khác,
thì Tòa án xử hủy hợp đồng vì vô hiệu.
Đối với các trường hợp diện tích đất chuyển nhượng vượt quá diện tích đất được
cấp GCNQSDĐ, thì phần hoạt động liên quan đến diện tích đó vô hiệu theo quy định tại
Điều 144 Bộ luật dân sự.
Đối với các trường hợp người sử dụng đất có 1 trong 8 loại giấy tờ quy định tại
Nghị định số 17/CP được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79/CP và đã chuyển nhượng
cho người khác, các hợp đồng đã hoàn thành về thực tế, bên nhận chuyển nhượng đất đã
trả đủ tiền, nhận đất và sử dụng xây nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc trồng cây lâu năm, do
bên chuyển nhượng vi phạm cam kết về làm thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước
có thẩm quyền nên có tranh chấp. Trong trường hợp này, Tòa án cần lưu ý là: Nếu trước
khi xảy ra tranh chấp người chuyển nhượng đã được cấp GCNQSDĐ theo quy định của Luật
Đất đai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn của Tổng Cục địa chính, hợp đồng chỉ chưa
tuân thủ quy định về hình thức, thì Tòa án công nhận hợp đồng, buộc bên chuyển nhượng
phải hoàn tất các thủ tục để bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nhận chuyển
nhượng hợp pháp mà không máy móc xử hủy hợp đồng vì lý do vô hiệu.
* Về giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô
hiệu
Điều 697 Bộ luật dân sự quy định:
“Trong trường hợp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vi phạm các điều kiện, nội
dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất do pháp luật về đất đai và Bộ luật dân sự quy
định, thì hợp đồng đó vô hiệu; người vi phạm bị xử lý theo quy định của pháp luật. Đất có
thể bị thu hồi, tài sản giao dịch và hoa lợi thu được có thể bị tịch thu theo quy định của
pháp luật…”.
Cho đến nay chưa có văn bản nào của TANDTC hoặc văn bản liên tịch của các cơ
quan hữu quan ở Trung ương hướng dẫn áp dụng các điều 697, Điều 146 Bộ luật dân sự về
hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu luật nói nên việc giải quyết hậu quả của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu trong một số vụ án cụ thể chưa thống nhất.
* Giải quyết các tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất
Cũng như việc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất, việc giải quyết các
tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất cũng phải xuất phát từ quan điểm lịch sử, các
nguyên tắc quy định tại Điều 80 Luật ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, Nghị
quyết của Quốc hội ngày 28/10/1995 về thi hành Bộ luật dân sự. Do đó, Tòa án cần có sự
phân biệt cụ thể các trường hợp sau đây để giải quyết cho đúng.
– Đối với việc tranh chấp về thừa kế sử dụng đất phát sinh trước ngày có Hiến
pháp năm 1980: Do các văn bản pháp luật thời kỳ đó không cấm việc thừa kế quyền sử
dụng đất, nên người chết để lại đất là di sản thừa kế, thì các thừa kế hợp pháp của họ được
quyền thừa kế đất. Tòa án cần áp dụng văn bản pháp luật có hiệu lực tại thời điểm thừa kế
phát sinh để giải quyết.
Tuy nhiên, có nhiều tường hợp thừa kế phát sinh trước năm 1980, nhưng sau khi
có Luật Đất đai năm 1993 các thừa kế mới khởi kiện đến tòa án, thì Tòa án cần lưu ý đến
thời hiệu khởi kiện các tranh chấp về thừa kế theo quy định của Bộ luật dân sự và các văn
bản hướng dẫn thi hành để xem việc khởi kiện có còn thời hiệu hay không.
– Đối với trường hợp yêu cầu thừa kế quyền sử dụng đất phát sinh trước ngày có
Hiến pháp 1992
Trước ngày Hiến pháp 1992 có hiệu lực, người sử dụng đất không được quyền để
lại đất làm di sản thừa kế cho các thừa kế của mình. Do đó, nếu người sử dụng đất chết,
trên đất không có tài sản mà một trong các thừa kế của họ tiếp tục sử dụng đất đó và đã
được UBND có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai 1987 hoặc 1993 thì nay có
tranh chấp Tòa án xử bác yêu cầu của người khởi kiện.
Nếu người sử dụng đất do được chuyển, nhượng, bán, thừa kế nhà ở trên đất gắn
liền với quyền sử dụng đất đó và người đó có 1 trong 8 loại giấy tờ quy định tại Nghị định
số 17/CP đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79/CP hoặc đã được cấp GCNQSDĐ
theo Luật Đất đai năm 1987, thì khi người sử dụng đất chết, tài sản của họ là di sản thừa
kế; các thừa kế của họ được hưởng phần di sản là tài sản gắn liền với việc sử dụng đất. Cụ
thể là: họ được chia nhà ở, vật kiến trúc, hoặc cây lâu năm đến đâu thì được sử dụng đất
đến đó như đã được hướng dẫn tại Thông tư số 04/TTLN ngày 5/9/1990 của TANDTC,
VKSNDTC, Tổng cục Quản lý ruộng đất.
Các tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ theo
Luật Đất đai năm 1987 thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND như hướng dẫn tại Thông
tư liên tịch số 01/2002/TTLT ngày 3/1/2002 của TANDTC, VKSNDTC, Tổng cục Địa
chính.
Các tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất đó đã được cấp GCNQSDĐ theo
Luật Đất đai năm 1993 được giải quyết theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 và Bộ
luật dân sự.
Trong quá trình nghiên cứu việc giải quyết các tranh chấp về thừa kế quyền sử
dụng đất chúng tôi nhận thấy có một số vấn đề nảy sinh khá phức tạp, còn có nhiều quan
điểm khác nhau và cách giải quyết cũng khác nhau, cần có sự nghiên cứu, hướng dẫn cụ
thể. Chúng tôi xin nêu các vấn đề đó như sau:
– Người sử dụng đất hợp pháp đã được cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987
sử dụng đất liên tục cho đến ngày chết, đất đó không có tranh chấp, có trường hợp có người
sử dụng đất đó chết trước năm 1993 hoặc có trường hợp chết sau năm 1993 và kể từ năm
1993 các thừa kế của họ mới khởi kiện đòi chia thừa kế quyền sử dụng đất đó, hiện tại còn
hai ý kiến khác nhau về cách giải quyết. ý kiến thứ nhất cho rằng, vì Luật Đất đai năm
1987 không quy định cho người sử dụng đất được quyền sử dụng đất, nên dù họ có
GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987, thì các thừa kế cũng không được thừa kế quyền sử
dụng đất. ý kiến thứ hai lập luận: Người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất
đai năm 1987, liên tục sử dụng đất đó, sau thời điểm có Luật đất đai năm 1993 họ mới chết
thì cần xác định quyền sử dụng đất là di sản thừa kế vì: Luật Đất đai năm 1993 không quy
định hủy bỏ các GCNQSDĐ được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987. Các
GCNQSDĐ do Tổng cục Quản lý ruộng đất (trước đây) và Bộ Tài nguyên và Môi trường
(hiện nay) phát hành theo mẫu thống nhất và có cùng xêri do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp đều có giá trị pháp lý như nhau. Do đó, sau khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thì
người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ được cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm
1993. Bởi vậy, nếu trước hoặc sau ngày 15/10/1993 người đó mới chết thì quyền sử dụng
đất được coi là di sản thừa kế để lại cho các thừa kế hợp pháp của họ theo quy định của Bộ
luật dân sự và Luật Đất đai năm 1993.
Chúng tôi cho rằng ý kiến thứ hai là có cơ sở, bởi vì:
Việc áp dụng các quy định về thừa kế quyền sử dụng đất của Bộ luật dân sự và Luật
Đất đai năm 1993 để giải quyết trường hợp nói trên là phù hợp với quy định tại các khoản
2, 3 Điều 80 luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật:
“Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về
cùng một vấn đề, thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn. Trong trường hợp các
văn bản quy phạm pháp luật về cùng một vấn đề do cùng một cơ quan ban hành mà có quy
định khác nhau, thì áp dụng quy định của văn bản được ban hành sau”; cũng như phù hợp
với quy định tại điểm a, mục 3 Nghị quyết ngày 28/10/1995 của Quốc hội về việc thi hành
Bộ luật dân sự: “đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật dân sự có
hiệu lực hiện vẫn đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định
của Bộ luật dân sự, thì áp dụng các quy định của Bộ luật dân sự”.
Căn cứ vào các quy định nói trên thì Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993
quy định về quyền thừa kế quyền sử dụng đất khác so với Luật Đất đai năm 1987, nên khi
xảy ra tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất thì áp dụng quy định của Hiến pháp năm
1992 và của Luật Đất đai năm 1993 là không trái với nguyên tắc pháp chế xã hội chủ
nghĩa. Việc xác định người sử dụng đất có GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987 chết
trước hoặc sau năm 1993 là căn cứ pháp lý để xác định thời điểm mở thừa kế. Nhưng
không phải mọi trường hợp sau khi thừa kế phát sinh các thừa kế đều tiến hành phân chia
di sản thừa kế ngay, mà sau một thời gian nhất định họ mới phân chia và phát sinh tranh
chấp. Do đó theo quan điểm của chúng tôi thì các việc thừa kế quyền sử dụng đất phát sinh
trước ngày 15/10/1993 nhưng vẫn chưa được các thừa kế phân chia di sản mà vẫn do một
người quản lý và việc thừa kế quyền sử dụng đất đó (cả nội dung và hình thức) phù hợp với
quy định của Bộ luật dân sự, thì khi có tranh chấp cần áp dụng quy định của Bộ luật dân sự
để xử lý.
Do chưa được hướng dẫn cụ thể, nên còn có nhiều cách hiểu khác nhau. Chúng tôi
đề nghị TANDTC cùng các ngành hữu quan sớm ban hành Thông tư liên tịch hướng dẫn
giải quyết vấn đề trên.
– Giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng “đất công”
Chúng tôi thấy rằng cần nhận thức rõ khái niệm đất công là gì? khái niệm đất công
tồn tại song song với khái niệm đất tư. Cả hai khái niệm này tồn tại trong xã hội có nhiều
hình thức sở hữu đất đai. Đất công phân biệt với đất tư ở chỗ:
+ Đất tư thuộc sở hữu tư nhân. Chủ sở hữu đất đai là các cá nhân.
+ Đất công thuộc sở hữu công cộng (thực chất chủ sở hữu là Nhà nước).
ở nước ta, trước năm 1980 tồn tại 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu của Nhà
nước, sở hữu của tập thể và sở hữu tư nhân.
Trong một thời gian dài tồn tại khái niệm đất công. Nhà nước là chủ sở hữu đất
công có quyền cho các cá nhân, hội, đoàn thuê để sử dụng. Do đó mới có nhiều cá nhân
được thuê đất công để làm nhà ở và họ phải trả tiền thuê đất cho chủ sở hữu, ở nước ta do
hoàn cảnh lịch sử nên có nhiều trường hợp chủ sở đất đai cho thuê đất sau năm 1954 di cư
vào miền Nam hoặc sau năm 1975 di tản ra nước ngoài nên Nhà nước quản lý đất đai của
họ và tuyên bố đất đó thuộc sở hữu toàn dân. Nhưng người thuê đất được Nhà nước tiếp
tục cho thuê đất ở, đóng thuế cho Nhà nước. Cho đến năm 1980 Hiến pháp quy định đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý; ở nước ta chỉ có một hình thức
sở hữu duy nhất về đất đai: Tất cả đất đai đều là “đất công”. Do đó, chúng tôi cho rằng sử
dụng khái niệm “đất công” trong điều kiện hiện nay là không phù hợp. Mà phải xác định rõ
những người được Nhà nước cho thuê đất trước năm 1980 (lúc đó gọi là đất công) có giấy
tờ thuê đất sử dụng đúng mục đích khi thuê, liên tục sử dụng đất, cũng như đối với những
người mua nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của cá nhân khác trên đất công được Nhà nước
cho thuê để ở, việc mua bán nhà ở đã được trước bạ sang tên tại cơ quan nhà đất, tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương, Nhà nước tiếp tục cho họ thuê đất ở…. thì những người
này là sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại Điều 1 Luật Đất đai 1993: “Tổ chức, hộ gia
đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong luật này gọi chung là người sử
dụng đất”.
Người sử dụng đất nói trên thuộc trường hợp “có giấy tờ cho thuê đất của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai” quy định tại điểm a khoản 2, Điều
3 Nghị định số 17/CP được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định số 79/CP. Mặt khác, khoản 3
Điều 3 của các nghị định nói trên quy định: “Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển nhượng, thừa kế
tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với quyền sử dụng đất, thì phải có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 2 của điều này”.
Do đó, chúng tôi thấy rằng việc thừa kế tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất (đất
đó trước đây được gọi là đất công) như chúng tôi phân tích trên đây mà các thừa kế yêu
cầu chia quyền sử dụng đất đó, thì Tòa án xác định di sản gồm tài sản và quyền sử dụng
đất để chia kỷ phần cho các thừa kế theo quy định của Bộ luật dân sự.
Đối với các trường hợp người sử dụng đất không hợp pháp (lấn chiếm, vi phạm
hành lang an toàn lưới điện, hành lang giao thông, đất bị giải tỏa không thuộc diện được
đền bù…) thì đương nhiên không được coi là di sản thừa kế, khi có tranh chấp thuộc thẩm
quyền giải quyết của UBND.
* Giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong các vụ
án ly hôn.
Luật Đất đai 1993 không quy định về việc tặng cho quyền sử dụng đất.
Trong Bộ luật Dân sự, điều 463 quy định tặng cho bất động sản; Điều 46 quy định
hợp đồng tặng cho tài sản: “Hợp đồng tặng cho là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên
tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không
yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận”.
Trong thực tiễn xét xử đối với các vụ án ly hôn, Tòa án thường gặp các vụ tranh
chấp về hợp đồng “tặng cho quyền sử dụng đất”. Phần lớn các trường hợp cha mẹ có ý chí
cho con cái sử dụng đất để ở, canh tác; nếu người con trai, con dâu hoặc người con gái,
con rể không ly hôn thì cha mẹ chồng hoặc cha mẹ vợ không đòi lại đất đó. Nhưng khi con
trai và con dâu họ hoặc con gái và con rể họ ly hôn thì họ đòi lại đất rất quyết liệt. Để giải
quyết thống nhất tranh chấp loại này, chúng tôi xin đề xuất những giải pháp sau đây:
– Đối với trường hợp sau khi kết hôn về sống chung với gia đình nhà chồng hoặc
nhà vợ, cha mẹ vợ đồng ý để con trai, con dâu hoặc con gái, con rể sử dụng đất (làm nhà ở,
canh tác) họ sử dụng đã lâu, đã đăng ký và được cấp GCNQSDĐ, thì Tòa án công nhận
việc tặng cho đã hoàn thành, xác định đất là tài sản chung vợ chồng để chia khi ly hôn.
– Nếu cha mẹ chồng đồng ý cho con trai, con dâu hoặc cha mẹ vợ đồng ý cho con
gái, con rể làm nhà ở trên đất, trong quá trình sử dụng họ chưa đăng ký, chưa được cấp
GCNQSDĐ… Khi ly hôn cha, mẹ chồng hoặc cha mẹ vợ đòi lại đất thì Tòa án căn cứ vào
quy định tại Điều 436 Bộ luật dân sự (tặng cho bất động sản) xác định việc tặng cho chưa
có hiệu lực pháp luật. Trong trường hợp này quyền sử dụng đất không phải là tài sản
chung vợ chồng mà vẫn thuộc quyền sử dụng của cha mẹ. Nếu người con dâu hoặc con rể
có nhu cầu về chỗ ở thì Tòa án chia nhà đất cho họ và buộc họ phải thanh toán lại giá trị sử
dụng đất tương ứng cho cha mẹ chồng hoặc cha mẹ vợ.
Trong trường hợp tặng cho có điều kiện thì khi giải quyết tranh chấp Tòa án cần
xác định rõ có hay không có điều kiện mà các đương sự đã nêu và điều kiện đó đã được
thực hiện hay chưa để giải quyết cho đúng (ví dụ: cha mẹ vợ cho con gái và con rể đất để
làm nhà ở với điều kiện, khi già yếu con gái và con rể phải chăm sóc nuôi nấng họ, hay vợ
chồng người con gái, con rể ly hôn; cha mẹ vợ đòi lại đất, thì Tòa án căn cứ vào quy định
tại Điều 466 Bộ luật dân sự (tặng cho tài sản có điều kiện) để xem xét.
Qua nghiên cứu nội dung nêu trên chúng tôi thấy rằng cần có sự hướng dẫn chi
tiết quy định của Điều 461 và Điều 463 Bộ luật dân sự về khái niệm tặng cho bất động sản
(vì bất động sản quy định tại khoản 1 Điều 181 Bộ luật dân sự gồm có cả đất đai).
Nâng cao hiệu quả của việc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại
TAND là một đòi hỏi tất yếu khách quan hiện nay đối với TAND. Hy vọng những kiến
nghị của chúng tôi trên đây sẽ được các cơ quan có thẩm quyền xem xét, đề nghị Nhà nước
sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật để công tác giải quyết tranh chấp đất đai ngày
một đạt hiệu quả cao hơn đáp ứng được lòng tin của nhân dân.
Kết luận
1. Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xảy ra ở bất kỳ một hình thái kinh
tế – xã hội nào. Tranh chấp đất đai sẽ để lại những hậu quả xấu về mặt chính trị, kinh tế –
xã hội, nếu không được giải quyết kịp thời, nhanh chóng và dứt điểm.
Với nhận thức sâu sắc rằng, tranh chấp đất đai sẽ tác động, ảnh hưởng không tốt
đến sự ổn định chính trị – xã hội, thì việc nghiên cứu tìm ra các nguyên nhân nảy sinh tranh
chấp đất đai để trên cơ sở đó đề ra các giải pháp nhằm ngăn ngừa hoặc hạn chế các nguyên
nhân này có ý nghĩa rất quan trọng nhằm bảo vệ tính ổn định của các quan hệ đất đai và
duy trì sự trật tự, bền vững của các quan hệ xã hội.
2. Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai là một bộ phận quan trọng của pháp
luật đất đai nói riêng và hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung. Hệ thống pháp luật về
giải quyết tranh chấp đất đai quy định trình tự, thủ tục, thẩm quyền giải quyết tranh chấp
đất đai, các nguyên tắc và căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai… Hệ thống pháp luật này
được xây dựng và phát triển dựa trên nền tảng là cơ sở kinh tế của xã hội. Trong điều kiện
kinh tế thị trường, các quan hệ kinh tế vận động và phát triển không ngừng đòi hỏi pháp luật
về giải quyết tranh chấp đất đai cũng phải thường xuyên được sửa đổi, bổ sung, nhằm phúc
đáp các yêu cầu của quản lý và sử dụng đất đai của xã hội. Do vậy, việc nghiên cứu nhằm chỉ
ra những mặt tồn tại, hạn chế, bất cập của hệ thống pháp luật về giải quyết tranh chấp đất
đai, để trên cơ sở đề xuất các giải pháp nhằm không ngừng hoàn thiện chế định này có ý
nghĩa đặc biệt quan trọng.
3. Việc “nhận dạng” bản chất của tranh chấp đất đai có ý nghĩa quan trọng, song điều
quan trọng hơn là phải xác lập được một cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai thích hợp, nhằm
xử lý dứt điểm, nhanh chóng các tranh chấp đất đai góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế
và duy trì sự bình ổn xã hội. Tuy nhiên, cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai ở nước ta hiện nay
còn nhiều vấn đề cần phải có sự nghiên cứu đánh giá, đặc biệt là việc giao thẩm quyền giải
quyết tranh chấp đất đai cho cơ quan UBND. Thông qua việc phân tích thực tiễn tình hình giải
quyết tranh chấp đất đai ở thành phố Hà Nội trong những năm gần đây, luận văn đã mạnh dạn
nêu ra những ưu điểm và hạn chế trong việc giải quyết tranh chấp đất đai của UBND và
TAND. Luận văn cho rằng, sẽ là hợp lý và khoa học hơn nếu chỉ giao cho UBND có thẩm
quyền giải quyết các khiếu nại thủ tục hành chính về đất đai. Còn thẩm quyền giải quyết tranh
chấp đất đai nên để cho một cơ quan tài phán độc lập giải quyết. Đó là cơ quan TAND. Có
như vậy mới đảm bảo được thực hiện tốt nguyên tắc khách quan, công bằng vô tư trong việc
giải quyết các tranh chấp đất đai trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay.
Hiệu quả, chất lượng của công tác giải quyết tranh chấp đất đai không chỉ phụ
thuộc vào cơ cấu, tổ chức của các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp mà còn phụ
thuộc rất nhiều vào các yếu tố khác như: năng lực, trình độ chuyên môn, phẩm chất, đạo đức
của đội ngũ thẩm phán, của các cán bộ làm công tác giải quyết tranh chấp đất đai; sự quản lý
có hiệu quả của các cơ quan công quyền; các giấy tờ, tài liệu chứng minh hợp pháp của việc
sử dụng đất của các đương sự; GCNQSDĐ; các giấy tờ khác về sử dụng đất… Tiếc thay, ở
nước ta hiện nay các yếu tố này đều chưa hoàn thiện, nên đã làm ảnh hưởng đến chất
lượng của công tác giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Xây dựng và hoàn thiện chế định giải quyết tranh chấp đất đai (qua thực tiễn ở
Hà Nội) phù hợp với điều kiện và đặc điểm của nền kinh tế nước ta là một quá trình đòi
hỏi phải được dựa trên các định hướng sau:
– Thống nhất việc điều chỉnh pháp luật đối với hoạt động sử dụng đất của mọi đối
tượng sử dụng đất trong xã hội.
– Căn cứ vào các quan điểm phát triển kinh tế trong lĩnh vực đất đai của Đảng và
chế độ sở hữu đất đai đặc thù của nước ta. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý; đồng thời chú trọng đến các yếu tố xã hội của việc sử
dụng đất đai như truyền thống, phong tục, tập quán…. của mỗi địa phương.
– Đảm bảo cho các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai ngày càng “tiệm cận”
gắn với hệ thống pháp luật và tập quán quốc tế.
Theo hướng đó, luận văn đưa ra một số giải pháp cơ bản nhằm xây dựng và hoàn
thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai trong thời gian tới, bao gồm:
– Sửa đổi các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự cho phù
hợp với các quy định mới của Luật Đất đai 2003.
– Đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ, phấn đấu đến năm 2005 cấp xong toàn bộ
GCNQSDĐ cho mọi đối tượng sử dụng đất trong cả nước.
– Khẩn trương xây dựng và ban hành các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất
đai năm 2003, đặc biệt là các nghị định về giá đất, nghị định về bồi thường thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng nhằm tạo cơ sở pháp lý để giải quyết tốt các tranh chấp đất đai liên quan đến
các lĩnh vực này.
– Kiện toàn hệ thống cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai, thường xuyên bồi dưỡng
nâng cao năng lực chuyên môn nghiệp vụ, trình độ hiểu biết pháp luật đất đai… cho đội ngũ
các cán bộ làm công tác giải quyết tranh chấp đất đai.
– Hoàn thiện công tác quy hoạch đất đai: hồ sơ địa chính, tài liệu về địa chính,
đăng ký đất đai… nhằm tạo điều kiện cần thiết để nâng cao hiệu quả công tác giải quyết
tranh chấp đất đai.
Xây dựng các luận cứ khoa học cho việc hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh
chấp đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường là một đòi hỏi cấp bách, đồng thời cũng là nhiệm
vụ hết sức khó khăn, phức tạp. Nó đòi hỏi phải quá trình nghiên cứu, tập trung trí tuệ của đội
ngũ đông đảo các nhà khoa học nước ta. Trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật
học chưa thể giải quyết thấu đáo được các yêu cầu của đề tài đặt ra. Luận văn này chỉ đóng
góp một tiếng nói nhỏ bé vào quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung và
pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng ở nước ta hiện nay.
Danh mục tài liệu tham khảo
1. Ban chỉ đạo Trung ương chuẩn bị đề án chính sách đất đai (2002), về đánh giá tình
hình và kiến nghị bổ sung, sửa đổi chính sách, Luật Đất đai (Hội thảo tại Hà
Nội ngày 14 – 15/5).
2. Ban kinh tế, Ban chỉ đạo Trung ương chuẩn bị đề án chính sách đất đai (2002), Báo
cáo khảo sát tại 5 tỉnh, thành phố Hà Nội, Hải phòng, Quảng Ninh, Hưng Yên,
Hà Tây về tổng kết chính sách đất đai, kiến nghị chủ trương sửa đổi Luật Đất
đai (ngày 1/7).
3. Báo Người đại biểu nhân dân (2002), số 51(213), ngày 23-9.
4. Nguyễn Bình (1994), “Giải quyết tranh chấp đất đai ở Trung Quốc”, Địa chính, (1).
5. Bộ Luật Dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1995), Nxb Chính
trị quốc gia, Hà Nội.
6. Bộ Tài nguyên và Môi Trường (2003), Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất
đai (1993- 2003), Hà Nội.
7. Bộ Tư pháp – Tạp chí Dân chủ và pháp luật (1995), Số chuyên đề về Bộ luật Dân sự
của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hà Nội.
8. Các quy định mới của pháp luật về đất đai (2002), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
9. Chính phủ (1994), Nghị định 60/CP ngày 5/7 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở tại đô thị.
10. Chính phủ (1994), Nghị định 61/CP ngày 5/7 về mua bán và kinh doanh nhà ở.
11. Chính phủ (1994), Nghị định 87/CP ngày 17/8 về khung giá các loại đất,.
12. Chính phủ (1995), Nghị định số 18/CP ngày 13/02 về Ban hành văn bản quy định chi
tiết về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước giao đất cho thuê đất.
13. Chính phủ (1996), Nghị định 45/CP ngày 3/8 về bổ sung Điều 10 của Nghị định
60/CP.
14. Chính phủ (1997), Nghị định 04/CP ngày 10/01 về xử phạt hành chính trong lĩnh vực
quản lý va sử dụng đất đai.
15. Chính phủ (1999), Nghị định số 17/NĐ-CP ngày 29/3 quy định về thủ tục chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp,
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
16. Chính phủ (2001), Nghị định số 79/NĐ-CP ngày 1/11 bổ sung, sửa đổi một số điều
của Nghị định 17/NĐ-CP.
17. Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX,
Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
18. Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành Trung
ương khóa IX – Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành Trung ương khóa
IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
19. Nguyễn Ngọc Điệp (1996), Hướng dẫn và tìm hiểu các vấn đề tranh chấp khiếu kiện
về đất đai, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh.
20. Hiến pháp Việt Nam (năm 1946, 1959, 1980 và 1992) (1995), Nxb Chính trị quốc gia,
Hà Nội.
21. Tưởng Duy Lượng (2001), Bình luận một số án Dân sự và Hôn nhân gia đình, Nxb
Chính trị quốc gia, Hà Nội.
22. Quốc hội (1987), Luật Đất đai.
23. Quốc hội (1993), Luật Đất đai.
24. Quốc hội (1998), Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.
25. Quốc hội (2001), Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.
26. Quốc hội (2003), Luật Đất đai.
27. Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội (2004), Báo cáo của về việc giải quyết
khiếu nại tố cáo, ngày 31/3.
28. Tạp chí Địa chính và Thanh tra Tổng cục Địa chính (1997), Các văn bản pháp quy về
quản lý đất đai ban hành ở Việt Nam từ năm 1945 đến năm 1997, tập 2, Nxb
Bản đồ, Hà Nội.
29. Tạp chí Tòa án nhân dân các năm 1997, 1998, 1999, 2000, 2001, 2002, 2003.
30. Tòa án nhân dân tối cao (1997), Các văn bản về hình sự, dân sự, kinh tế và tố tụng,
Hà Nội.
31. Tòa án nhân dân tối cao (1997), Thông tư liên tịch số 02/TTLT-TANDTC- VKSNDTC-
TCĐC ngày 28/7/1997 của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối
cao và Tổng cục Địa chính hướng dẫn về thẩm quyền của Tòa án nhân dân các
cấp trong việc giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3
Điều 38 Luật Đất đai, Hà Nội.
32. Tòa án nhân dân tối cao (1997), Báo cáo tình hình giải quyết tranh chấp đất đai và
đề xuất đường lối giải quyết, Hà Nội.
33. Tòa án nhân dân tối cao (1999), Giải đáp một số vấn đề về hình sự, dân sự, kinh tế,
lao động, hành chính và tố tụng, Hà Nội.
34. Tòa án nhân dân tối cao (1998), Báo cáo tổng kết năm 1997, Hà Nội.
35. Tòa án nhân dân tối cao (1999), Báo cáo tổng kết năm 1998, Hà Nội.
36. Tòa án nhân dân tối cao (2000), Báo cáo tổng kết năm 1999, Hà Nội.
37. Tòa án nhân dân tối cao (2001), Báo cáo tổng kết năm 2000, Hà Nội.
38. Tòa án nhân dân tối cao (2002), Báo cáo tổng kết năm 2001, Hà Nội.
39. Tòa án nhân dân tối cao (2003), Báo cáo tổng kết năm 2002, Hà Nội.
40. Tòa án nhân dân tối cao (2002), Thông tư liên tịch số 01/TTLT-TANDTC- VKSNDTC-
TCĐC ngày 3/1/2002 của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối
cao và Tổng cục Địa chính hướng dẫn về thẩm quyền của Tòa án trong việc giải
quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, Hà Nội.
41. Tòa án nhân dân tối cao (2004), Báo cáo tổng kết năm 2003, Hà Nội.
42. Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ luật học (Phần
Luật Đất đai, Lao động, Tư pháp quốc tế), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội.
43. Trường Đại học Luật Hà Nội (2003), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Công an nhân
dân, Hà Nội.
44. ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2001), Chỉ thị số 15/CT-UB ngày 24/4 về tăng
cường quản lý nhà nước về đất đai, kiên quyết xử lý thu hồi đất đối với các
trường hợp vi phạm Luật Đất đai trên địa bàn thành phố, Hà Nội.
45. ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2002), Chỉ thị số 16/CT-UB ngày 8/4 về tổ chức
thực hiện kháng nghị 01 ngày 14/1/2002 của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao về
khắc phục và xử lý vi phạm đất đai trên địa bàn thành phố, Hà Nội.
46. ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2002), Chỉ thị 17/ CT-UB ngày 9/4 về một số
biện pháp tăng cường quản lý đất đai, ngăn chặn xử lý, việc mua bán, chuyển
nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp trái pháp luật, Hà Nội.
47. ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội – Hội đồng phối hợp công tác phổ biến giáo dục
pháp luật thành phố (2002), Báo cáo tổng kết 3 năm thi hành Pháp lệnh tổ chức
và hoạt động hòa giải ở cơ sở trên địa bàn thành phố Hà Nội (2000 – 2002), Hà
Nội.
48. ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2003), Báo cáo về tình hình quản lý và sử dụng
đất đai (2001- 2003) trên địa bàn thành phố, Hà Nội.
49. Viện Điều tra Quy hoạch Đất đai, Trung tâm triển khai quy hoạch sử dụng đất, Báo
cáo chuyên đề “Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai thành phố Hà
Nội năm 1998”.
50. Viện Khoa học xét xử – Tòa án nhân dân tối cao (2002), Cơ sở lý luận và thực tiễn
nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất đai tại
Tòa án nhân dân, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Hà Nội.
51. Viện Nghiên cứu Địa chính – Tổng cục Địa chính (2000), Báo cáo tổng hợp kết quả
nghiên cứu đề tài độc lập cấp nhà nước: Cơ sở khoa học cho việc hoạch định
các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai, Hà Nội.
52. Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp (2000), Chuyên đề kết quả khảo sát
thực địa điều tra xã hội học về hộ gia đình và quyền sử dụng đất tại Hà Nội và
thành phố Hồ Chí Minh.
53. Viện Nghiên cứu khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp (2001), Chuyên đề “Pháp luật về
chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân”, Thông tin khoa học pháp
lý, (6).
54. Viện Nghiên cứu Nhà nước và pháp luật, Đại học NAGOYA và Đại học WASEDA
(2003), “Dự án nghiên cứu “Hỗ trợ pháp lý Châu á””, Hội thảo khoa học quốc
tế: Cải cách pháp luật và cải cách tư pháp nhìn từ vấn đề tranh chấp đất đai,
Hà Nội.